El presidente de acuña & asociados, Fernando Rodríguez y Rodríguez de acuña, es una de las voces más respetadas en el mundo inmobiliario. En una entrevista para idealista news afirma que fue un error eliminar la deducción fiscal y ahora aboga por que se mantenga esta medida hasta que mejore el desequilibrio del stock. También pone de relieve los problemas de promotoras y de entidades financieras actualmente
Pregunta: ¿cómo ve el panorama inmobiliario actualmente? ¿Es optimista o pesimista con la situación?
Respuesta: lo primero que hay que pensar es que hay un gran desequilibrio entre oferta y demanda. La demanda es regresiva, a lo que se junta un deterioro de precios constante. Hay que devolver al mercado el equilibrio y la confianza
P: ¿ y cómo se puede generar confianza?
R: una barbaridad fue quitar la exención fiscal. El haberlo quitado significa haber pasado de un esfuerzo financiero del 27% a un esfuerzo financiero del 34%, eso es un 26% de incremento. Las personas que compran una vivienda no compran una vivienda sino un servicio de deuda que se les ha encarecido un 26%. Esto significa que si la vivienda ha caído cerca de un 25% y por otro lado hemos encarecido el pagar una casa, pues nos hemos tragado toda la caída del precio de la vivienda. Abogo por que la deducción fiscal se mantenga hasta que mejore el desequilibrio del stock. También se podría periodificar el itp (impuesto de transmisiones patrimoniales). Otra cosa gravísima que hay que frenar es que si se están generando 200.000 hogares al mismo tiempo se están ejecutando 80.000 viviendas al año. Hay que buscar nuevas fórmulas de refinanciación o la posibilidad de que el ejecutado se quede como inquilino si es que puede
P: ¿qué demanda de viviendas cree que habrá en un plazo de cinco años y de 10 años?
R: la demanda de generación neta de hogares es de 200.000 viviendas al año y debería de estar en torno a las 250.000 viviendas para terminar en 180.000-190.000 a finales de la década pero estamos por debajo de los 250.000 viviendas por la inestabilidad del empleo y las malas condiciones financieras. Hay que darse cuenta de que la vivienda la compran dos personas y desde que una esté parada ya no hay compra de vivienda. Tirar el balón para adelante no tiene arreglo. Y si no paramos esto ahora, estamos en una caída libre de precios. La caída libre de precios puede favorecer al comprador pero no al tenedor de vivienda ni a las instituciones financieras con inmuebles. Además, la vivienda que se vende está en niveles de precios de 2003. Y en relación con el salario, la vivienda ha bajado un 50%
P: ¿la bajada de precios de la vivienda debería venir de la mano de los bancos tal y como piden algunas voces?
R: lo están haciendo pero de forma paulatina pero si lo bajan más de lo que están bajando hunden más el mercado y no podrían sufragar las pérdidas que eso les produciría. Algunos bancos sí están bajando los precios y van a seguir presionando
P: ¿cuántos inmuebles calcula que tienen las entidades financieras?
R: si hablamos de inmuebles procedentes de promotoras inmobiliarias hay aproximadamente 76.000 viviendas acabadas y unas 30.000 viviendas en construcción. Inmuebles procedentes de adjudicaciones de particulares hay del orden de 230.000 viviendas. A finales de este año estaremos en las 350.000 viviendas en manos de bancos.
P: Y ¿cómo cree que se va a vender tanto inmueble?
R: pues poniendo condiciones atractivas pero ya lo están haciendo. También hay que tener en cuenta que no todas estas viviendas están bien ubicadas, sólo un tercio de estas viviendas están donde deberían estar, el resto se encuentran en áreas de costa
P: ¿hay alguien que esté haciendo negocio en el mercado de la vivienda actualmente?
R: yo lo desconozco. Sé que hay pequeños inversores que sí están comprando, compran como buitres pero buscan rentabilidades a largo plazo
P: asesoran a las empresas inmobiliarias y entidades financieras, ¿cuáles son los principales problemas con que se encuentran o de qué se quejan principalmente?
