Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
Nadie pone en duda que existe en España un desmesurado número de viviendas vacías. Descontando aquellas que proceden de una excesiva y especulativa construcción inmobiliaria, lo cierto es que las demás podrían estar alquiladas, proporcionando una morada a quien la necesita y una renta a su dueño
Sin embargo la realidad constatada es que hoy alquilar en España puede ser una aventura, rayando en la temeridad. Ni siquiera parece que las entidades bancarias se atrevan a aventurarse en ella
Para justificar esta afirmación, no está de más analizar el desarrollo y situación actual de los arrendamientos en España. En este momento coexisten los contratos de inquilinato “normales” y los llamados alquileres de renta antigua, caracterizados, como es sabido por su duración ilimitada en el tiempo
Esta circunstancia, la facultad del inquilino para prorrogar indefinidamente el arriendo y “dejarlo en herencia” afortunadamente ha desaparecido con la ley vigente, sin embargo cabe afirmar que sigue distorsionando el sistema, ya que por un lado continúan existiendo contratos sometidos a esa norma y por otro porque todavía no se ha borrado de la conciencia colectiva esa aberración
La verdadera razón
Sin embargo la losa que impide que salgan al mercado esas viviendas es la convicción de que si no se acierta con el inquilino y “toca” un moroso profesional el tiempo necesario y el esfuerzo económico para librarse de él van a ser insoportables
Es verdad, aunque en los últimos tiempos se han intentado poner en marcha reformas procesales y se ha hablado incluso de la implantación del desahucio exprés, lo cierto es que nada o muy poco se ha avanzado en este sentido. Hoy se considera un gran logro obtener el desalojo del inquilino moroso recalcitrante en cuatro meses desde que se inician los trámites
Es evidente que aquellos arrendadores que han puesto su propia vivienda en alquiler para ayudarse a atender los pagos de su hipoteca se verán abocados a dejarla de pagar, con la consiguiente ejecución por parte del banco acreedor
Medidas
Sin olvidar que la lentitud de la justicia es un problema endémico que no solo afecta a los alquileres y cuya solución parece utópica, puede haber algunas sencillas medidas que al menos paliarían el problema:
1. La creación de un desahucio y desalojo administrativo es decir que lo lleve a cabo la policía local, con las garantías que se consideren convenientes
2. La ampliación del juicio monitorio a los desahucios por falta de pago
3. La creación de un registro de inquilinos morosos, con base en los datos obrantes en los distintos juzgados
4. Un organismo oficial que avalara gratuitamente, previa la información necesaria, a los aspirantes a inquilinos
En fin. Lo que no se puede decir alegremente (ley 37/2011) es que “el número de asuntos ingresados en todas las jurisdicciones durante el año 2009 ha tenido un crecimiento cercano al 33 % con relación al número de asuntos ingresados 10 años antes. En algunos órdenes jurisdiccionales el volumen de entrada ha sido especialmente intenso, como en el civil, que ha doblado la entrada de asuntos en esa misma década” para afirmar a continuación que “el sobrevenido aumento de la litigiosidad es indicativo de la confianza cada vez mayor que los ciudadanos depositan en nuestra administración de justicia”
Así estamos
83 Comentarios:
Cualquier inversor a corto plazo (vendedor)
Que se queda pillado : se convierte en un inversor a largo plazo (alquilador)
"La gente vendedora lista, que no es tonta ; ya sabe que esperar más es perder
La gente tonta preferirá perder, pues les joderia mucho reconocer que no ha sido lista"
Cualquier inversor a corto plazo (vendedor)
Que se queda pillado : se convierte en un inversor a largo plazo (alquilador)
"La gente vendedora lista, que no es tonta ; ya sabe que esperar más es perder
La gente tonta preferirá perder, pues les joderia mucho reconocer que no ha sido lista"
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Amig@ esta es la prueba evidente de las explicaciones que puede llegar a dar alguien que "no tiene ni p... idea".
Lo más normal en este momento es que alguien no venda porque la deuda que tiene con el banco supera el importe de la propia venta.
Así que, las personas que se encuentran en esta situación lo que hacen es no vender, ¿Para qué? Lo que pagan de hipoteca lo tendrían que pagar de alquiler y mientras pues van pagando (si pueden) luego dios dirá.
Según unos llegará la hecatombe, lo cual afectará a todos, sobre todo a los que no tienen oficio ni beneficio y sobre todo a los inversores a corto plazo (como tú) expert@ por los coj......
Según otros, la normalidad, la calma, regresará y estos volverán a reirse, sobre todo de anis y todos los anises del foro, ¡Tan listos ellos!.
Hay otros, que ya tienen pagado el piso y tampoco piensan en vender, ¿Por qué? Pues eso porque ni lo piensan, ¿Entiendes? Seguro que no.
Y por último hay quien tiene pagado, lo tiene vacío y no piensa alquilar..... ¡Ni loooco! ¿Por qué? Pues porque no hay seguridad jurídica, no sabe si va a cobrar y le acojona que le dejen la casa hecha un asco.
