El suelo urbanizable: un gato sin cascabel

Por josé parra-moreno & Eduardo marsal moyano de grupo main

La ley del suelo del 2008 tenía una bomba de relojería en su interior que obligaba a valorar como suelo rústico común ("suelo para plantar patatas") todo aquel suelo que a 31 de diciembre de 2011 no se hubiera desarrollado en su totalidad hasta transformarse en Urbano consolidado. El día del vencimiento se publicó en el boe un aplazamiento, -otro más- que permite ampliar en seis meses el plazo para seguir valorando el suelo urbanizable en desarrollo a mayor valor que el rústico, en contra de lo que establece la ley

La única condición para permitir esta mayor valoración es que no hayan vencido los plazos de urbanización, o que el suelo no se haya desarrollado, por causas imputables a la administración o a terceros. Es decir, permite valorar más alto que el rústico prácticamente siempre

De la lectura del texto legal y con una administración como la nuestra, que desde luego no puede calificarse como hiperactiva, podría interpretarse que algunos suelos urbanizables podrían mantener la valoración de la ley anterior de forma indefinida

Los bancos, grandes beneficiados

Así, un propietario de suelo que no quiera ver mermada la valoración legal del mismo –la banca- podría jugar estas “cartas” legales simplemente aplazando el desarrollo de los planeamientos, es decir, iniciando expedientes. Luego sólo queda esperar, ya que nuestras administraciones, o bien lo “hunden” con su propia maquinaria administrativa, o bien pueden dejarlo a la deriva, ya que en el mejor de los casos – y actuando con la diligencia- completar y ejecutar el planeamiento de desarrollo, puede tardar un mínimo de cinco años

Por eso, lo que más sorprende a los especialistas es que no se haya iniciado una actividad frenética para transformar urbanísticamente todos los suelos con expectativas de desarrollo máxime cuando la inversión necesaria para ello es mínima y sólo necesita de “papel pintado” por equipos de técnicos urbanistas con jurídicos expertos en urbanismo

Si entramos en números, la cosa sorprende más aún. Estamos hablando, por ejemplo, de pasar de valorar el mismo metro cuadrado de suelo a 2 euros (capitalizando la renta agraria) a digamos, 15 euros/m2 valorándolo por aprovechamiento del valor básico de repercusión. Insistimos, ¡el mismo suelo!

Todo esto, lejos de ser un fraude de ley es el mecanismo que, abierta y deliberadamente, deja la ley del suelo para no terminar de hundir en los balances el ya de por si deteriorado valor de estos activos

Tal vez esta increíble inactividad, una más dentro del bloqueo de decisiones operativas que afectan actualmente a los hoy en día principales tenedores de suelo, sea debida a que las actuales valoraciones de suelo no son las adecuadas para la necesaria reactivación económica del sector inmobiliario

Nuestras sugerencias

Desde grupo main creemos -y nos atrevemos a sugerir- en la necesidad de modificar la ley estatal de valoración de suelo, ya que el proceso de transformación del suelo puede estar actualmente bloqueado por estos criterios de valoración, no ayudando el sector inmobiliario a la ansiada reactivación económica española

La transformación del suelo en España es lenta y cara. Es lenta para ser transparente y participativa. Y costosa porque, además de los costes de ejecución de la propia urbanización, los gastos administrativos y de gestión, hay que añadir el coste de las infraestructuras exteriores como: el agua potable, el agua reciclada para riego, el saneamiento de aguas residuales, la depuración, los vertidos de las aguas pluviales, el abastecimiento eléctrico, la accesibilidad rodada, etc, sin olvidar la ejecución de las cada vez más importantes medidas ambientales, tanto compensatorias como correctoras

Dicho lo anterior y, sin entrar ahora en discusión de la valoración de partida  ¿creemos que alguien va a desarrollar urbanísticamente y urbanizar durante un proceso que viene a tardar de cinco a unos 10 años, sin permitírsele por ley que esas grandes inversiones que va realizando sobre el suelo incrementen el valor de éste?

Quizá sea necesario revisar estos criterios y permitir el incremento paulatino del valor de los suelos durante su periodo de transformación y en función de las inversiones que se vayan realizando sobre ellos. Todo esto, claro está, si queremos que alguien urbanice

Una posible solución sería realizar un registro de suelos urbanizables para ir justificando las inversiones y los cambios de valor. Puestos a asociar crisis con oportunidad, enumeramos algunas ideas que puede ser interesante introducir en nuestra legislación urbanística:

1) proceso de homogenización de las distintas legislaciones urbanísticas autonómicas, medida necesaria para reactivar el sector y hacer a los españoles un poquito más iguales ante la ley

2) establecer un límite porcentual de recalificaciones municipales en modelos de desarrollo compacto, mediante un proceso simplificado, y desde luego distinto para las actuaciones desproporcionadas o aisladas de crecimiento

3) que el planeamiento general sea del término municipal y no sólo de sus suelos en transformación urbana. Involucrando todo el territorio municipal en las posibles plusvalías urbanísticas, es decir repercutiendo plusvalías en forma de ayudas al mantenimiento y reforestación a los suelos involucrados en la protección medioambiental

4) coordinación de los planeamientos municipales, mediante planes de estrategia territorial provinciales y autonómicos, que vertebren medioambientalmente el territorio y generen los necesarios corredores medioambientales entre los espacios protegidos. Esto también es necesario empezar a realizarlo entre autonomías, pues es lamentable ver la falta de sensibilidad actual que se manifiesta en la ignorancia de las estructuras territoriales entre distintas comunidades autonómicas

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