La publicación en los medios de la resolución judicial de la audiencia de Navarra de 2009 en la que el juez permitió entregar a una pareja su casa como pago total de la hipoteca no sienta jurisprudencia, pero ha sentado muy mal a la banca. La asociación española de la banca (aeb) ha criticado la sentencia y ha avisado de que si se legalizase este mecanismo de la dación en pago en España provocaría "una dificultad mayor en el acceso al crédito, que sería más escaso y caro"
Santos González, presidente de la asociación hipotecaria española, señaló que si se generaliza la fórmula de cancelar la hipoteca cediendo el inmueble al banco traería como consecuencia que "el volumen de crédito se reduciría y se restringiría, porque en términos de mercado no sería gratis ni inocuo implantar esta medida". González lamenta la situación de algunas familias que no pueden pagar la hipoteca, pero explica que "las cosas no son gratis, y nuestros socios, inversores, analistas y depositantes nos exigen ser eficientes"
Santos sentenció diciendo que "el mundo económico internacional se soporta mediante el respeto a los contratos, y quien contrae deudas las tiene que pagar", aunque posteriormente reconoció que la dación en pago se pacta en cierta ocasiones entre el cliente y la entidad
Las asociaciones de consumidores celebraron la sentencia Navarra, que es de hace más de un año, pero pidieron cautela ya que no sienta jurisprudencia. En este sentido, todo sigue igual, o casi, ya que al menos ya hay una sentencia a favor de la dación en pago, señalan
Círculo peligroso
Prácticamente todos los medios de comunicación se hacen hoy eco de la noticia y algunos incluso la comentan. Por ejemplo, el diario expansión alerta en su editorial que como se ha demostrado con la crisis subprime, el modelo norteamericano no es el mejor, ya que puede llegar a provocar grandes problemas económicos y financieros. También apoya la tésis de que este tipo de hipotecas conllevaría más riesgo al banco y se traduciría en diferenciales y tipos de interés más caros para el consumidor, la eliminación de las hipotecas al 100% y el recorte de los plazos de amortización (conoce más sobre cómo funcionan las hipotecas en eeuu)
El diario, que dice que la sentencia del juez adolecen de un cierto populismo pero que muestra su ignorancia del sistema financiero, también añade que de ocurrir esto provocaría menos créditos, menos demanda de hipotecas y en consecuencia, caídas adicionales del precio de la vivienda. Todo un círculo vicioso de peligrosas consecuencias, sentencia
Críticas de expertos
Por otro lado, álvaro López de argumedo, abogado de uría menéndez, señala en el mismo diario que el auto de la audiencia de Navarra desconoce las reglas esenciales. El abogado critica que el juez se apoya en planteamientos de orden mora que no tienen amparo en nuestro ordenamiento
Lorenzo dávila, jefe del departamento de investigación de la ieb, también critica la sentencia y alerta de los peligros que podría suponer una generalización de este caso. Como alternativa, propone el sistema danés, que permite recomprar al deudor particular su préstamo titulizado al precio de mercado, que evoluciona en función del precio del inmueble que lo sostiene como garantía, sin necesidad de desestabilizar el mercado
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323 Comentarios:
No entiendo nada chico!!!, pero no habíamos quedado que el banco se dedica a prestar dinero?, entonces que quiere decir el tema de que si el mercado es alcista no interesa y si es bajista tampoco?, cuando interesa?, en fin siempre quieren ganar
Al anónimo de las 17:32
Es posible que no me haya explicado con la suficiente claridad. En definitiva, cuando el mercado inmobiliario es alcista, tal y como ha sucedido en los últimos años, la vivienda se revaloriza ante la fuerte demanda. Por tanto, si un sujeto ha comprado una vivienda en 100, ha pagado 10 al banco y debe 90 y el precio en venta de esa vivienda en el mercado es de 130, es evidente que en caso de no poder pagarla no saldría a pública subasta, pues si el precio del mercado de dicha vivienda es de 130, le resultaría fácil al propietario frente a la fuerte demanda inherente a los mercados alcistas poder venderla en 120 ó en 110. En definitiva, podría el propietario saldar su deuda con el banco y obtener un beneficio.
