En las últimas semanas -y especialmente en los últimos días- ha crecido el debate sobre si en España el banco debería aceptar la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca en los casos en los que el deudor no pueda hacer frente a su crédito. El motivo es que en España, si alguien no puede pagar la hipoteca, el banco inicia el proceso de ejecución de la hipoteca, que resumiendo mucho acaba con el embargo de la vivienda y su posterior subasta. Actualmente, lo más común es que a esa subasta no acuda nadie, por lo que el banco puede quedarse con la vivienda al 50% de la tasación y si no cubre la deuda, puede seguir demandando al hipotecado el resto de la deuda vía embargo de otros bienes o incluso su salario
Su llegada al congreso ha elevado el tono del debate y la petición de que en España se concedan "hipotecas a la americana", entendiéndose como tal la opción de que el particular pueda dar las llaves de la casa al banco y olvidarse de la deuda
En este punto surge ya el primer error de concepto, ya que se da una sensación de simplicidad (ir al banco, dar las llaves y olvidarte) que no es cierta. Lo primero es que dependiendo del estado de eeuu donde vivas puede que la toma de posesión del banco sobre la casa, sea en dación en pago (en inglés, deed in lieu of foreclosure) o por ejecución hipotecaria. Ésta última puede derivar en una cancelación total del préstamo o si la cantidad obtenida por su venta no cubre la hipoteca genera una “deficiencia” de la deuda (deficiency),igual que en España
Así, cuando un americano deja de pagar la hipoteca suficientes meses para que el banco inicie un proceso de cobro, las opciones más Drásticas derivan en dos posibles salidas:
1) el hipotecado propone un short sale (venta corta o por menos dinero del adeudado) que el banco debe aprobar para realizarse
El prestatario pone a la venta su vivienda pero sólo encuentra un comprador que le pague menos de lo que debe al banco. En ese caso, tiene que pedir permiso al banco para vender por debajo de la hipoteca. Con tantos casos como estos que llegan al banco, es posible que tarde de 6 a 12 meses para recibir respuesta del banco, sea positiva o negativa. Si el banco no acepta la venta y se han dejado de hacer los pagos, seguramente que la ejecución seguirá su curso. Si el banco acepta, tras la venta pueden ocurrir dos cosas:
A) si el banco cree que puede cobrar el resto de la deuda, irá a por el hipotecado para conseguir el dinero de la deficiencia (la diferencia entre el préstamo pendiente y el dinero que reciba el banco de la venta “corta”). Esa deuda ahora no está respaldada por una propiedad particular que ya ha sido vendida, por lo que es una deuda similar a la generada por una tarjeta de crédito. El hipotecado recibe un apunte negativo en el historial de crédito (credit score) que lo penaliza sustancialmente y permanecerá en su historial entre 7 y 10 años
B) si ve que hay pocas posibilidades de cobrarla, se lo "perdonará", pero esto tiene consecuencias. Lo primero es que también afecta el historial crediticio, con lo que rehacer la vida financiera, especialmente en aspectos crediticios que son básicos en eeuu no le será tan fácil como se piensa. Además el dinero que te "perdona" el banco figurará ante las autoridades como un "regalo" del banco o un ingreso extra, por el que hay que pagar impuestos según el porcentaje que pague por ingresos ordinarios, y que perfectamente pueden ser del 20-25%. Deber ese dinero al irs (internal revenue service) en un momento en el que financieramente no estás bien es un golpe muy severo. De hecho, en eeuu hay gente que prefiere deber dinero al banco que al irs
2) si no consigues ni siquiera un comprador
Encontrar un interesado en pagar una cantidad que el banco acepte, es bastante difícil, más aún ahora que hay problemas de hipotecas en eeuu y que para este tipo de compras son aún más restrictivas. El banco por tanto iniciará el proceso de ejecución de la hipoteca (foreclousure). Este proceso puede durar desde un año o más hasta que el banco tome posesión de la casa
Cuando el banco la venda, puede obtener el dinero de la hipoteca (deuda saldada), obtener más (el banco tendría una ganancia) u obtener menos. En este último caso el banco podría reclamar la diferencia igual que si se hubiera vendido por menos dinero del adeudado
Por lo tanto, queda claro que las "hipotecas a la americana" en las que se entrega la vivienda y se empieza de cero no son siempre así, ni suele ser algo tan sencillo
Tipos de hipotecas: ¡son más caras!
