Artículo escrito por Pedro Hernández, abogado y ex secretario de la cámara de la propiedad urbana
Nadie pone en duda que existe en España un desmesurado número de viviendas vacías. Descontando aquellas que proceden de una excesiva y especulativa construcción inmobiliaria, lo cierto es que las demás podrían estar alquiladas, proporcionando una morada a quien la necesita y una renta a su dueño
Sin embargo la realidad constatada es que hoy alquilar en España puede ser una aventura, rayando en la temeridad. Ni siquiera parece que las entidades bancarias se atrevan a aventurarse en ella
Para justificar esta afirmación, no está de más analizar el desarrollo y situación actual de los arrendamientos en España. En este momento coexisten los contratos de inquilinato “normales” y los llamados alquileres de renta antigua, caracterizados, como es sabido por su duración ilimitada en el tiempo
Esta circunstancia, la facultad del inquilino para prorrogar indefinidamente el arriendo y “dejarlo en herencia” afortunadamente ha desaparecido con la ley vigente, sin embargo cabe afirmar que sigue distorsionando el sistema, ya que por un lado continúan existiendo contratos sometidos a esa norma y por otro porque todavía no se ha borrado de la conciencia colectiva esa aberración
La verdadera razón
Sin embargo la losa que impide que salgan al mercado esas viviendas es la convicción de que si no se acierta con el inquilino y “toca” un moroso profesional el tiempo necesario y el esfuerzo económico para librarse de él van a ser insoportables
Es verdad, aunque en los últimos tiempos se han intentado poner en marcha reformas procesales y se ha hablado incluso de la implantación del desahucio exprés, lo cierto es que nada o muy poco se ha avanzado en este sentido. Hoy se considera un gran logro obtener el desalojo del inquilino moroso recalcitrante en cuatro meses desde que se inician los trámites
Es evidente que aquellos arrendadores que han puesto su propia vivienda en alquiler para ayudarse a atender los pagos de su hipoteca se verán abocados a dejarla de pagar, con la consiguiente ejecución por parte del banco acreedor
Medidas
Sin olvidar que la lentitud de la justicia es un problema endémico que no solo afecta a los alquileres y cuya solución parece utópica, puede haber algunas sencillas medidas que al menos paliarían el problema:
1. La creación de un desahucio y desalojo administrativo es decir que lo lleve a cabo la policía local, con las garantías que se consideren convenientes
2. La ampliación del juicio monitorio a los desahucios por falta de pago
3. La creación de un registro de inquilinos morosos, con base en los datos obrantes en los distintos juzgados
4. Un organismo oficial que avalara gratuitamente, previa la información necesaria, a los aspirantes a inquilinos
En fin. Lo que no se puede decir alegremente (ley 37/2011) es que “el número de asuntos ingresados en todas las jurisdicciones durante el año 2009 ha tenido un crecimiento cercano al 33 % con relación al número de asuntos ingresados 10 años antes. En algunos órdenes jurisdiccionales el volumen de entrada ha sido especialmente intenso, como en el civil, que ha doblado la entrada de asuntos en esa misma década” para afirmar a continuación que “el sobrevenido aumento de la litigiosidad es indicativo de la confianza cada vez mayor que los ciudadanos depositan en nuestra administración de justicia”
Así estamos
83 Comentarios:
Muy buen artículo, Pedro. Totalmente de acuerdo con Ud.
Atencion atencion , noticia muy caliente y reciente
Noticias de nacionalización bancarias del Deutsche Bank y del Commerzbank.
Eso hará que se acaben nacionalizando por el estado la banca española al tiempo
Y los pisos como depositarios en el estado :este casi los regale
Sería muy fácil que el estado y las comunidades autónomas asumieran los riesgos de impago y así los propietarios no tendrían ningún temor a ponerlos en alquiler a precios razonables,mientras tanto cualquier dueño de vivienda piensa que la ley le puede endosar un inquilino que pague 150 euros al mes y que además se queje por las cien mil causas distintas que en este pais se dicen tipo sólo lo pido pa mis hijos..... que todos hemos oido
Pues por nuestra cultura de viviendas en propiedad y por el ejército de albañiles que tenemos. Ni más ni menos.
