Alberto artero, director de cotizalia.com, señala que según la tasa de esfuerzo para comprar una casa, la renta bruta de las familias y la rentabilidad que ofrece el alquiler, al precio de la vivienda le queda una caída adicional del 30% en el precio, algo que llevaría el descenso total al 50% desde máximos
El experto publica varias variables:
- La tasa de esfuerzo (proporción de la renta disponible que se dedica al pago del inmueble): actualmente se encuentra en el 33,4%, un nivel razonable y positivo, pero "que, sin embargo, tiene truco". El bajo nivel obedece a los bajos tipos de interés, pero "Un repunte brusco del precio del dinero podría cambiar de manera brusca esa situación" aunque no se espera a corto plazo que ocurra
- Ratio de la renta bruta (número de veces que los ingresos de la unidad familiar está incluida en el coste de la vivienda): la media histórica es de 4-4,5 veces y en la actualidad el multiplicador es de 6,8 veces (o 8,7 veces en Barcelona). Aquí prácticamente no habría mejorado la situación, ya que el director de cotizalia.com señala que la caída de la vivienda se ha visto acompañada de una merma simultánea de los ingresos agregados de las familias. Según este indicador, los pisos están con un sobreprecio del 33%
- Rentabilidad de alquilar una casa (rendimiento que se obtiene por tener una casa alquilada): el retorno bruto -al que hay que descontar los gastos correspondientes al arrendador- está en el 3,8% cuando históricamente ha sido 5%. "A iguales rentas, se requeriría un ajuste del 31% para volver al nivel histórico de referencia, si bien hay que reconocer que el entorno de tipos es sustancialmente distinto·, señala el experto
Por otro lado, la situación se agrava al observarse que los bancos no son tan generosos como antaño para financiar las compra de activos inmobiliarios
191 Comentarios:
#87 Viernes, 8 Octubre 17:20 anónimo dice soy el del anterior mensaje: y es que, señor, cualquiera diría que es usted uno de esos que están desesperados por poderse comprar una casa. Y a usted, ¿Qué le importa si estoy desesperado o no? Y claro, si ese fuera el caso, no esperara usted que nadie tome en consideración sus interesados consejos financieros, verdad? Y a usted, ¿Qué le importa lo que espero o dejo de esperar?
Los financieros de abrantes-asesores ratifican la burbuja ¡Echemos numeros! En España los pisos han subido desde 1997 a 2007 a una media del 16% anual es decir un piso que en 1997 valía 10.000.000 Ptas (60.000€) en 2007 vale 44.0000.000 Pts (265.000€) 1997 -10.000.000 Pts - 60.101 € 1998 -11.600.000 Pts - 69.717 € 1999 -13.456.000 Pts - 80.872 € 2000 -15.608.960 Pts - 93.812 € 2001 -18.106.394 Pts - 108.822 € 2002 -21.003.417 Pts - 126.233 € 2003 -24.363.963 Pts - 146.430 € 2004 -28.262.197 Pts - 169.859 € 2005 -32.784.149 Pts - 197.037 € 2006 -38.029.613 Pts - 228.563 € 2007 -44.114.351 Pts - 265.133 € Mientas que los salarios apenas si han subido una media del 4% anual. Es decir un sueldo que en 1997 era de 150.000 Ptas (900€) en 2007 ha pasado a ser de 222.000 Pts (1.334€) 1997 -150.000 Pts - 902 € 1998 -156.000 Pts - 938 € 1999 -162.240 Pts - 975 € 2000 -168.730 Pts - 1.014 € 2001 -175.479 Pts - 1.055 € 2002 -182.498 Pts - 1.097 € 2003 -189.798 Pts - 1.141 € 2004 -197.390 Pts - 1.186 € 2005 -205.285 Pts - 1.234 € 2006 -213.497 Pts - 1.283 € 2007 -222.037 Pts - 1.334 e O lo que es lo mismo: mientras que en 1997 el precio de un piso equivalía a 66 meses de salario (5,5 años) en 2007 el precio de ese mismo piso equivale a 198 meses de salario (16 años) Este es el verdadero tamaño de la burbuja que tenemos montada en España: los precios de los pisos fuera de la realidad. Claro está que si los precios de los pisos hubieran subido igual que los salarios durante este periodo (¡Y no había ninguna razón no especulativa para que así hubiera sido) la situación sería muy distinta y habría pasado a valer de 10.000.000 Ptas (60.000€) en 1997 a 14.802.443 Pts (88.964€) en 2007 según detalle: 1997 -10.000.000 Pts - 60.101 € 1998 -10.400.000 Pts - 62.505 € 1999 -10.816.000 Pts - 65.005 € 2000 -11.248.640 Pts - 67.606 € 2001 -11.698.586 Pts - 70.310 € 2002 -12.166.529 Pts - 73.122 € 2003 -12.653.190 Pts - 76.047 € 2004 -13.159.318 Pts - 79.089 € 2005 -13.685.691 Pts - 82.253 € 2006 -14.233.118 Pts - 85.543 € 2007 -14.802.443 Pts - 88.964 € Que cada cual saque sus propios criterios pero el "sentido común" nos dice que la explosión de la burbuja ¡Aún pendiente! Va a ser inmensa: ¡Ni si quiera una bajada del 50% conseguiría equilibrar los salarios con los precios de los pisos! Y quienes venden hoy con bajadas del 30% sobre el precio medio de la zona lo tienen muy pero que muy claro: ¡Son los únicos que venden, los triunfadores!
