En las últimas semanas -y especialmente en los últimos días- ha crecido el debate sobre si en España el banco debería aceptar la entrega de la vivienda como pago total de la hipoteca en los casos en los que el deudor no pueda hacer frente a su crédito. El motivo es que en España, si alguien no puede pagar la hipoteca, el banco inicia el proceso de ejecución de la hipoteca, que resumiendo mucho acaba con el embargo de la vivienda y su posterior subasta. Actualmente, lo más común es que a esa subasta no acuda nadie, por lo que el banco puede quedarse con la vivienda al 50% de la tasación y si no cubre la deuda, puede seguir demandando al hipotecado el resto de la deuda vía embargo de otros bienes o incluso su salario
Su llegada al congreso ha elevado el tono del debate y la petición de que en España se concedan "hipotecas a la americana", entendiéndose como tal la opción de que el particular pueda dar las llaves de la casa al banco y olvidarse de la deuda
En este punto surge ya el primer error de concepto, ya que se da una sensación de simplicidad (ir al banco, dar las llaves y olvidarte) que no es cierta. Lo primero es que dependiendo del estado de eeuu donde vivas puede que la toma de posesión del banco sobre la casa, sea en dación en pago (en inglés, deed in lieu of foreclosure) o por ejecución hipotecaria. Ésta última puede derivar en una cancelación total del préstamo o si la cantidad obtenida por su venta no cubre la hipoteca genera una “deficiencia” de la deuda (deficiency),igual que en España
Así, cuando un americano deja de pagar la hipoteca suficientes meses para que el banco inicie un proceso de cobro, las opciones más Drásticas derivan en dos posibles salidas:
1) el hipotecado propone un short sale (venta corta o por menos dinero del adeudado) que el banco debe aprobar para realizarse
El prestatario pone a la venta su vivienda pero sólo encuentra un comprador que le pague menos de lo que debe al banco. En ese caso, tiene que pedir permiso al banco para vender por debajo de la hipoteca. Con tantos casos como estos que llegan al banco, es posible que tarde de 6 a 12 meses para recibir respuesta del banco, sea positiva o negativa. Si el banco no acepta la venta y se han dejado de hacer los pagos, seguramente que la ejecución seguirá su curso. Si el banco acepta, tras la venta pueden ocurrir dos cosas:
A) si el banco cree que puede cobrar el resto de la deuda, irá a por el hipotecado para conseguir el dinero de la deficiencia (la diferencia entre el préstamo pendiente y el dinero que reciba el banco de la venta “corta”). Esa deuda ahora no está respaldada por una propiedad particular que ya ha sido vendida, por lo que es una deuda similar a la generada por una tarjeta de crédito. El hipotecado recibe un apunte negativo en el historial de crédito (credit score) que lo penaliza sustancialmente y permanecerá en su historial entre 7 y 10 años
B) si ve que hay pocas posibilidades de cobrarla, se lo "perdonará", pero esto tiene consecuencias. Lo primero es que también afecta el historial crediticio, con lo que rehacer la vida financiera, especialmente en aspectos crediticios que son básicos en eeuu no le será tan fácil como se piensa. Además el dinero que te "perdona" el banco figurará ante las autoridades como un "regalo" del banco o un ingreso extra, por el que hay que pagar impuestos según el porcentaje que pague por ingresos ordinarios, y que perfectamente pueden ser del 20-25%. Deber ese dinero al irs (internal revenue service) en un momento en el que financieramente no estás bien es un golpe muy severo. De hecho, en eeuu hay gente que prefiere deber dinero al banco que al irs
2) si no consigues ni siquiera un comprador
Encontrar un interesado en pagar una cantidad que el banco acepte, es bastante difícil, más aún ahora que hay problemas de hipotecas en eeuu y que para este tipo de compras son aún más restrictivas. El banco por tanto iniciará el proceso de ejecución de la hipoteca (foreclousure). Este proceso puede durar desde un año o más hasta que el banco tome posesión de la casa
Cuando el banco la venda, puede obtener el dinero de la hipoteca (deuda saldada), obtener más (el banco tendría una ganancia) u obtener menos. En este último caso el banco podría reclamar la diferencia igual que si se hubiera vendido por menos dinero del adeudado
Por lo tanto, queda claro que las "hipotecas a la americana" en las que se entrega la vivienda y se empieza de cero no son siempre así, ni suele ser algo tan sencillo
Tipos de hipotecas: ¡son más caras!