Creo que se equivoca en su analisis, si lo que dice fuera cierto expliquenos:
- ¿Por que cuando existia renta antigua habia un numero mayor de viviendas en el mercado del alquiler que cuando desaparecio?
- Ahora mismo el coste del alquiler ha subido mucho con respecto a los niveles en que estabamos hace 20 años ¿ Por que entonces los propietarios son tan remisos a meterlo en el mercado si los beneficios son tan altos?
- Todas las reformas legales que se han realizado en los ultimos años han ido en el camino de acelerar los tramites de los desahucios pero aun asi el miedo a alquilar parece haber aumentado en vez de disminuir
- "Hoy se considera un gran logro obtener el desalojo del inquilino moroso recalcitrante en cuatro meses desde que se inician los trámites"..... ¿Tan escaso le parece eso? Ya quisieran los proveedores de cualquier empresa morosa lograr que les paguen en tan breve plazo.
Me esta pareciendo que exigen un tratamiento privilegiado para el alquiler por encima de cualquier otra actividad economica que no esta tan protegida. No se si socialmente es tan importante que defendamos esa actividad sobre cualquier otra... entiendame que no digo que no deba ser defendida sino que no debe ser "privilegiada"
Con respecto a las medidas que aconseja, usted lo sabra mejor pero a mi me parecen ligeramente ilegales o inconstitucionales al menos y priorizan a una de las partes sobre la otra.
¿Un desahucio y desalojo administrativo... no crearian indefension al inquilino? ¿Seria constitucional?
¿Creación de un registro de inquilinos morosos? No quiero meterme en camisas de 11 varas pero no estoy nada seguro que la ley de proteccion de datos permita esas cosas. Imaginese los pleitos que puede provocar cualquier error en ese tema (y errores hay muchos) tendria que ser, en todo caso, un registro de los que judicialmente hayan sido considerados morosos y tampoco se muy bien si eso seria legal.
¿Un organismo oficial que avalara gratuitamente? O sea, los avales los paga el estado, o sea todos. Garantizamos unas rentas.... y ¿Por que no todos los contratos entre particulares? ¿Por que solo los alquileres? Me parece llevar las cosas un poco lejos.
A mi entender lo que hay aqui es una inadecuacion del mercado a las nuevas circunstancias. Los alquileres son insostenibles y hace que mucha gente no pueda pagarlos aumentando el numero de morosos (no todos son morosos profesionales). Los propietarios con expectativas hinchadas estos ultimos años siguen manteniendo los precios tan elevados que los unicos que optan a alquilarlos son aquellas personas que ya saben que no van a pagarlas.
¿Como solucionar este embolado? Hay que dinamizar el mercado y ajustar los precios. Sigo pensando que un aumento de la tributacion a las casas vacias, dentro de lo dificil que es determinar que casas estan vacias, es un buen incentivo a que esos recursos entren en el mercado.
En cuanto a los problemas con los morosos.... hay que dinamizar de una vez la justicia.