Sin embargo, en un mercado inmobiliario bajista, donde los precios bajan y las ventas se retraen, dado que esa misma vivienda no podría venderla por más de 70, al ser este el precio de la misma en el mercado bajista, la opción del propietario sería, lógicamente, efectuar una dación en pago de la deuda al banco, entregándole la vivienda, procediendo a continuación en su caso a comprar otra análoga en el mercado al precio de 70.
Sería el banco, por consiguiente, quien habiendo prestado 100, habría recibido 10 del propietario como pago parcial del préstamo concedido para la compra y recibiría también, en dación en pago, la vivienda con un valor de mercado en ese momento de 70. Luego, los 20 de diferencia siempre los perdería el banco. Mientras que en un mercado alcista el beneficio siempre lo obtendría el propietario.
Este fenómeno se denomina antiselección.
Igual sucede en el sector asegurador con los seguros de vida. Por eso las compañías aseguradoras obligan a rellenar un cuestionario de declaración de salud, que si se falsea por el aseguador omitiendo datos relevantes sobre su estado de salud da lugar al impago de la prestación en caso de sininiestro, es decir, en caso de fallecimiento del asegurado. De no actuarse de este modo sólo contratarían seguros de vida las personas enfermas - es decir, siniestros ciertos-, mientras que las sanas no lo harían. Parece claro que en estos casos también se produciría un efecto de antiselección.
Espero que ahora quede más clara la idea.
Mucha tontería, pero si el banco sólo quiere el dinero, que no se quede con la casa, o en el peor de los casos que reduzca de esa deuda lo correspondiente al precio subastado.
Pd: si no me quieren prestar dinero me voy a otro banco que sí lo haga, aunque sea extranjero.
Aunque un banco solo quiera dinero y no viviendas, es claro que preferirá quedarse con el activo inmobiliario antes que quedarse sin nada. Pero debe entenderse que la posición del banco no puede ser peor que la de cualquier tercero. Veamos un ejemplo. Vivienda adquirida en 100, el propietario ha pagado 10 y debe 90. Sale a pública subasta y un tercero se la adjudica en 50. Esos 50 se entregan en pago al ejecutante -el banco-. No habría duda de que el deudor continuaría con un debito de 40. Pues bien, ¿Por qué si no hubiera postores no podría el banco adquirir la vivienda también en 50?.
El tema es simple: páguese la deuda y se acabó. el propietario se queda con la vivienda y el acreedor recupera su crédito.
En cuanto a que un banco extranjero actuaría de modo distinto a un naciona, pregúnteleso al deutsche bank, citibank, iNG, société générale y otros muchos que ya están aquí, ¿Por qué no actúan de modo distinto?.
En fin, no seamos ingenuos.
Fuera este el índice de referencia a considerar- no sería de un 0,75% o similar, sino de un 3 o 4% adicional, como mínimo, pues el riesgo de la dación en pago -entrega del inmueble en pago del préstamo- conduciría, en un ejercicio prudente de la actividad bancaria, a cubrirse contra las pérdidas derivadas del ejercicio de dicha posibilidad por el deudor.
Finalmente, que en la actualidad puedan extinguirse los préstamos hipotecarios mediante la dación en pago es impensable, sin perjuicio de este caso anecdótico, pues no sólo se estaría poniendo en juego la seguridad jurídica -las reglas del juego no podemos cambiarlas a mitad del partido-, sino porque de admitirse la morosidad bancaria se dispararía hasta tal punto que el país entraría en una quiebra profunda, que afectaría a todo el sistema.
Pensemos, como ya apunte anteriormente, que cualquier persona solvente -no digo ya las que no lo fueran- que hubiera comprado una vivienda en 100, que en la actualidad tuviera un precio de mercado de 70 y hubiera pagado 10 de préstamo, sin duda estaría interesada en entregar al banco la vivienda en dación de pago del préstamo, pues es claro que podría recomprar en el mercado inmobilario esa misma vivienda u otra similar en 70, con lo que el deudor ganaría 20.
Esa pérdida sería la ruina económica del país y también la ruina jurídica, por supuesto.