Mientras que en 1997 el precio de un piso equivalía a 66 meses de salario (5,5 años) en 2007 el precio de ese mismo piso equivale a 198 meses de salario (16 años). Hay que añadir otra cosa: en 1997, los pisos eran muuuuuy caros. Podrán parecer precios ridículos comparados con los actuales; mucha gente dirá que venderlos a esos precios es regalarlos, pero el hecho, repito, es que en 1997 los pisos estaban muuuuuy caros.
El director de cotizalia es analista financiero, no especialista inmobiliario. Sus previsiones además se basan en variables de estadística descriptiva ( basada en datos pasados) Y viene a decir entre otras cosas que el precio de los pisos debe bajar lo necesario para que la rentabilidad del alquiler (¡ En los tiempos que corren! ) Llegue al 5%........ casi nada
Además presupone que el esfuerzo en % respecto a la renta disponible por comprar una vivienda, y encima con la serie estadística temporal elegida por él, no puede aumentar... por esa razón, sería imposible que el nivel de vida de los españoles bajara......
Bueno, sus motivos tendrá para lanzar esas previsiones......
Bieno, el mes que viene un amigo me invita a la fiesta que hace en la casa de segunda mano que se ha comprado en Sant Cugat, cerca de Barcelona. Harto de ver pisos de segunda mano ( de obra nueva imposible...) me comenta que allí al menos de bajadidas de precio hasta ahora , y durante los últimos meses, nada de nada. Eviventemente, en el futuro, todo es posible...
En fin, el q no se consuela es porque no quiere. Y todo el mundo tiene sus intereses, desde los intermediarios que viven de que sea como sea se reactive el mercado, hasta los interesados en tener cada vez más clientes, pasando por especuladores pillados y compradores ignorantes atracados de por vida.
Yo diria a muchos que se han dedicado a "invertir en viviendas", que aprendan a invertir en bolsa. Pero no con la finalidad de invertir en bolsa en si. Es mas, sin que compren una sola accion, solo con simuladores o a ojo con una tabla excel, pero creyendose de verdad que tienen esas inversiones y fijandose objetivos. Aunque pierdan dinero virtual. Aprenderan mucho de como funcionan los mercados, la oferta, demanda, volumen de compraventas, rentabilidades, mercados alcistas, bajistas... etc. y no dista tanto del mercado de vivienda (la bolsa es mas liquida y dinamica, pero nada mas) ni de otro tipo de mercados de compraventa de casi cualquier cosa.
Cosas que se dicen: "los pisos no están bajando". ¿Que no? En Madrid recibo 6-7 avisos de bajadas diarios, claro, que baje de 350.000 a 340 o 330.000 puede parecer poco (y lo es), pero es que eso te paga el alquiler durante un par año de un piso digno (sin contar que te ahorras impuestos, gastos e intereses hipotecarios). Puede ser decepcionante para los que esperan bajadas de 500.000 euros al año. "Es que llevo mucho esperando..." este es un tema personal, pero yo me pregunto: qué son 2.3 años más vs. 40 de pagar una hipotecaza por un piso que no vale lo que has pagado... "el problema no es el precio, es la financiación" a quien dice esto le debe dar igual pagar 600 euros al mes durante 15 años que pagarlos, por el mismo bien, durante 40... total, habiendo financiación, que más da ¿No? El problema es unica y exclusivamente de precio. Los que más saben de dinero y del valor real de las cosas, no financian porque saben que los precios son absurdos (salvo que el precio absurdo lo cober el mismo banco, claro) "los propietarios no van a bajar de un precio x" o si. Voluntariamente no lo van a hacer, está claro, pero a veces la vida tiene una forma muy persuasiva de retorcerte el brazo . Muchas cosas impensables pueden suceder a nada que el Euribor suba un para de puntos (no te digo ya subir al 5,5% como hace no tanto). En fin, falacias y mas falacias, "verdades de bar" que no resisten un mínimo análisis serio. Nadie sabe lo que va a pasar con certeza, pero como dijo otro forero, cuando el 99% de la evidencia apunta a que bajarán y un 1% a que subirán.... pues no se como toman los demás sus decisiones, pero yo me voy con el 99% de evidencias (paro, deuda, destrucción de tejido industrial, bancos empachados de ladrillo, etc, etc..