A albertogg: ante todo agradecerle su interés en mi modesta opinión y paso a contestar sus preguntas: ¿Por que cuando existia renta antigua habia un numero mayor de viviendas en el mercado del alquiler que cuando desaparecio? Esa es una afirmación que requiere prueba el hecho de que hasta 1985 existieran tantas viviendas en alquiler no significa que hubiera mas oferta sino que los alquileres eran eternos. ¿ POR QUE ENTONCES LOS PROPIETARIOS SON TAN REMISOS A METERLO EN EL MERCADO SI LOS BENEFICIOS SON TAN ALTOS? Ya lo explico en el post, la imprevisible posibilidad de caer en manos de un inquilino moroso recalcitrante con la lentitud de la justicia es totalmente disuasoria. ¿TAN ESCASO LE PARECE ESO? Ahí solo le puedo contestar que sería deseable la reducción de plazos que beneficiaría a la propia justicia. ¿Un desahucio y desalojo administrativo... nO CREARIAN INDEFENSION AL INQUILINO? No, si se arbitran las oportunas medidas, p. ej. Sumaria y expedita autorización judicial. ¿Creación de un registro de inquilinos morosos? Desde luego los datos de morosidad deberían ser exclusivamente judiciales y con todas las garantías que se considerarán oportunas en analogía a otros registros (asnef, rai, etc.) ¿Un organismo oficial que avalara gratuitamente? Efectivamente avalaríamos todos pero me parece más justo que el sistema de hacer recaer sobre los caseros el problema de la vivienda como fue hasta 1985 con la prorroga forzosa en cuanto a los problemas con los morosos.... hay que dinamizar de una vez la justicia. Ahí coincido plenamente con Vd.
En 1960 habia un 51% de vivienda en propiedad y un 43% en alquiler
En 1981 los porcentajes eran 73% propiedad y 15% alquiler
En el 2004 andabamos ya por 83% y 11% respectivamente.
En algunas fuentes apuntan a que se llego en el pico al 7% de vivienda en alquiler.
Con esa evolucion usted cree realmente que el motivo es la indefension juridica? Que yo sepa las leyes anteriores al 85 obligaban al propietario a mantener el contrato de alquiler de forma casi eterna pero no le obligaban a poner su vivienda en alquiler si no lo deseaba. Con leyes tan malas ¿Por que los propietarios seguian alquilando sus viviendas? ¿Estaban locos? No, aceptaban ese marco tan poco favorable porque tampoco esperaban ganar mucho por sus viviendas que, posiblemente, tampoco les habian costado tanto.
La locura inmobiliaria de estos ultimos años ha cambiado las expectativas de tal manera que el propietario espera rendimientos imposibles en un mercado que tiene una limitacion esencial, el salario. No hay clientes con salarios suficientemente altos para los alquileres que se solicitan.
Unas expectativas demenciadas y una demanda solvente muy limitada, ese es el problema del mercado del alquiler.
En cuanto a las medidas para evitar la indefension del inquilino y el problema de la proteccion de datos no me parece que usted concrete nada. Se puede imponer cualquier normativa pero nos volveriamos a chocar con la lentitud de la justicia y con que muchas posibles medidas seria priorizar a una de las partes (el propietario) y que cualquier tribunal lo consideraria invalido.
En cuanto a avalar los alquileres ¿Por que? Sobre todo ¿Por que a esa actividad y ese negocio si y a los demas no?
A mi me parece mas facil y mas barato imponer una fuerte fiscalidad a tener casas vacias (un acto legitimo pero fuertemente antisocial) que dedicar dinero del estado en un sector fuertemente sobrevalorado. No veo tan injusto que el que quiera tener pisos vacios se les penalice fiscalmente. ¿No lo hacemos con el sector del lujo, no tiene un iva superior? Pues una vivienda vacia en esta sociedad me parece un lujo.
Por cierto, cualquier propietario puede hacerse un seguro que le cubra los impagos y los posibles desperfectos, no entiendo porque el estado iba a pagarselo. ¿Que los beneficios serian menores? Bueno, es lo que tiene la inversion, a veces se gana mas y a veces menos.
Llevo 15 años como arrendador y me ha pasado de todo. Desde inquilinos que no aparecen por la casa y no pagan ni el alquiler ni sus gastos y es porque están en "la trena" y hay que esperar 6 meses para desahuciarles por el juzgado, hasta inquilinos encantadores y que te traen a nuevos inquilinos.
Actualmente, el problema es que a nadie le dan un aval bancario, las compañias de seguros no me aceptan el seguro de alquiler de los inquilinos que presento y con una fianza de 850 € por una casita con jardín, no cubro ni los desperfectos que puedan hacer en el jardín. La justicia no existe para el arrendador.
