Muchos propietarios están deseando poder decir “mi piso ya está vendido” pero no lo consiguen. Yo he tenido la suerte de poder hacerlo en los últimos meses y quería compartir mi historia por si le sirve a alguna persona que estuviera en mi misma situación de hace unos meses. A continuación os detallo cómo fue todo el proceso de venta (negociaciones, descuentos, decisiones) que llevé a cabo para vender mi vivienda en el barrio de santa eulàlia de hospitalet de llobregat (Barcelona), antes de firmar ante el notario
1) preliminares
Como ya comenté anteriormente, decidí dar la exclusiva de la venta de mi casa a una agencia inmobiliaria. Tuvimos la primera reunión con ella el 7 de abril. El contrato que finalmente me pasaron tenía un par de cláusulas que a mí no me gustaban y negocié su modificación. En concreto, convenimos cambiar las siguientes cláusulas:
- "Si se firman arras pero no se vende por motivos ajenos a la agencia, la agencia cobra". Esto no me pareció bien porque por mucho trabajo que haya hecho la agencia, y por mucho que sea el propietario quien decida cancelar la venta al final, la esencia de la exclusiva está en el éxito de la operación. Y el éxito es la escritura, no las arras
- "Si durante la vigencia del contrato el propietario hace imposible la operación, la agencia cobra". También se eliminó esta parte, porque considero justo que el propietario pueda decidir retirarse del juego en cualquier momento sin perjuicio económico
Con estas modificaciones, el acuerdo de exclusividad se firmó el 28 de abril
2) el precio
La agencia me explicó que se reúne con el propietario una vez al mes para analizar la respuesta que está obteniendo el inmueble, y decidir eventuales bajadas de precio. Yo quise ser más ágil y analizar la situación cada 15 días, haciendo rebajas al precio si fuera necesario en esos momentos
También conseguí alinear los intereses de ambos. Así, dejé claro que si el precio tenía que bajar, lo haría igualmente la comisión, que inicialmente se situaba en el 4,5% del precio de venta. Eso sí, establecimos un suelo a sus honorarios del 3%
3) cronología de las negociaciones
- 8 de abril: Publicamos el anuncio a un 13% por debajo del precio medio de la oferta de la zona publicada en ese momento en idealista.com. La comisión pactada a ese precio fue del 4,5%
- 17 de mayo: desde la publicación, había tenido cero emails y cero llamadas. El diagnóstico estaba claro, había que bajar más el precio. Del 12% de descuento sobre el precio medio pasamos al 19% y dejamos la comisión al 4%
- 25 de mayo: comienzan las visitas y apenas una semana después llega la primera oferta formal por la vivienda a un 32% por debajo del precio medio. Me resisto a aceptar una oferta tan baja porque sólo llevaba 25 días en el mercado y una sola bajada. Rechazo la oferta y contraoferta a un 26% por debajo del precio medio. El comprador no acepta, pero dicho valor pasa a ser el nuevo precio de venta. La comisión con la agencia baja al 3% (el mínimo pactado)
- 15 de junio: la agencia me comenta que siguen las llamadas y las visitas, pero ese día recibo la llamada de un señor que me propone “entendernos directamente” y descontarle del precio parte de la comisión, “así ganamos los dos”. Declino su invitación ya que le explico que me gusta cumplir con lo que firmo. Parece entenderlo y le redirijo a la agencia inmobiliaria. Resulta que para comprar, este comprador tienen que esperar a tener vendido un piso que tienen en el mercado. Nos quedamos esperando a que formalice una oferta, pero nunca llegó a hacerlo
- 21 de junio: llega la oferta formal a un 30% por debajo del precio medio. Esta vez decido aceptar. La comisión queda en el 3%
4) conclusiones
El precio pactado está con un sensible descuento sobre la zona (30%) y un 37% por debajo del máximo que llegaron a valer las viviendas en dicho barrio en 2006. De esto concluyo que los precios de mercado en mi zona están claramente por debajo de la media de los anuncios y que si se quiere vender hay que irse a niveles de 2004, ya que al precio medio o incluso un poco por debajo apenas se despierta el interés del comprador
Pese a todo, el precio es un 60% superior al de la compra en 1999, por lo que quien haya disfrutado de su vivienda durante alrededor de una década no tiene tantos problemas como los que quieran hacer un negocio rápido con sus viviendas compradas en los últimos años
La ficha de mi piso recibió en total 1.397 visitas en idealista.com y 21 contactos (9 emails y 12 llamadas). El 75% de estos resultados se concentró en el mes de junio, coincidiendo con el precio más bajo. En total, la agencia enseñó el piso físicamente 29 veces, 10 a clientes de la agencia y 19 a contactos procedentes de la publicidad (sólo portales y en su mayoría de idealista.com). De hecho, el comprador que contactó con la agencia el 14 de junio procedía de idealista
La agencia se encargó también de engorrosos trámites: actualizar la cédula de habitabilidad, cerrar la fecha de firma con el comprador y el notario, recoger documentos varios en la administración. Finalmente firmamos la venta el 26 de julio. Desde la publicación hasta la firma pasaron tres meses
Experiencia escrita por eduard andreu, director comercial de idealista.com
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¿Dónde está la oferta y dónde la demanda de pisos? (gráficos)
157 Comentarios:
El "sin techo" :
No puedo comprar.....................................................................................alquilo.