Si entramos en las hipotecas en sí, vemos como las convencionales no son ningún chollo. Normalmente, o al menos hasta hace poco, se seguía la regla del 20/80, es decir, los que compraban una vivienda tenían que dar una entrada del 20% (downpayment) y abrir una hipoteca por el 80% restante como en España. Esto es algo que está cambiando hacia una financiación menos generosa. En el caso en el que quieras una hipoteca de más del 80% tendrás que pagar un seguro pmi (private mortgage insurance) para cubrir el riesgo al banco: primer gasto adicional
Además, también hay unos gastos de alrededor del 7% para impuestos, papeleos, seguros de título, etc, relacionados con la hipoteca. Junto a las comisiones por firmar la hipoteca, la compra también tiene otros gastos como los de la agencia inmobiliaria, ya que allí casi todas las compras son vía broker inmobiliario
Volviendo a las hipotecas, últimamente los bancos o los generadores de hipotecas están más exigentes que antaño en la petición de información al interesado en comprar casa. Se piden documentos de todo, cuando antes eran más laxos
Una de las principales diferencias es el tipo de interés al que se vincula. La amplia mayoría son hipotecas fijas ligadas al bono hipotecario a 30 años (no al tipo de interés oficial que actualmente está en virtualmente en el 0%). También hay hipotecas a interés mixto (un periodo inicial fijo y después variable), pero aunque fueron muy comunes durante el boom inmobiliario, ahora no lo son tanto y cada vez se dan menos por concebirse como más peligrosas, ya que los tipos de interés suelen ser altos
Así, el bono a 30 años sobre el que suelen basarse las hipotecas está ahora muy bajo… pero ¡cerca del 5%!. En 1998 estaba por encima del 7% y a finales de los 80, por encima del 9%. El comprador paga el interés que firma el primer día durante toda la vida de su hipoteca salvo que refinancie (previo pago de gastos y comisiones) para que le actualicen el tipo de interés con los datos actuales
Aunque pueda parecer lógico ir actualizando el tipo de interés en cuanto baje un poco, los gastos son tan elevados que comúnmente en estados unidos se tiene asumido que sólo compensa refinanciar (o actualizar) el interés de la hipoteca si consigues reducir uno o dos puntos. Como en los últimos ocho años ha estado la mayoría del tiempo entre el 4,5% y el 5,5%, pocos de los que hayan comprado casa recientemente habrán refinanciado para aprovechar las fluctuaciones
En España, la mayoría de las hipotecas son variables y están basadas en el Euribor. Así, incluso los peores momentos para las hipotecas variables españolas, cuando el Euribor alcanzó el 5,5% hace un par de años, fueron tipos de interés normales o incluso históricamente bajos para un americano
Así, un americano que empezase a pagar su casa en el año 2000 habrá pagado durante toda la vida del préstamo un interés del 6% aproximadamente, mientras que un español habrá abonado entre un 1,75% y un 6% (diferencial incluido) con una media del 3,75% aproximadamente
De este modo y sin entrar en los tipos de cambio de divisas a lo largo de esta década para facilitar la comprensión de los próximos cálculos, si un americano compró una casa de 250.000 dólares y abrió una hipoteca por 200.000 dólares a 25 años en el año 2000 habrá pagado mensualmente cerca de 1.300 dólares sólo en capital (principal) e intereses. Diez años después habrá desembolsado 156.000 dólares sólo por esos conceptos, y lo peor de todo es que le quedarán por pagar aún unos 150.000 dólares (el 75% de la hipoteca)
El español que comprase una casa con la misma hipoteca a 25 años de 200.000 euros en la misma fecha, habrá pagado mensualmente de capital e intereses 1.030 euros; llevará desembolsados 124.000 euros aproximadamente y sólo le faltarán por pagar 141.000 euros
Es decir, en divisas constantes, el americano acabará pagando por su casa a lo largo de la vida de la hipoteca 390.000 dólares sólo por el principal y los intereses. El español -si se repitieran las circunstancias de estos años- unos 310.000 euros. En números redondos, el americano pagaría un 25% más sólo por capital e intereses (repetimos, sin tener en cuenta los cambios de divisas para facilitar la comprensión del texto)