Si entramos en las hipotecas en sí, vemos como las convencionales no son ningún chollo. Normalmente, o al menos hasta hace poco, se seguía la regla del 20/80, es decir, los que compraban una vivienda tenían que dar una entrada del 20% (downpayment) y abrir una hipoteca por el 80% restante como en España. Esto es algo que está cambiando hacia una financiación menos generosa. En el caso en el que quieras una hipoteca de más del 80% tendrás que pagar un seguro pmi (private mortgage insurance) para cubrir el riesgo al banco: primer gasto adicional
Además, también hay unos gastos de alrededor del 7% para impuestos, papeleos, seguros de título, etc, relacionados con la hipoteca. Junto a las comisiones por firmar la hipoteca, la compra también tiene otros gastos como los de la agencia inmobiliaria, ya que allí casi todas las compras son vía broker inmobiliario
Volviendo a las hipotecas, últimamente los bancos o los generadores de hipotecas están más exigentes que antaño en la petición de información al interesado en comprar casa. Se piden documentos de todo, cuando antes eran más laxos
Una de las principales diferencias es el tipo de interés al que se vincula. La amplia mayoría son hipotecas fijas ligadas al bono hipotecario a 30 años (no al tipo de interés oficial que actualmente está en virtualmente en el 0%). También hay hipotecas a interés mixto (un periodo inicial fijo y después variable), pero aunque fueron muy comunes durante el boom inmobiliario, ahora no lo son tanto y cada vez se dan menos por concebirse como más peligrosas, ya que los tipos de interés suelen ser altos
Así, el bono a 30 años sobre el que suelen basarse las hipotecas está ahora muy bajo… pero ¡cerca del 5%!. En 1998 estaba por encima del 7% y a finales de los 80, por encima del 9%. El comprador paga el interés que firma el primer día durante toda la vida de su hipoteca salvo que refinancie (previo pago de gastos y comisiones) para que le actualicen el tipo de interés con los datos actuales
Aunque pueda parecer lógico ir actualizando el tipo de interés en cuanto baje un poco, los gastos son tan elevados que comúnmente en estados unidos se tiene asumido que sólo compensa refinanciar (o actualizar) el interés de la hipoteca si consigues reducir uno o dos puntos. Como en los últimos ocho años ha estado la mayoría del tiempo entre el 4,5% y el 5,5%, pocos de los que hayan comprado casa recientemente habrán refinanciado para aprovechar las fluctuaciones
En España, la mayoría de las hipotecas son variables y están basadas en el Euribor. Así, incluso los peores momentos para las hipotecas variables españolas, cuando el Euribor alcanzó el 5,5% hace un par de años, fueron tipos de interés normales o incluso históricamente bajos para un americano
Así, un americano que empezase a pagar su casa en el año 2000 habrá pagado durante toda la vida del préstamo un interés del 6% aproximadamente, mientras que un español habrá abonado entre un 1,75% y un 6% (diferencial incluido) con una media del 3,75% aproximadamente
De este modo y sin entrar en los tipos de cambio de divisas a lo largo de esta década para facilitar la comprensión de los próximos cálculos, si un americano compró una casa de 250.000 dólares y abrió una hipoteca por 200.000 dólares a 25 años en el año 2000 habrá pagado mensualmente cerca de 1.300 dólares sólo en capital (principal) e intereses. Diez años después habrá desembolsado 156.000 dólares sólo por esos conceptos, y lo peor de todo es que le quedarán por pagar aún unos 150.000 dólares (el 75% de la hipoteca)
El español que comprase una casa con la misma hipoteca a 25 años de 200.000 euros en la misma fecha, habrá pagado mensualmente de capital e intereses 1.030 euros; llevará desembolsados 124.000 euros aproximadamente y sólo le faltarán por pagar 141.000 euros
Es decir, en divisas constantes, el americano acabará pagando por su casa a lo largo de la vida de la hipoteca 390.000 dólares sólo por el principal y los intereses. El español -si se repitieran las circunstancias de estos años- unos 310.000 euros. En números redondos, el americano pagaría un 25% más sólo por capital e intereses (repetimos, sin tener en cuenta los cambios de divisas para facilitar la comprensión del texto)
Piti no es un cigarrillo
Pero la dificultad de pagar una hipoteca en estados unidos no acaba en que se cobran intereses más altos como ha advertido la banca española que pasaría en nuestro país si llegase a extenderse la dación en pago entre particulares