No me llega para el alquiler.......................................................................okupo.
No puedo okupar.....lio la de "amancio" y............con pension completa al truyo.
El "multipropietario" :
No puedo vender.......................................................................................alquilo.
No puedo alquilar.......................................................................................rebajo.
No puedo rebajar mas...............................................................................espero.
No puedo esperar mas..............................................el banco me borra el "cerito".
Siii!! He pensado lo mismo, que merito tiene vender algo mas barato que los demas?!?
Y otra duda, para los que defendeis el alquiler, si cuando os jubileis, todavia estais de alquiler, tendreis una pension mas alta que alquiler o tendreis un alquiler mas alto que la pension?!?? Es mas, estais seguros de que nos podremos jubilar y tendremos una pension digna??
Ojo, yo no digo que alquilar este mal, pero tampoco digo que comprar sea malo, pero como veo gente que parece tener la verdad absoluta, era por ver si me respondian la duda razonablemente. Y no me vale que me digais que por esa epoca los pisos los regalan porque no me creo que los pisos los regalen ni hoy, ni mañAna, ni nunca!!
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Si al llegar a la jubilación seguimos viviendo de alquiler se pueden dar dos escenarios principales (y muchos intermedios, claro)
1) hemos vivido "al día" y no tenemos nada ahorrado y nuestra pensión es tan baja que no alcanza para pagar el alquiler, comer, vestir, salir...
2) hemos ido ahorrando e invirtiendo en otros productos año tras año y tenemos rentas para complementar nuestra pensión y vivir con cierto desahogo
El primer escenario no es nada apetecible pero, si la misma persona hubiera optado por comprar hipotecándose, resulta que no habría podido pagar las mensualidades (si sólo paga el alquiler y no ahorra está claro que no le alcanzaría para una hipoteca) y hubiera visto como le embargaban su vivienda así que el problema en ese caso no es comprar o alquilar sino que sus ingresos son insuficientes para cubrir sus gastos y ahorrar de cara a la jubilación
En el segundo escenario puede que nuestra situación sea algo mejor o algo peor que si hubiésemos comprado en lugar de alquilar, dependerá que como han evolucionado los precios del sector inmobiliario, de lo acertado de nuestras inversiones 'alternativas' (renta variable, fondos, depósitos...), etc.
Dar por sentado que si alguien vive de alquiler va a llegar sin ahorros a su jubilación y con una pensión mínima es un poco osado; por ejemplo mi mujer y yo vivimos de alquiler y ahorramos cada año un 20% (aprox) de nuestros ingresos fijos más algún variable. Si hubiéramos comprado una vivienda similar a la que habitamos gran parte de ese ahorro se iría a pagar el diferencial entre la cuota de la hipoteca y la del alquiler. ¿Qué es mejor? Que cada cuál haga sus números y trate de acertar, nadie tiene la bola de cristal
Si al llegar a la jubilación seguimos viviendo de alquiler se pueden dar dos escenarios principales (y muchos intermedios, claro)
1) hemos vivido "al día" y no tenemos nada ahorrado y nuestra pensión es tan baja que no alcanza para pagar el alquiler, comer, vestir, salir...