R: el problema principal que tienen es el suelo. También otro problema que tienen es saber cuál es el valor de los paquetes de viviendas procedentes de particulares. Los valores han caído mucho pero hay que ver el área donde están situadas las viviendas y además aunque las entidades financieras se han adjudicado esas viviendas a la mitad de su precio, la mayoría vale menos de la mitad porque no hay demanda. Los bancos deberían bajar el precio a la mitad de la mitad
P: ¿qué salidas se está dando al suelo, el gran problema de la banca?
R: lo que deben de hacer es regularizar el precio de los suelos. En las viviendas los bancos pueden admitir bajadas de precios con ninguna o poca pérdida porque las adjudicaciones en las subastas desiertas se hacen al 50%-60% del valor de tasación. En cuanto a las adjudicadas nuevas, la pérdida es mayor y en cuanto al suelo, la pérdida puede ser bestial porque no hay apenas mercado. El suelo en áreas metropolitanas puede tener algún porvenir. Pero en áreas de costa, donde no va a haber demanda dentro de mucho tiempo tiene un precio simbólico
P: ¿en qué momento se encuentran las refinanciaciones de deuda de las inmobiliarias? ¿se necesitarán más rondas de financiación?
R: el 75% del crédito vivo de las compañías inmobiliarias es bastante difícil que se pueda refinanciar. Ahora bien, que se logre refinanciar es otra cosa. El crédito corporativo dado a inmobiliarias en los momentos actuales está entorno a casi los 30.000 millones de créditos dados sin garantía y esto es así porque si se recurría a la retasación, realmente no se podrían dar créditos. Ahora con las nuevas exigencias del banco de España será bastante más duro refinanciar porque si no, aumentará la burbuja financiera insolvente que se está generando y que ya es de entorno a los 20.000 millones de euros. Es decir, por un lado los bancos dan beneficios por los intereses y por otro lado están dando créditos sin garantías, créditos que posiblemente no se puedan recuperar
P: ¿las refinanciaciones son una ayuda o un parche?
R: es tirar el balón hacia delante en la mayoría de los casos porque si se dejaran caer a esas compañías en problemas los bancos tendrían que registrar unas pérdidas que les harían entrar en una situación de quiebra
123 Comentarios:
Que no señorito que no, que pagamos entre todos la deducción por vivienda para que el personal se endeude en casas sobrevaloradas. No me da la gana de financiarle la broma a gente que no tiene el dinero para comprarlas.
Estamos retrocediendo
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"No me da la gana de financiarle la broma a gente que no tiene el dinero para comprarlas.".................¡Error!
Es peor: sobre todo, financiará la broma al que tiene dinero para comprarlas
[Lo pongo para que sepamos donde estamos]
Un pequeño experimento que hice hace tiempo con mi vivienda habitual: piso nuevo [menos de 5 años], 90 m2, extrarradio de Madrid pero bien comunicado con el centro, plaza de garaje y trastero. Precio de compra, 240.000€
Puse el anuncio en idealista durante 6 meses, a su precio de venta, para tantear el mercado.
La UNICA oferta que me hicieron en ese tiempo estaba condicionada a un precio de 180.000€, es decir un 25% de bajada.
Y eso que afortunadamente me hacen ofertas por el piso, otros cuentan que no tienen ni la suerte en que se interesen por los suyos.
La he vuelto a hacer picado por la curiosidad en estas fechas, y las ofertas son del 45% de bajada
Invito a los posibles dudosos a que la hagan,..... yo estoy haciendo todavia la instrospeccion mental de la situacion
Cada cual que extraiga sus conclusiones.
¡Tarsicio! ¿Todavía haciendo introspección?
Mis conclusiones es que eres bastante lentito
POR FAVOR COPIA ESTE MENSAJE EN TODOS LOS FOROS DE ECONOMIA PARA HACER EL MAYOR "RUIDO" POSIBLE: esta es una idea que realmente debe ser considerada y repasada para el Pueblo.
Ley de Reforma del Congreso de 2011 (enmienda de la Constitución de España)
1. El diputado será asalariado solamente durante su mandato. Y no tendrá jubilación proveniente solamente por el mandato.
