José García-montalvo, profesor investigador del ivie y catedrático del departamento de economía y empresa de la universidad pompeu fabra, desacredita afirmaciones del tipo "los áticos no han bajado", "la crisis no afecta a los pisos del centro de Madrid"
En su opinión, es "obvio que los mercados inmobiliarios son locales y que hay muchas tipologías de producto, pero la financiación es global". Por ello, sentencia que "la burbuja la hinchó el crédito y la desinfla la falta de crédito. Y esto afecta tanto al centro de Madrid como a la costa de Valencia; tanto a los áticos como a los primeros pisos"
En opinión de García-montalvo, "los promotores y constructores dicen con insistencia que los mercados inmobiliarios son locales y que en algunos sitios, indeterminados, no queda stock y los precios ya están subiendo (o que los áticos no bajan, u otras versiones de la misma cantinela)" con el objetivo de "crear en el potencial comprador el sentido de incertidumbre y urgencia que existió durante la burbuja"
Precios de la vivienda
El experto explica que "el precio de la vivienda sigue muy por encima, en media, del valor que debería tener para mantener una relación razonable con la renta disponible familiar (cuatro años completos de renta para comprar una vivienda media). En este sentido sigue existiendo una clara sobrevaloración". Por ello, espera que los precios de la vivienda sigan bajando "en el medio plazo. Será un 10% como dijo el director del servicio de estudio del Banco de España o el 20% que sería lo necesario para volver a la media histórica de la ratio precio sobre renta familiar disponible. Pero el hecho es que seguirán bajando"
Por ello recomienda, en estas circunstancias, "alquilar y esperar a que el mercado se normalice. De todas formas si la compra es para vivir y no como inversión la evolución futura de los precios no debería tener un peso decisivo. Si encuentras una vivienda que te gusta y que cuesta en torno a 4 veces la renta disponible de tu familia podrías comprarla sin preocuparte demasiado por que pasará con los precios en el futuro"
Por último, respecto a la dación en pago explica que le parece "una fórmula aceptable. De hecho está recogida hace tiempo en la ley hipotecaria (art. 140). Si no se hacía es por falta de interés de las entidades o los particulares". Sin embargo, aclara que está "totalmente en contra de la dación con efectos retroactivos. Genera una inseguridad jurídica totalmente inaceptable"
15 Comentarios:
El señor Montalvo seguro es un gran teórico, pero seguro no busca piso
"...creo que las leyes del suelo tienen muy poco efecto sobre el precio del suelo. Lo importante es la gestión del suelo que hacen los ayuntamientos que es muy poco transparente y que genera mucha incertidumbre sobre los tiempos de puesta a disposición efectiva del suelo. En principio la ley de 1998 declaraba todo el suelo urbanizable con excepción del especialmente protegido (la técnica opuesta a la presente en las leyes del suelo anteriores). No tiene sentido culpar a la ley de 1998 de la burbuja en el precio de la vivienda. Un aumento de la oferta genera una bajada del precio, no una subida. El precio de la vivienda en periodos de fuerte demanda, como el vivido entre el 2000 y el 2006, se fija en función de la capacidad de pago de las familias dado el tipo de interés, la extensión del crédito hipotecario y la renta..." (profesor montalvo dixit)
Efectivamente La burbuja la hinchó el crédito y la desinfla la falta de crédito y esos que dicen que la burbuja inmobiliaria se debe a la ley del suelo de aznar no tienen ni idea de lo que esta hablando.
El señor Montalvo dice que comprando una vivienda cuyo importe sea equivalente al de cuatro veces la renta del comprador uno no debería preocuparse por la evolución de los precios de la vivienda. Cierto, para una renta de 20.000.-€ (que es superior a la de un mil eurista) según éste señor el precio ideal de la vivienda a comprar sería de 80.000-.€, ahora que me digan si en una ciudad como Madrid, Barcelona, Sevilla, bilbao, san sebastian, se puede comprar algo potable por ese importe, tendriamos que irnos a ciudades mas pequeñas, pero esto no vale para las capitales grandes, en donde, si existe esa oferta, ahora, nadie en su sano juicio querría comprar esa vivienda porque posteriormente seria imposible desinversionarse (es decir venderlas), pero ojo hablo para las grandes capitales, no asi para otras zonas en las que si que cabria esta posibilidad.
Por lo que la regla que propone este señor no vale para todo el mundo, porque en Madrid ni aun siendo la vivienda con algun tipo de proteccion publica (VPO, vppl, integracion) se cumple esta regla, y el esfuerzo de renta que se ha de hacer para adquirir una vivienda ha de ser mayor, (por desgracia).