Aaaaaaaaaaaadios
El poder sigue estando en manos de propietarios y capitalistas. Un inquilino está a merced de los señores propietarios como de los señores de la justicia, llámesen abogados, procuradores, etcetcetc.
Fui a juicio de desahucio por no pagar un mes de alquiler, y desde ahí sumaron los tres meses por lo cual me citaron. Estaba fuera de España por motivos personales, con lo que, bajo mi responsabilidad, no estuve pendiente de tal hecho.
Una vez citado, y habiendo pagado los tres meses que adeudaba, más todos los intereses correspondientes, más los intereses de los dos meses que siguieron a la citación y no me permitieron pagar en su momento, he tenido también que pagar a estos señores casi el mismo importe en concepto de honorarios.
Es decir, por tres meses equivalentes a 2400 euros, he pagado 1800 euros de honorarios a procurador y notario.
Hice tasar estos costes, y se permiten cobrar el máximo.
A personas trabajadoras que pagan un alquiler digno para vivir, si se puede llamar digno, nos acosan por todos lados, sabiendóse de nuestra situación de indefensa y necesidad.
Sigo creyendo que todo va a cambiar.
Supongo que lo que voy a decir va a ser puesto en entredicho, pero el que no quiera creerlo... pues que no lo crea.
Hay zonas en Madrid, donde se está volviendo a comprar sobre plano ¿A que flipáis?
Esto que digo, con respecto a esta noticia, tiene la siguiente relación:
Hay viviendas vacías que no se van a comprar nunca, por mala calidad y sobre todo por mala ubicación, que produce una demanda 0 (cero). En mi opinión no salen ni regaladas. Hay viviendas que tienen demanda, están a buen precio y se venden. El que no quiera o no pueda, pues nada..... ¡Qué no compre!
Supongo que habrá otros que pueden esperar a vender después de haber comprado y entiendo que si no lo necesitan no alquilan, la verdad hay que tener muchos "huevos" para alquilar en este país, sobre todo vivienda barata.
Señores, no le den mas vueltas al asunto, estamos en España y en este pais vale todo.
Hasta que venga alguien con dos pelotas y nos ponga a cada uno en nuestrio sitio.
El 80% de los madrileños sólo puede comprar viviendas de menos de 180.000 euros
21/12/2011 (15:58h)
La crisis económica y el estallido de la burbuja inmobiliaria han cambiado el mercado tal y como lo entendían hasta ahora los propios promotores y otros agentes del sector. "En los últimos años hemos iniciando miles de viviendas sin saber realmente cuál iba a ser su precio del mercado. Simplemente pensábamos que la demanda iba a ser capaz de asumir la oferta a cualquier precio", explicaba esta mañAna Carolina Roca, directora general de Promociones Levantino Aragonesas durante su intervención en una jornada sobre las perspectivas del negocio inmobiliario, organizada en Madrid por la Fundación Asprima.
Ahora, las cosas han cambiado radicalmente y se pregunta, "¿Hasta dónde puede pagar la demanda interna para comprar vivienda? En Madrid, teniendo en cuenta los ingresos netos de una familia, y que la capacidad de endeudamiento no debe sobrepasar el 35% de los mismos, calculamos que el 80% de los madrileños no podrá acceder a hipotecas superiores a los 120.000 euros. Esto significa que las viviendas no podrán costar más 180.000 euros si queremos vender pisos".
Para Carolona Roca, hasta ahora, el sector inmobiliario ha ignorado dos de los tres factores clave a la hora de comprar una vivienda: el ahorro y las rentas de las familias, ya que el tercero de ellos, la capacidad de endeudamiento de las familias era el que estaba hasta ahora ha facilitado su acceso a la vivienda. Sin embargo, con el pinchazo de la burbuja y el estallido de la crisis, el grifo de la financiación se ha cerrado a cal y canto.
Esto, según Roca, implica asumir que el mercado inmobiliario y la manera en la que hasta ahora convergían oferta y demanda ha cambiado. "A corto plazo tenemos que tener claro que el precio de la vivienda en España y también en la Comunidad de Madrid va a cambiar. Tenemos que ser más científicos que intuitivos. Muchos análisis que hemos hecho hasta ahora se basaban en la cuantía de demanda, pero no del valor que esa vivienda debería tener para que oferta y demanda casaran". Antes, cuando no había problemas de financiación, el sistema funcionaba, pero ahora no, como reconoce Roca.
"Ahora nos encontramos con que nuestros clientes ni siquiera tienen ahorros con los que afrontar los gastos derivados de la compraventa de una vivienda a lo que se une la sequía total y absoluta del crédito desde septiembre. Hasta que estalló la crisis, la capacidad de endeudamiento de las familias se ha ido limitando exponencialmente".
Para Carolina Roca, la recuperación del sector inmobiliario pasa por porque las condiciones financieras y de crédito se restablezcan. "Una vez hecho, las reglas del juego cambiarán ya que el endeudamiento no deberá exceder en un 35% los ingresos netos de quien quiera comprar una vivienda".