2) hemos ido ahorrando e invirtiendo en otros productos año tras año y tenemos rentas para complementar nuestra pensión y vivir con cierto desahogo
El primer escenario no es nada apetecible pero, si la misma persona hubiera optado por comprar hipotecándose, resulta que no habría podido pagar las mensualidades (si sólo paga el alquiler y no ahorra está claro que no le alcanzaría para una hipoteca) y hubiera visto como le embargaban su vivienda así que el problema en ese caso no es comprar o alquilar sino que sus ingresos son insuficientes para cubrir sus gastos y ahorrar de cara a la jubilación
En el segundo escenario puede que nuestra situación sea algo mejor o algo peor que si hubiésemos comprado en lugar de alquilar, dependerá que como han evolucionado los precios del sector inmobiliario, de lo acertado de nuestras inversiones 'alternativas' (renta variable, fondos, depósitos...), etc.
Dar por sentado que si alguien vive de alquiler va a llegar sin ahorros a su jubilación y con una pensión mínima es un poco osado; por ejemplo mi mujer y yo vivimos de alquiler y ahorramos cada año un 20% (aprox) de nuestros ingresos fijos más algún variable. Si hubiéramos comprado una vivienda similar a la que habitamos gran parte de ese ahorro se iría a pagar el diferencial entre la cuota de la hipoteca y la del alquiler. ¿Qué es mejor? Que cada cuál haga sus números y trate de acertar, nadie tiene la bola de cristal
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Un comentario muy razonable, la diferencia entre comprar y alquilar a largo plazo invirtiendo los ahorros, no es muy grande y depende de una serie de variables que no se sabe como va a evolucionar.
Si no se utiliza mas el alquiler es porque la mayor parte de la gente no tiene conocimientos necesarios para invertir (que es una tarea muy complicada) y al final se acaba hartando de tener perdidas en bolsa, rendimientos bajos en bonos, o ridiculos en algunos fondos de inversion, por lo que invierte en un activo mas seguro como es su propia casa que te rinde el Euribor +0,5% durante 20-30 años.
Aquellos que tengan unos conocimentos economicos mayores y obtengan rendimientos netos superiores al 4% podran permitirse pagar el alquiler con los intereres y tener un activo mas liquido.
"Si no se utiliza mas el alquiler es porque la mayor parte de la gente no tiene conocimientos necesarios para invertir (que es una tarea muy complicada) y al final se acaba hartando de tener perdidas en bolsa, rendimientos bajos e...."
Invertir es muy fácil, lo que pasa es que mucha gente se quiere hacer rica en tres días y no es capaz de soportar la volatilidad. Por poner un ejemplo, no eran buenos los precios que había en bolsa con la quiebra de lehman? eran buenisimos, pero estos inversores que solo les gusta invertir "en lo que nunca baja" si alguno por casualidad compró acciones en esas fechas, estoy segura que no resistirían la caída de marzo y venderían. Se creen que el dinero te lo dan por la cara.
La gente no ha alquilado porque le han vendido durante 25 años que bajar nunca bajan, que alquilar es tirar el dinero, que el dinero no renta nada y que esta zona va para arriba. En definitiva desprecio al dinero. Lo siento mucho por las familias que compraron para vivir y ahora se ven atrapadas, tAMBIEN LO SIENTO POR LOS QUE COMPRARON PARA INVERTIR INCOSCIENTE DE LO QUE SE ESTABA CONVIRTIENDO EL PAIS, lO SIENTO DE VERDAD, pero yo no me voy a hacer responsables de sus errores.