Piti no es un cigarrillo
Pero la dificultad de pagar una hipoteca en estados unidos no acaba en que se cobran intereses más altos como ha advertido la banca española que pasaría en nuestro país si llegase a extenderse la dación en pago entre particulares
Otro agravante muy importante es que el pago de la hipoteca es mucho más completo y abultado. En eeuu existe lo que llaman piti (principal, interest, taxes, insurance o principal, intereses, impuestos y seguros). Allí, el banco a la vez que cobra la hipoteca cobra también los impuestos de la propiedad y los seguros, que también son mucho mas caros que en España
Los impuestos varían mucho en función del estado y del condado y los seguros también, ya que puedes estar en una zona cara o barata, segura o problemática, o puedes vivir en un estado con problemas de huracanes u otros desastres o en un área tranquila. Una casa típica americana en florida puede tener un seguro anual de más de 2.400 dólares y unos impuestos de 2.000 dólares. Con lo que la hipoteca de 1.300 dólares al mes puede saltar sin problemas a 1.700 dólares mensuales. Esta cifra puede dispararse más aún, por ejemplo, en nueva york, donde los impuestos son elevadísimos
En España, una vivienda amplia entre impuestos de propiedad y seguros no suele pagar más allá de 1.000 euros, es decir, menos de 100 euros al mes
Así, la diferencia a divisas constantes de 80.000 que pagaba el americano a lo largo de los 25 años de hipoteca se dispara tranquilamente a 170.000 por estos otros conceptos del piti de los que no suele hablarse cuando se demanda la implantación de hipotecas a la americana en España. De hecho, muchos americanos que caen en embargo podrían abonar el préstamo, pero no consiguen pagar el resto de partidas que van asociadas a la hipoteca
En total, una americano puede desembolsar 510.000 dólares durante los 25 años, mientras que un español abonaría 330.000 euros, con lo que el americano paga -a divisas constantes y en números redondos- un 50% más
Por otro lado, el tipo de interés no es único para todos, sino que es diferente para cada persona dependiendo de su calificación de crédito. Así, dependiendo del historial de crédito, el banco te dará un tipo de interés u otro. Existe una forma de rebajar tipo de interés, que es "comprando puntos" al banco. Así, al abrir una hipoteca puedes llegar a un acuerdo con el banco y pagarle un montante “x” por adelantado para que te rebaje el tipo de interés por una cantidad de puntos básicos
En resumen, cuando se demanda pedir "hipotecas a la americana" se pide sólo la parte ancha de la botella (poder devolver la hipoteca al banco) aunque dicha particularidad no se dé siempre en eeuu. Además, no se suele tener en cuenta que sus hipotecas tienen otros condicionantes (principalmente el tipo de interés y aditivos) que son mucho menos atractivas que las españolas porque los bancos cobran más para reducir riesgos
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656 Comentarios:
No se ha dicho que bajo esa premisa el banco ya no financiaria el 80 por ciento sino el 70 asi hala de alquiler 60 años pagando
Muy interesante el articulo, pero en compensacion con el tipo de interes, los impuestos y papeleos es igual que en España, y siguen pudiendo dar la vivenda en dacion en pago.
Vamos a centrarnos:
Suponte que tienes 40 años, te has puesto enfermo solo 1 año, no puedes pagar tu hipoteca ( que habias pago 10 años), te quedas en la calle, sin nada (debajo de un puente) y despues si encuentras trabajo te embargan la nomina.
Que es lo que fomentas?, como siempre en España, mas economia sumergida.
Muy interesante el articulo, pero en compensacion con el tipo de interes, los impuestos y papeleos es igual que en España, y siguen pudiendo dar la vivenda en dacion en pago.
Vamos a centrarnos:
Suponte que tienes 40 años, te has puesto enfermo solo 1 año, no puedes pagar tu hipoteca ( que habias pago 10 años), te quedas en la calle, sin nada (debajo de un puente) y despues si encuentras trabajo te embargan la nomina.