Por ultimo la mayor parte de las rentas de este pais de forma individual esta entre los 800 y 1200 euros (es decir entre 9.600 y 14.400), ahora multiplique por cuatro y quiero que me diga si se compraria las viviendas que hay en el mercado (si las hay) por esos precios en Madrid y/o Barcelona, bilbao, san sebastian, Valencia, Sevilla......
Un saludo.
Muy interesante el artículo. Recomiendo su lectura.
"Por este motivo el precio de repercusión del suelo es muy cíclico: en la parte baja puede estar entre el 18-25% y en la parte alta del ciclo puede alcanzar el 50-55%" En Madrid, en el nuevo PAU de vallecas, se ven anuncios donde se venden parcelas para bloques de pisos libres a 1.000€/m2 de repercusión y para protegido a 800€/m2. Precios de intención de venta, claro está. para que veáis a donde se va en el futuro cercano
Si esos son los precios para repercutir el suelo esta caro, carisimo.
Si fuera el precio total, a dividir entre varias plantas. Vale.
Pero poner de entrada 1.000€ por metro sin poner un ladrillo, ni proyecto, ni tasas ni na de na es una autentica locura.
Si los bancos no prestan dinero a indocumentados, insensatos y membrillos varios. Si cuando prestan dinero lo hacen en menor cantidad y con peores condiciones si el empleo en España está fatal y tenemos la mayor tasa de paro de la UE si los sueldos van a la baja hasta en la intocable función pública ¿Quien está equivocado? ¿Los bancos por no prestar 300k€ a jóvenes y jóvenas con empleos precarios y mileuristas con suerte? ¿O los propietarios de chamizos que pretenden venderlos a precio de apartamento en Montercarlo? Los propietarios y promotores siguen agitando carteles de venta dirigidos a un país que no existió más que en las fantasías salvajes de la orgía crediticia. Ahora cuando pasa la resaca resulta que no somos un país de bmws, millonarios y jetset sino uno de parados, pobretones y becarios. Lo que no puede ser no puede ser y además.... pues eso. Los precios son imposibles el pisito vale hoy menos que ayer pero más que mañAna.
Callate ya tonto, que sabras tu a quienes prestan dinero los bancos. Los bancos estan locos por pillar a alguien que les compre sus pisos y tenga un sueldo fijo y una antiguedad considerable en la empresa, si es funcionario, mejor.
El problema es que la gente no se mete porque los pisos de bancos, algunos de ellos, verdaderos zulos, aceptados de dacion en pago de inmigrantes que les dicen que me vuelvo a cochabamba y te quedas con las llaves, porque siguen estando inflados, pero que muy inflados de valor, pese a tanta publicidad de bajada, descuentos y campaña publicitaria que realicen.
Y en cierta manera, tiene razon el motivo de este hilo, una de las causas de la burbuja, fueron los criterios de concesion, -por pura codicia para hacer productos de inversion-, de prestamos hipotecarios por parte de los bancos: se pedian barbaridades por viviendas que no lo valian, se inflaba las tasaciones para entrar en el ratio. En definitiva: habia demanda y no faltaba finaciacion= burbuja.
Es fantástico Montalvo una cosa que dura toda tu vida y te la compras con la renta de solo cuatro años, genial Montalvo eres un crack, entonces un coche valdría lo mismo que cuatro mensualidades según esa proporción, no montalvo????.
Que dices montalvo que eres catedrático???, de que de mis cojono..nes, y no sabes catedrático que la gente con más dinero tiene más facilidad para el crédito???, que es a la gente pobre y en paro a la que no le conceden créditos, montalvoooo, el sector lujo, por su puesto que se ve afectado por la crisis, pero no baja con la misma intensidad que un barrio obrero con el 40% de sus jóvenes en paro, no te parece Sr. catedrático???, xD cuanto sinvergúenza hay en Internet.
Es fantástico Montalvo una cosa que dura toda tu vida y te la compras con la renta de solo cuatro años, genial Montalvo eres un crack, entonces un coche valdría lo mismo que cuatro mensualidades según esa proporción, no montalvo????.
Que dices montalvo que eres catedrático???, de que de mis cojono..nes, y no sabes catedrático que la gente con más dinero tiene más facilidad para el crédito???, que es a la gente pobre y en paro a la que no le conceden créditos, montalvoooo, el sector lujo, por su puesto que se ve afectado por la crisis, pero no baja con la misma intensidad que un barrio obrero con el 40% de sus jóvenes en paro, no te parece Sr. catedrático???, xD cuanto sinvergúenza hay en Internet.
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Vaya argumentos tan medidos que usas, sobran tus memeces.
Hay coches que cuestan mucho más que los pisos.
Casi todos los coches tienen mucha más tecnología que los pisos.
La inmensa mayoría de los pisos españolen tienen muy baja calidad, y su precio es injustificable.
Y si el valor de las cosas se mide por su duración, invierte en una piedra te durará muchas vidas jajajajaja
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