Como dijo alguien antes, los pisos no se venden porque los bancos han cerrado el grifo. Tan pronto lo abran de nuevo volveran a dispararse porque lo de ser propietario a toda costa esta en nuestra idiosincracia... y si sois honesto es lo que esperais todos los burbujistas que pululan por estos foros: comprar a la baja y vender a la alta o al menos que vuestro piso se revalorice por si acaso. Esta claro que los pisos bajan a razon de la parte de la hipoteca que no paga el alquiler, y con los alquileres altos que tenemos en cudades como Madrid y con un Euribor en 1 y pico. No vale la pena bajar precio. Piensen que una hipoteca de 300 mil a 30 anhos con Euribor=1.4 + 0.4 de diferencial hacen una letra mensual de 1000 euros que es lo que en Madrid se paga normalmente de alquiler por un piso medio.
A quien compara invertir en pisos con hacerlo con acciones, le diría que cuando un valor sube o baja, pero con poco volumen de negociación, no es significativo. En poco tiempo normalmente se vuelve al precio de mercador anterior.
Y haciendo un simil, para que la vivienda consolide precios de mercado claramente más bajos deberá basarse en un volumen de compaventa muy alto a esos precios bajos. De lo contrario, no es significativo. Es decir, aunque el precio de mercado baje, si hay pocas ventas, en cuanto la economía mejore, el precio de mercado puede subir de repente.
A quien compara invertir en pisos con hacerlo con acciones, le diría que cuando un valor sube o baja, pero con poco volumen de negociación, no es significativo. En poco tiempo normalmente se vuelve al precio de mercador anterior.
Y haciendo un simil, para que la vivienda consolide precios de mercado claramente más bajos deberá basarse en un volumen de compaventa muy alto a esos precios bajos. De lo contrario, no es significativo. Es decir, aunque el precio de mercado baje, si hay pocas ventas, en cuanto la economía mejore, el precio de mercado puede subir de repente.
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Sabras de "furbol" porque de bolsa.....
Se te olvida el estallido de terra ¿Verdad? ¿Recuerdas los precios maximos de telefonica? En resumen ni idea de bolsa y menos de pisos
Los precios de los pisos han superado de largo lo real, por tanto tenemos ajuste hasta.... quien sabe hasta cuando.
Si además tenemos otra crisis diferente que es la estructural y debida a la incapacidad de los socialistas en encontrar un modelo de desarrollo al estilo de la otra Europa, la que crece ya hoy en día
A quien compara invertir en pisos con hacerlo con acciones, le diría que cuando un valor sube o baja, pero con poco volumen de negociación, no es significativo. En poco tiempo normalmente se vuelve al precio de mercador anterior.
Y haciendo un simil, para que la vivienda consolide precios de mercado claramente más bajos deberá basarse en un volumen de compaventa muy alto a esos precios bajos. De lo contrario, no es significativo. Es decir, aunque el precio de mercado baje, si hay pocas ventas, en cuanto la economía mejore, el precio de mercado puede subir de repente.
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Sabras de "furbol" porque de bolsa.....
Se te olvida el estallido de terra ¿Verdad? ¿Recuerdas los precios maximos de telefonica? En resumen ni idea de bolsa y menos de pisos
Los precios de los pisos han superado de largo lo real, por tanto tenemos ajuste hasta.... quien sabe hasta cuando.
Si además tenemos otra crisis diferente que es la estructural y debida a la incapacidad de los socialistas en encontrar un modelo de desarrollo al estilo de la otra Europa, la que crece ya hoy en día
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A este lumbreras también se le podría recordar que la bolsa llegó a 16000.
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