Que es lo que fomentas?, como siempre en España, mas economia sumergida.
Se agracede la detallada explicación, pero opino igualmente que es sesgado. En primer lugar habria que aclarar en cuantos estados esta vigente el sistema de dación en pago (en ese caso entiendo que el deudor queda limpio), y cuantos esta vigente el que comentais (similar al nuestro). Por otro lado el tema de los intereses y las comparaciones son tambien sesgadas no se pueden comparar hipotecas a tipo fijo de los años 80 con hipotecas a tipo variable partiendo de tipos de interes mucho mas cercanos a los de la actualidad. Tambien se olvida que en eeuu es relativamente comun declararse en bancarraota (quiebra o concurso de acreedores seria el termino español mas cercano), lo que te permite empezar relativamente de cero y sin deudas. Esto entiendo tambien se aplicaria a los estados de eeuu que tienen un sistema hipotecario mas cercano al nuestro. En España que una familia o un particular se declaran en quiebra en este sentido es practicamente irreal (los concursos de acreedores por regla general se limitan a sociedades o a particulares que ejercen actividad empresarial, aunque ciertamente ha habido algun concurso de acreedores de alguna familia, que no pasa de anecdotico). Todas estas cosas creo que son importantes porque el sistema de eeuu (aunque cada vez menos), permite a la gente cometer errores y al menos empezar de 0 (excepto por su historial crediticio que no es poco la verdad), pero en España si debes grandes cantidades de dinero las debes durante toda tu vida, y acabas siendo un arruinado y un paria toda tu vida.
Hipoteca a la americana, si. Hipotecas mas caras significa precios mas bajos y sistema financiero mas sostenible; en España se han dado hipotecas "imposibles" que al final estamos pagando entre todos. La dacion en pago es el mejor seguro para mas desprotegido, que es el hipotecado. Ajustaria la competencia entre bancos a unas condiciones asumibles para todos. Dacion en pago, si. Hipotecas mas caras, tambien. El mercado se tendra que ajustar tarde o temprano.
Ni por un momento me van a hacer creer que en España es estupendo en comparación con EEuu. Por qué no hablamos de los salarios que ganan allí y los comparamos respecto a los de aquí en España, y luego aplicamos lo del concepto de los tantos por ciento, porque si lo comparamos, ellos con sus sueldos van muchísimo más desahogados que nosotros. Y me consta que aquí en españa cuando se inició la crisis, los ingleses que tenían pisos y casas comprados y que estaban pagando burradas, fueron al Banco y devolvieron las llaves sin más, y cuando el banco amenazó con lo del embargo de sus bienes, hicieron un corte de mangas se fueron a su país, y cuando legalmente se les intentó echar mano a los bienes ingleses, se toparon con un muro de hormigón armado llamado la reina inglesa, que amparó a sus ciudadanos como haría una madre con sus hijos, no pasa lo mismo en españa que el gobierno te dejaría tirado como a un perro y te lo embargarían todo los extranjeros, y dicha monarquía inglesa, leyes inglesas y demás hicieron doble corte de mangas a los bancos españoles, y se quedaron los señores banqueros españoles, me imagino, con más de un infarto que es lo que se merecen, porque no tienen piedad, y están amparados por el estado españolito, para hacer lo que les de en gana. Como no salga el pueblo español a rebelarse contra este capitalismo, recordemos que en españa ya llegamos al 21% de pobreza, lo llevamos clarito, y hablo de españoles de toda la vida, no de emigrantes, que están rebuscando en los containers de basura para comer.