SALUDOS,
#78 Hola Eduard, me dices que mi solución es buena pero puedo también: otra manera de determinar un precio de salida es hacer una tasación profesional. Es posible que tengas que bajar todavía, pero las tasadoras independientes están afinando puedes también consultar los valores de referencia hipotecaria de las 6 viviendas cercanas a la que estás viendo en idealista pulsando en el link "valor de viviendas en la zona" que ofrecemos gratuitamente vía sociedad de tasación, desde la ficha de la vivienda De hecho a-y-e-r ya hable con el banco de confianza y a continuación con TINSA, para que me ejecuten un atasación del piso, una para demostrarme a mi mismo , la familia, potencial comprador........que es un precio de salida razonable, despues para ofrecerle al potencial comprador una tasación homologada que le puede servir en un plazo de 6 meses, si lo realiza por el mismo banco...en cualquier caso, es y será una tasación r-e-a-l, de la zona donde se localiza el inmueble.....tan sólo por un presupuesto que no llega a 300 euros. Pd.- gracias por tu opción gratuita, sobre seis muestras de la zona, por medio de fichas de cada vivienda, pues estimo que son precios de salida y no de valores de mercado reales de la zona, es decir , por el importe en euros que se han cerrado las transmisiones de dominio de la zona. Gracias por leerme y ofrecerme soluciones adecuadas siempre, por ser un profesional del sector inmobiliario. Saludos cordiales
#110
Muy amable Sr. anónimo 19,45 h.
Se intenta exponer lo mejor posible, con un espacio reducido y mínimos de tiempo,....lo que está clarísimo que cada piso tiene su propio precio en función de muchas características de la vivienda, del edificio, de los vecinos, del entorno con los servicios urbanísticos suficientes.......y también que los valores de mercado han bajado una media del 30%, que quien compró en 2007 no puede vender con reabaja y no lo podrá vender, que quien compró antes de 1998, puede vender al precio de dejar de ganar algo o menos que antes, pero nunca perder dinero.
Seguiremos, gracias por leeerme.
Pd.- la antiguedad , estado de corservación del e-d-i-f-i-c-i-o y el con o sin ascensor condiciona m-u-c-h-o los valores reales de una vivienda, aunque esté mantenida y reformado el interior de la vivienda( pues incluso esta reforma me puede o no gustar al potencial comprador) pues la depreciación f-u-n-c-i-o-n-a-l es otro hecho, por diseño, distribución, nº De dependencias´Húmedas, con o sin pasillos.....
Le respondo con la referncia del piso, luego me dice su opinion.gracias por su atencion.
Referencia piso en idealista:
Vw1284860
Total mente de acuerdo con Ud, pero menos en una cosa.
Que el piso no está caro; lo que yo defiendo es que la gente está asustada y la gente no tiene liquidez y que los bancos no conceden préstamos. No es que no se venda mi piso, es que no se vende ninguno de esas características, que los bancos, a personas con sueldos medios, no les conceden más de 120.000 €. Ese es el verdadero problema.Porque como dije anteriormente, he tenido más de 300 visitas, que el piso gusta mucho, pero por boca de las inmobilidarias, los bancos echan para atrás las operaciones al no prestar el dinero.
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Hay algo que no terminas de entender, mira tu compraste ese piso seguramente en el año 2006 -2007 a un precio inflado y ahora quieres vender a ese percio y pasarle el marron a otro. Yo compre en el 1999 un piso similar al tuyo por menos de 70.000 €. Yo si deseara vendero podria hacerlo tranquilamente por unos veneficios superiores al 100% de lo que page por el, y tu por algo muy similar para poder vender necesitas rebajarlo un 50%. Tu piso esta caro y compites con gente como yo que vendemos lo mismo mucho mas barato. Es asi de claro.
Tu piso esta caro y compites con gente como yo que vendemos lo mismo mucho mas barato. Es asi de claro.
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Totalmante de acuerdo. Hoy en día, con la competitividad que hay en las ventas, no sólo hay que tener capacidad para comprar, también se necesita para vender. Muchos vendedores, por mucho que rebajen sus pretensiones, jamás podrán lograr su objetivo, ya que nunca podrán vender por debajo del precio de compra.
Entonces, si no es por necesidad y con el único afán de mejorar, sería más recomendable que retirasen del mercado sus inmuebles.
Respuesta eandreu@idealista
Muchas gracias por compartir la experiencia, es muy útil. Puedes decirnos de qué tipo de zona se trata (céntrica o en la periferia, cara, media-alta, media, media-baja). Saludos y gracias de nuevo.
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