Otro agravante muy importante es que el pago de la hipoteca es mucho más completo y abultado. En eeuu existe lo que llaman piti (principal, interest, taxes, insurance o principal, intereses, impuestos y seguros). Allí, el banco a la vez que cobra la hipoteca cobra también los impuestos de la propiedad y los seguros, que también son mucho mas caros que en España
Los impuestos varían mucho en función del estado y del condado y los seguros también, ya que puedes estar en una zona cara o barata, segura o problemática, o puedes vivir en un estado con problemas de huracanes u otros desastres o en un área tranquila. Una casa típica americana en florida puede tener un seguro anual de más de 2.400 dólares y unos impuestos de 2.000 dólares. Con lo que la hipoteca de 1.300 dólares al mes puede saltar sin problemas a 1.700 dólares mensuales. Esta cifra puede dispararse más aún, por ejemplo, en nueva york, donde los impuestos son elevadísimos
En España, una vivienda amplia entre impuestos de propiedad y seguros no suele pagar más allá de 1.000 euros, es decir, menos de 100 euros al mes
Así, la diferencia a divisas constantes de 80.000 que pagaba el americano a lo largo de los 25 años de hipoteca se dispara tranquilamente a 170.000 por estos otros conceptos del piti de los que no suele hablarse cuando se demanda la implantación de hipotecas a la americana en España. De hecho, muchos americanos que caen en embargo podrían abonar el préstamo, pero no consiguen pagar el resto de partidas que van asociadas a la hipoteca
En total, una americano puede desembolsar 510.000 dólares durante los 25 años, mientras que un español abonaría 330.000 euros, con lo que el americano paga -a divisas constantes y en números redondos- un 50% más
Por otro lado, el tipo de interés no es único para todos, sino que es diferente para cada persona dependiendo de su calificación de crédito. Así, dependiendo del historial de crédito, el banco te dará un tipo de interés u otro. Existe una forma de rebajar tipo de interés, que es "comprando puntos" al banco. Así, al abrir una hipoteca puedes llegar a un acuerdo con el banco y pagarle un montante “x” por adelantado para que te rebaje el tipo de interés por una cantidad de puntos básicos
En resumen, cuando se demanda pedir "hipotecas a la americana" se pide sólo la parte ancha de la botella (poder devolver la hipoteca al banco) aunque dicha particularidad no se dé siempre en eeuu. Además, no se suele tener en cuenta que sus hipotecas tienen otros condicionantes (principalmente el tipo de interés y aditivos) que son mucho menos atractivas que las españolas porque los bancos cobran más para reducir riesgos
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656 Comentarios:
Demagogia es lo que dices tu, si los tipos hubieran estado al 6 % el precio de los pisos no habria subido tanto.
Si es que en España lo que nos gusta es ir de listillos: a mí que me regalen.... yo me lo merezco..... pero obligaciones ni una!
Basta de hablar de ¡A mí que me dejen devolver el piso! El que quiera un seguro que lo contrate, que existen, lo que pasa es que claro, valen dinero, y es mejor firmar lo que sea y luego pedir y lamentarse. Menudo país de llorones
Uy, ahora no se si cuando dice los listillos, a mi que me lo perdonen etc. se refiere a los hipotecados o en general, claro, por muchos comentarios parece ser que los hipotecados como nos hemos metido en esto nosotros solitos porque queremos, tenemos que apechugar, y sí. es cierto, pero lo que no entiendo es los bancos, a los que tampoco nadie obligo a darlas esos si pueden llorar, y obligaciones ni una y para que vamos a quebrar una entidad si ya estan los borregos españoles que podemos ir pagándoles sus verguenzas. Si yo hipotecado tengo que apechugar y pagar por lo que hecho y me tienen que quitar mi casa, bien, lo que me indigna sobremanera es que el banco que tampoco ha hecho las cosas bien reciba ayudas con los impuestos de todos los españoles incluidos los mios. O todos o nadie pero no apoyar con todo a unos y decir que los otros no lse lo merecen y son unos llorones.
Yo no estoy de acuerdo con que el banco tenga que quedarse con la casa si alguien se metió donde no debía igual que no estoy de acuerdo en que a alguien se le pague dinero si pierde en bolsa o si abre un bar y no le funciona
Vivir en una casa debería es un derecho constitucional, por supuesto, pero tener un chalet con piscina no. Ni tampoco tener una casa en Madrid si tienen un sueldo de Toledo. Además, lo que es constitucional es el derecho a vivir en una vivienda digna, no poder comprarla
Esto también desmonta uno de los gritos de este foro de que quieren los precios de la vivienda de eeuu, no?