La dación en pago de la deuda hipotecaria, en España es totalente justa porque:
1- la tasación inicial la realizó la tasadora del banco
2- el banco tiene perfecta capacidad juridica, de conocimientos económicos, y de espectativas de futuro, para saber si esa hipoteca es pagable o no
3- el banco ha facilitado créditos a personas que no podían pagar nunca, porque se les estaba dando más crédito del asumible
Por consiguiente, es el banco el que debe sasumir las perdidas
Pensar que todos hemos de reflotar a los bancos con nuestros impuestos y además sanearlos de forma gratuita, para que encima nos quiten las viviendas, y que esto es justo, simplemente es de idiotas y descerebrados
Tal como marca el "modern money mechanics" o sistema fraccionario, como se crea el dinero, el banco nunca pone el dinero de la hipoteca, pues como todos hemos podido ver, los bancos son insolventes y puros intermediarios comisionistas que viven de robar a la gente
Justamente porque el banco no pone el dinero de la hipoteca y todo es ficticio, ya existen sentencias resolutorias en eeuu, que han fallado a favor del embargado y han cancelado la hipoteca. Basta buscar en google "modern money mechanichs" para poder descargarse el documento real de la reserva federal de los eeuu o incluso ver videos con explicaciones, de la estafa que esto supone al ciudadano
En 1974, franco, consiguió nacionalizar el banco de España, que era una entidad privada. Estando la inflacción en torno al 12-15%, en las jipotecas, se pagaba ese mismo interés, pero al ciudadano no le importaba, porque el salario se lo subían cada año esa cantidad. Cierto partido de sinvergüenzas organizados especialmente para saquear España, sacaron la vivienda del ipc y como la construcción siempre está por debajo de la demanda, lo cual era la causa del 12% del incremento del ipc, se estabilizó el ipc en el 3% engañando a los españoles, al decirles que ahora eramos europeos, con dicha inlación
Los niños engordan y crecen, porque crecimiento e inflación son la misma cosa; es imposible y es una falacia, crecer sin inflación. Basta suponer la población dentro de un globo, donde seguimos insuflando población, sin dejar que el globo se expanda, simplemente explotará por el incremento de la presión.
Si ese mismo globo, lleno de agua, lo introducimos en el mar, lo podremos bajar 10.000 metros de profundidad, nunca explotará, porque la presión interior será igual a la presión exterior.
Pensar que recortar los salarios de la gente y las prestaciones sociales, permitirá salir de la crísis es de estúpidos, pues lo que hace es disminuir el poder adquisitivo y paralizar más la economía.
Lo que si permitiría salir de la crisis, es eliminar todos los cargos políticos, senados y parlamento y concejales de ayuntamiento para arriba, que solo en nóminas representan 80.000 millones de euros, lo cual permitiría cancelar los 2 trillones de deuda real que hay en España, en 25 años, sin tocar prestaciones sociales
Muy buen comentario, pero creo que el banco de España se nacionalizó en 1962 y no porque Franco lo "consiguiese".
Por aquella época, en España se hacía, exactamente, lo que se le ponía en las kalandrakas a ese general.
Saludos.
"Por aquella época, en España se hacía, exactamente, lo que se le ponía en las kalandrakas a ese general."
______________
Querrás decir "a ese cabrón"
Como se ve que los que hablan no se han metido en una hipoteca que les arruinará la vida, qué creen que entregar la casa es divertido, que uno dice que bueno la entrego y listo!!!! yo estoy luchando porque UCI me la tome y no lo hace, la casa se tasó cuando la compre en 405.000 euros, me prestaron 322.000, como los primeros 5 años no bajaba capital, he pagado 3 años, más de 68.000 euros (porque llegó a rebasar los 2.000 euros mensuales...solo de interes, no se a quien le puede parecer barato????), cuando me metí me iba muy bien, luego nos quedamos en la calle, debemos 2 años, ahora debemos 375.000 euros y la casa está tasada en 330.000, diganme si entrego la casa, dónde mierda pierde el banco???? yo pierdo todo lo que pagué, lo único que deseo es poder trabajar y vivir, que te quiten la casa y te dejen una deuda igual lleva a la gente a trabajar toda la vida en negro y nunca levantar cabeza....hice un acuerdo bueno no estoy de acuerdo pero me capitalizan la deuda o a jucio, bueno a juicio ya me mandaron, evitan pedirte la subasta, pero ya han capitalizado la deuda...estoy pagando hace dos meses, yo soy inmigrante, me quiero ir a mi pais sin deber, porque tengo la nacionalidad española, no me quiero ir con deuda...realmente los banco no pierden, nunca pierden, y hunden a un pais, por mi que haya demagogia, pero que me quiten la casa y me dejen empezar de nuevo, ya perdí mucho....
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