Con las nuevas cartas sobre la mesa, roca aboga por optimizar los costes de producción, estableciendo un precio máximo de venta de las viviendas. Este precio v
Según otros, la normalidad, la calma, regresará y estos volverán a reirse,
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El otro dia dieron en la tele ,la clave para volver a ver pisos a precios de 2007:
(Ponga su piso a la venta dentro de 40 años)
El alquiler de renta antigua fuén una corriente generalizada en toda Europa que surgió después de años de abusos de los propietarios, los gobiernos se decidieron a defender al debil cambiando la legislación sobre arrendamientos, parece que bastantes propietarios vuelven a las andadas (se quedan fianzas, reclaman daños exagerados o que no existen, pretenden indemnizaciones leoninas por marcha anticipada...), pues que se vayan preparando, porque los gobiernos acabarán volviendo a la legislación de la renta antigua, ya lo dice el refrán la avaricia rompe el saco
TENDRÁn QUE VENDER PISOS ASUMIENDO PÉrDIDAS
Rajoy sacará a la luz todas las vergüenzas inmobiliarias de la banca española
20/12/2011 (06:00h)
Ha llegado la hora de la verdad. El momento de conocer con exactitud a cuánto ascienden las pérdidas que las entidades financieras españolas han asumido por financiar la fiesta del ladrillo en España.
Mariano Rajoy es consciente de que la falta de transparencia en este ámbito es una de las asignaturas pendientes si España quiere recuperar la credibilidad de los mercados y sofocar el duro castigo al que está siendo sometida su deuda pública.
También pretende cortar de raíz con las dudas surgidas en torno a la salud del sistema financiero español, lo que está impidiendo que las entidades españolas se financien con normalidad en los mercados internacionales impidiendo que el crédito fluya a particulares y empresas.
Por eso ayer, en su discurso de investidura, rajoy lanzó un claro mensaje a la banca: tendrán despejar las dudas sobre las valoraciones de sus activos inmobiliarios asumiendo las pérdidas que sean necesarias para limpiar sus balances de 'ladrillo'. Esto supondrá realizar un valoración muy prudente de los activos menos líquidos, como solares y promociones inmobiliarias sin terminar.
Lo que continúa siendo una incógnita es si finalmente el nuevo Ejecutivo creará un 'banco malo' estatal que ayude a realizar esta limpieza. Una medida que el propio Mariano Rajoy habría confirmado al presidente de Bankia, Rodrigo Rato, y que también sería decisiva para recuperar la confianza de los inversores internacionales y reducir así la prima de riesgo.
La banca tendrá que asumir, de una vez por todas, las pérdidas ocultas y latentes generadas por el ladrillo lo que se traducirá en una segunda ola de reestructuraciones, "con más fusiones y más necesidades de capital", aseguraba ayer Rajoy. "Van a quedar cuatro, y uno será el Estado", comentaba ayer un experto inmobiliario a través de la red social twitter.
Por lo pronto, el Banco de España - a quien Mariano Rajoy pide un cambio en sus sistema de regulación que lo agilice y tecnifique y evite las indecisiones- cifraba en 176.000 millones de euros la exposición problemática (créditos dudosos, normales bajo vigilancia -subestándar- y activos adjudicados) de los bancos y las cajas a la actividad inmobiliaria a cierre de junio. Una cantidad que supondría la mitad de la exposición total al sector de la promoción inmobiliaria y del 11,4% de su cartera crediticia.
El suelo, el activo más tóxico
El principal lastre para las entidades, su activo más tóxico y que no ha dejado de depreciarse desde el pinchazo inmobiliario, es el suelo. Según el Banco de España, las entidades financieras disponen de suelos por un valor inicial de 30.000 millones de euros, de los cuales han provisionado unos 10.000 millones.
"El verdadero agujero de las entidades financieras no está en las viviendas no vendidas. Está en el suelo. La mayor parte del crédito concedido a promotoras e
El tema es el "derecho a la vivienda". Me parece muy bien que el pueblo español haya decidido poner el "derecho a la vivienda" en la constitución.
Eso sí, este "derecho" (como todos los derechos) tiene un coste. Sería el coste de pagarle la vivienda a los que no pueden pagársela ellos mismos. Y ya que el pueblo español decidió concederse ese derecho, sería el pueblo español el que tiene que pagarlo a través de sus impuestos, no? (si no quién más lo va a pagar? los extranjeros? o los marcianos? nuestros hijos mediante endeudamiento?). Sería como un "seguro", en el que todos pagamos una décima más de impuestos, para que nos paguen la vivienda unos meses cuando no la podemos pagar
Algo parecido es el paro ("seguro" de desempleo), en el que todos estamos pagando más impuestos para que nos paguen si nos quedamos sin empleo
A no ser que en vez de pagarlo entre todos, se lo hagamos pagar a los dueños de los pisos a los que les "toque" un inquilino que no pague... esta solución es genial: solidaridad gratis!!, quedamos bien para la foto poniendo el "derecho a la vivienda" en la constitución, pero que lo pague otro...
Pues, el "otro", que no es tonto, no pone su piso en alquiler, y se mantienen las casas vacías y los pocos alquileres que hay caros e inaccesibles. Esto sí es asegurar el "derecho a la vivienda" !!
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