La vivienda es un derecho reconocido por la Constitución y el obtener justicia, también.
Si el gobierno no me garantiza mi derecho a la justicia, tampoco podrá garantizar el de la vivienda digna.
Así nos va y nos irá pero, desengañémonos, no será por no rebajar 50 € de la renta.
Llevo 15 años como arrendador y me ha pasado de todo. Desde inquilinos que no aparecen por la casa y no pagan ni el alquiler ni sus gastos y es porque están en "la trena" y hay que esperar 6 meses para desahuciarles por el juzgado, hasta inquilinos encantadores y que te traen a nuevos inquilinos.
Actualmente, el problema es que a nadie le dan un aval bancario, las compañias de seguros no me aceptan el seguro de alquiler de los inquilinos que presento y con una fianza de 850 € por una casita con jardín, no cubro ni los desperfectos que puedan hacer en el jardín. La justicia no existe para el arrendador.
La vivienda es un derecho reconocido por la Constitución y el obtener justicia, también.
Si el gobierno no me garantiza mi derecho a la justicia, tampoco podrá garantizar el de la vivienda digna.
Así nos va y nos irá pero, desengañémonos, no será por no rebajar 50 € de la renta.
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Albertogg
Soy el primero en exigir que en este pais la justicia funcione como tiene que funcionar. Lo primero una tasa por presentar pleitos para evitar el uso indebido y el colapso del sistema judicial, una informatizacion real de los procedimientos para agilizar el manejo documental, un control real de los jueces que suelen actuar como reyes de taifas,..... y tantas cosas que se podrian hacer.
De todos modos pedis endurecimiento de las leyes pero si no mejorais la velocidad justicia creeis que las cosas van a mejorar? A mi me parece que se esta pidiendo procedimientos especiales que no tienen sentido. Son contratos entre personas y no parece que la indefension juridica de una de las partes vaya a mejorar las cosas y dudo de su constitucionalidad.
No veo muy bien porque las compañias de seguros no aceptan un seguro del alquiler. Lo cobraran mas o menos pero ¿No aceptarlo? Si en esta sociedad se puede asegurar todo.
Por cierto, ya se que no conozco si la casa los vale y es hablar por hablar, pero a mi 850 euros me parece una cantidad muy respetable que supone el sueldo integro de un gran numero de personas y el 40-50% del sueldo de la buena parte de mis conocidos (y tal como va la crisis ya veremos si no es el sueldo de dos tercios de nuestros conciudadanos). Los alquileres (no digo que el suyo) me siguen pareciendo inasumibles para esta sociedad y los salarios que maneja.
De todos modos entiendo su posicion de no alquilar sus pisos (tiene plena libertad de hacerlo) pero sigo sin comprender ¿Para que entonces invertir en pisos? ¿Para que tener pisos vacios acumulando gastos y deterioro? Si realmente usted no desea participar en el negocio del alquiler no seria mejor venderlos e invertir en otro sector? Yo lo haria con mi dinero.
Me esta pareciendo que exigen un tratamiento privilegiado para el alquiler por encima de cualquier otra actividad economica que no esta tan protegida. No se si socialmente es tan importante que defendamos esa actividad sobre cualquier otra... entiendame que no digo que no deba ser defendida sino que no debe ser "privilegiada"
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El cobrar los atrasos ya se da por perdido, lo que se quiere es recuperar el piso. Si un cliente no te paga, le dejas de ofrecer el servicio por el que paga, en cambio en el alquiler, si no te paga no puedes hacer que deje de usar el servicio. Seria como si la ley te obligara a trabajar para clientes aunque no te pagaran.
Por otra parte, tu puedes "consultar" las cuentas de una empresa para ver si te podrá pagar o no.
Estoy de acuerdo que no se puede hacer una lista de morosos por la LOPD, pero si hubiera alguna manera de distinguir entre "buenos" y "malos" inquilinos no pagarían justos por pecadores y los "buenos" inquilinos tendrían un precio de alquiler mucho más bajo.
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