2. El diputado contribuirá a la Seguridad Social. Todo el mundo (pasado, presente y futuro) actualmente el fondo de jubilación del Congreso pasará al régimen vigente de la Seguridad Social inmediatamente. El diputado participará de los beneficios dentro del régimen de la Seguridad Social exactamente como todos los demás ciudadanos. El fondo de jubilación no puede ser usado para ninguna otra finalidad.
3. El diputado debe pagar su plan de jubilación, como todos los españoles.
4. El diputado dejará de votar su propio aumento de salario.
5. El diputado dejará su seguro actual de salud y participará del mismo sistema de salud que los demás ciudadanos españoles
6 El diputado debe igualmente cumplir las mismas leyes que el resto de los españoles
7. Servir en el Congreso es un honor, no una carrera. Los diputados deben cumplir sus mandatos (no más de 2 legislaturas), después irse a casa y buscar empleo.
"La vivienda que se vende está en niveles de precios de 2003. Y en relación con el salario, la vivienda ha bajado un 50% "
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¿Comoooooo? ¿Quieres decir que desde 2003 hasta ahora, entre lo que ha bajado la vivienda y lo que "han subido los sueldos" (manda huevos) la vivienda es un 50% mas barata?
Pues nada habra que comprarse dos.
Es curioso el proceso que se está produciendo en la venta de viviendas. La gente que conozco con una vivienda en venta, ya no es que no quieran bajar es que no tienen ni llamadas para necociar esa bajada.
Es decir uno va a poner su casa en venta, mira los anuncios de Internet, llama a laguna vivienda de la zona y según eso pone su vivienda a un precio similar o si puede mas bajo, pero es que el probelma es que no llama nadie dispuesto a negociar, por lo que se produce un desconcierto en el vendedor.
La respuesta que me dareis será pues bajar hasta que se venda, pero entonces se puede bajar hasta límites que no son reales, o que no cubren las necesidades del vendedor.
Está complicado el tema....
"La respuesta que me dareis será pues bajar hasta que se venda, pero entonces se puede bajar hasta límites que no son reales, o que no cubren las necesidades del vendedor."
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"Límites que no son reales", ¿Y esto que significa? ¿Cuales son los limites reales? ¿Cuanto deber de costar un vivienda con relación a los salarios o la capacidad adquisitiva de sus potenciales compradores?
"No cubren las necesidades del vendedor" si el señor vendedor compro caro o quiere sacar un beneficio exagerado, ¿La culpa es del comprador?
Hay que asumir donde estamos, hay que asumir cual es la capacidad de compra existente. Ningún producto se puede vender a un precio superior al que los compradores a quien va dirigido pueden pagar.
¿La opción que tiene el vendedor? Pues sacar el piso de la venta y esperar a que los potenciales compradores lleguen a lo que el espera/necesita cosa que puede suceder o no.
Yo estoy hablando de particulares.... ¿Por que pensamos que todo el que vende quiere sacar un beneficio exagerado? La mayoria de la gente vende por necesidades: cambio de residencia, compra de otra vivienda mayor o menor... no poder pagar su hipoteca etc... por lo tanto no cubrir las necesidades no es querer ganar mucho dinero, si no, poder continuar su vida en otra vivienda digna.
Si uno vende con descuento del 50% tiene que encontrar otra vivienda rebajada en la misma proporción. ¿No?
En cuanto a lo de que hay que asumir donde estamos, la gente lo tiene muy asumido, el problema es que la mayoria no puede bajar los precios de golpe, por lo explicado anteriormente.
Yo compré caro, lo reconozco: 360.000 euros. Ya están pagados.
¿Quieres que te lo venda ahora por 65.000?
Vale, mándame el currículum, que ya te mando yo, curri, a tomar por el culum.
Mira,si llega el dia q lo quieres poner en venta,lo tendras q vender al precio q la demanda de oferte,sino te gusta,pues no lo vendes y ya esta,es asi de facil,pero vamos,q reconoces q has comprao caro,si,y tanto,vamos q te han timao,y nadie te lo comprara por mas para q tu por tonto encima te hagas millonario,si es q con gente como tu asi nos va....
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