Pq claro, si una vivienda allí vale un 30% menos, pero al final se paga por ella un 50% más por el tipo de hipoteca... quizás no estamos tan mal de precios por los pisos, no?
Al fin y al cabo, una vivienda no cuesta lo que pone en la escritura, cuesta lo que acabas pagando por ella hasta que es tuya
Uyuyuy, el debate de este artículo promete....
Pues no amigo #6, los precios de los pisos en España están mal, muy mal.
Que la hipoteca nos resulte más barata no tiene porque hacer que los precios sean más altos, si tenemos ademas en cuenta que los salarios alli son más altos y los precios más baratos significa que aquí estamos haciendo el tonto.
Con los precios medios de allí, y las condiciones de las hipotecas de aquí, podríamos tener los sueldos incluso más bajos que ahora y vivir mejor.
Por desgracia tenemos hipotecas y alquileres muy altos, lo que nos obliga a gastar la mayor parte de nuestros salarios en pagar un triste piso.
Hombre, si contamos que en eeuu las casas que se suelen cobrar son enormes, con sus dos pisos, con su jardincito y su parking, quizás el precio sea el que toca. Porque no nos olvidemos de la barbaridad de precios que se pide por pisos de 60m, la cosa cambia.
También habría que ver los impuestos que pagan los americanos, porque recordemos que su gasolina es mucho más barata, los coches los compran a precio de saldo y no tienen ni la mitad de impuestos que tenemos en España, pues quizás la cosa ya cambia. ¿No crees?
Por lo tanto, este artículo me parece perfecto, pero igual que dice que nosotros queremos lo bueno de esto, olvidándonos de lo malo, pues pongámonos a mirar las cosa que no se dicen en este artículo. Cosas como las que acabo de escribir en el parrafo anterior.
#7 zurito en el link que pones dice:
# The chart above illustrates our best rates and terms that are currently available. Not everyone will qualify for the best rates. To calculate your Monthly Principal and Interest payment using the chart above, simply multiply the dollar figure in the last column by the mortgage amount desired and divide by 1,000. For example, on a $125,000 loan amount and a 30-year interest rate of 5.875%: ($125,000 x $5.92) divided by 1,000 = $740.00 monthly principal and interest payment.
Es decir, tipos de interés de 5.875% incluso peores que los que dice el artículo. Pero vamos, que cualquiera que hable con alguien de eeuu o haya leído algo sabe que en eeuu, la mayoría de las hipotecas (no todas, pero sí la q tienen la mayoría de los americanos) pagan unos tipos de interés de ese pelo
Entiendo q el tema de los seguros y demás viene pq entra dentro del coste de pagar una casa en propiedad y pq se cobra directamente en la hipoteca y si no lo pagas te embargan
Y lo último que dices, efectivamente es polémico. Nadie en su sano juicio hace hoy en día cálculos con tipos de interés del 17% para una hipoteca. Pero si quieres hacerlo seguro que salen los cálculos a tu favor (sin acritud)
Mi mujer y yo hemos firmado una hipoteca al 3.75% en agosto del año pasado. 30 años fijo. Tenemos otra casa al 4.25%. Algo que en el articulo no es correcto es en el tema de las comisiones; estas las paga el vendedor y son de un 4% en general y negociables sobre todo en este ambiente. Por tanto tus gastos son de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y los gastos del abogado -unos 1000 dólares- si has dado de entrada menos del 20% tienes que pagar pmi -seguro- que no se cuanto es.
Sabiendo la historia de los tipos de interés en España en los últimos 20-25 años y viendo la mas que probable subida de tipos por el banco central europeo en el futuro cercano me parece trágicamente divertido ver como imposible la posibilidad de intereses al 4-5%.
Dar la casa y olvidarse de la hipoteca sólo pasa en los mundos de yupi y en situaciones muy extremos
Si entra alguien de un banco explicará que está pasando no sólo con personas con pocos recursos, sino en buenas viviendas q el banco sabe que valen lo de la hipoteca y hacer todo más rápido y un favor al cliente la aceptan
Pero no quiero vivir en un mundo en el que alguien pida dinero a otro y pueda irse de rositas si la operación no le sale bien. Cuando la vivienda subía... le daban parte del dinero al banco del pelotazo que daban???
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