A ver muy elocuente, documentado, y razonable, tu articulo mas que opinion. Sobre lo que indicas sobre el propietario que compra por 100, ahora vale 70 y ha pagado 10, en sintesis es lo que ha pasado en usa con las subprime, ¿No? Y no obstante, a pesar de que ellos tienen regulada la dacion en pago, las dieron. Pero lo que ha hundido a los bancos alli, no ha sido el metodo, ha sido que han vendido esas hipotecas o paquetes inversionales a teceros, con el resultado que ya sabemos en todo el mundo, cuando dejaron de pagar y devolvieron sus casas.
En España se ha dado hipotecas subprime, aunque se diga que no, y se han dado, aun sabiendo que personas con sueldo y trabajo en precario, eran clientes de dudosa solvencia; lo que se demostro cuando estalló una crisis negada por nuestros gobernantes y perdieron sus empleos. Tambien se falsearon, inflando las, tasaciones, que casualidad o no, eran tasadoras pertenecientes al mismo grupo bancario. Es como lo de los notarios, puedes elegir el que te de la gana, pero al final siempre vas al que le interesa al banco y que habitualmente trabaja con el.
Y si aqui se han dado esas hpotecas por pisos basura, inflados en su tasacion, es porque el sistema hipotecario español, enterate, aunque ya lo sabras, es perverso con la doble garantia, la hipotecaria y personal, no entra en la cabeza, al menos en Europa y en usa, que si el banco se queda con el bien, al ejecutar la hipoteca, normalmente por el 50% de su, de "su", valor de tasacion, el ejecutado siga debiendo la diferencia, eso, lo quiera el sistema español o no, no solo es aberrante, es infernal, maquiavelico, y lo que es peor injusto, porque siempre beneficia a los mismos, dejando desamparado al deudor y lo que es peor arruinado de por vida. Pero estan aceptando las daciones, de personas a las que se le acepta la dación o se marchan a su pais, y "buscame y reclamame".
En cuanto a la quiebra del sistema, que los bancos subirian los diferenciales, endurecerian las condiciones, etc., me parece logico, pero tambien les veo una ventaja: las tasaciones serian ajustadas, reales, y logicas, no se darian prestamo al 100 o al 120%, que con el tiempo se veria si no.
Pero argumentar que esa practica seria la ruina de los bancos, te recomiendo que busques por la red, -hay un documento en pdf, no tengo la direccion, si no te la pasaria-, de un forero de idealista, llamado "ir-", que vaticinó años antes que pasara, y fijando una fecha, que resultó exacta, el estallido de la burbuja, las practicas bancarias que se estaban llevando a cabo y la consecuencia que tendria sobre el sector financiero. Osea que los bancos se la buscan ellos solitos, como para pretender decir que se arruinarian y quebrarian, si se regulariza la dacion en pago. En cuanto a los politicos, en este caso a los del psoe, que la han negado, a ninguno se nos escapa el porque.
Que sepas que no estoy en contra de la dación de pago. Me he limitado a exponer una realidad jurídica y económica, y nada más. No es una cuestión de opinión, es el sistema vigente. Otra cosa sería que se cambiase, pero plantear modificar las reglas del juego que estaban vigentes cuando se convino el contrato no es viable, ni jurídica ni económicamente. A partir de ahí no es agradable lo que está sucediendo, pero las personas adoptamos decisiones en nuestro quehacer diario y asumimos las consecuencias de nuestro proceder. Lógicamente cuando son positivas, nadie se queja. Pero sin seguridad jurídica en cuanto a la aplicabilidad de la normativa a la que en momento de la contratación presté consentimiento, esto sería el caos. Es con ella y mira como estamos.
Por último, aquí nadie se engaña. El que compró esperaba mantener su empleo y que su piso se revalorizara o, como mínimo, que mantuviera su valor. Te recuerdo que desde el año 2002 se hablaba de la existencia de una burbuja inmobiliaria. Lo que seucede es que cada uno selecciona la información que le interesa, y desde luego entiendo que pra la mayoría de la gente era muy difícil quedarse fuera de lo que se veía como una oportunidad y una fiesta general.
Todo el mundo quería mirarse en el espejo de la riqueza, olvidándose que es un espejo que da muy pocos reflejos.
Nadie discute la sobriedad de tu opinion. Pero las leyes se cambian, adaptandose a la realidad de la situacion y de los administrados.
Tambien yo tambien opino, aunque tu no lo dices, que la sentencia será tumbada en el superior, en base a normativa que actualmente se aplica, y sobre todo por la presion de los bancos y mas en año de elecciones, que sabemos quien les presta dinero a los partidos para sus campañas, pero eso es harina de otro costal.
Pero la sentencia ha pasado el filtro de una audiencia, por lo tanto bien argumentada tiene que estar, pese a lo expuesto en la ley hipotecaria y codigo civil. Aunque, lego, entiendo que la sentencia se basa mas en el abuso de posicion de la entidad bancaria; tasas por x, te lo quedas por tanto; tu valoraste y te lo quedas por esto, que cubre lo que se debe y punto pelota.
Claro que nadie se engaña, mas bien te engañan, y si en el momento de firmar, te explicasen paso por paso, las consecuencia que conlleva la firma, mas de uno se levanta y se vá.
Y es mas me atrevo a decir, que como la cosa siga asi, se va a cuestionar hasta la constitucionalidad de los articulos que afectan a la responsabilidad hipotecaria referente a la continuidad de la deuda una vez ejecutada la hipoteca, porque lo que esta claro y como digo en mi anterior exposicion, discrimina al hipotecado en favor del banco o prestamista. Por cierto que la ley hipotecaria fue modificada hace dos años por el psoe, y segun debates y tertulias, para peor.
Otra cosa que se deberia regular, si no lo está, que no lo sé, las sumas que conforman la responsabilidad hipotecaria, que al principal, se le suman una cantidad ingente de intereses, costas, etc. y sobre todo, en caso de demora o impago, el porcentaje que se alcanza, rayano en la usura.
Y eso lo espero como ha empezado a pasar con las clausulas suelo, swaps, y ahora con la dacion en pago.
Te sigo recomendando las opiniones de "ir-"
Se ve que sabes de lo que escribes.
Lo que no entiendo es como hay tanta gente que sin analizar nada, enseguida le echan la culpa de todo a los bancos, yo he trabajado 12 años en una agencia inmobiliaria y un 50% de los casos el banco denegaba el crédito hipotecario, ya sea porque la entrada no era suficiente, las nóminas bajas, el ratio era superior al recomendado, y por otras varias razones, y que haciamos nosotros, retorcerle el brazo al apoderado del banco para que lo aprobara, amenazandole con irnos a otra entidad, y el comprador falseaba las nóminas, traia hasta su abuelo de avalista, y cuando al fin, tras mucho forcejeo el banco aprobaba el crédito, los compradores felices firmaban todo lo que el notario les presentaba, sin mirar las consecuencias de tal acto, ni a lo que se comprometian, que a veces en vez de unas escrituras de compra y venta y otras de credíto hipotecario parecian una condena a cadena perpetua.
En mi opinión y para acabar, diré que las personas tienen que ser responsables de sus actos, y mirar bien donde se meten y lo que firman, y no actuar a tontas y a locas, y despues echarle la culpa a otros de sus fracasos.
Despues de todo, aún no he visto a ningún banco que coja a nadie y a la fuerza les haga aceptar una hipoteca, es el comprador el que la solicita.
Tu reflexión me ha gustado muchisimo, porque se aleja del buenismo imperante, donde todos los bancos son malos, y todos los morosos son probre gente engañada.
Además si leeis atentamente la 8 paginas del auto 111/2010 de 17/12/2010 (que no sentencia) dice y cito textualmente : "la argumentación de que e! valor real de la finca al tiempo que se le adjudica es inferior, vendria dada o apoyada en una
Eventual nueva tasación, que aporto con el escrito de recurso siendo
Desestimada su aportación por Auto de la Sala de fecha 8 septiembre de 2010, al que nos remitimos y cuya razoones para rechazar dicho documnto damos por reproducidas". És decir no acepta el argumento del Banco porque no ha podido probar en este caso concreto el desfase de valores.
Pero además si que permite al Banco, seguir cobrando la parte correspondiente de interes y de costas "de manera que tan solo con respecto a las costas y liquidación de intereses restantes deberä continuar la ejecución".
Es decir que a pesar de todo lo dicho en los medios, este auto deja muy lejos la dación en pago como norma general de liquidación de los prestamos con garantia hipotecaria
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