Artículo escrito por Juan villén, responsable de idealista hipotecas
Las últimas decisiones legislativas apoyan la legalidad de las cláusulas suelo, por lo que quien la "sufra" debe ir olvidándose de una “amnistía general” que vaya a aliviar sus finanzas. La subida de los diferenciales de las hipotecas complica el cambio de entidad en busca de una hipoteca más barata, por eso, si estás dentro del grupo de hipotecados con cláusula suelo, te conviene hacer unos números. Hay que valorar si debes resignarte a pagar más durante una temporada a cambio de pagar menos más adelante o si bien debes mover ficha buscando una alternativa más beneficiosa
¿En qué consiste la cláusula suelo?
Se trata de un tipo de interés mínimo a pagar en una hipoteca. Por el cual si el tipo resultante de sumar el índice de referencia (normalmente Euribor a 12 meses) al diferencial pactado fuese inferior a dicho tipo suelo, se aplicaría el suelo y no el tipo de interés más bajo
Por ejemplo, si tu cláusula suelo es del 3,00% y el diferencial pactado es del 0,50%, estando el último Euribor oficial de febrero en el 1,68%, una hipoteca normal se revisaría con un tipo de interés del 2,18%, pero en tu caso te aplicarían un 3,00%. Si te queda por pagar 150.000 euros y 20 años, tu cuota será de 832 euros, mientras que si no tuvieras suelo sería de 772 euros, es decir, estarías pagando 724 euros más al año
¿Qué alternativas tengo?
Lo primero es tratar de negociar con tu banco la posibilidad de eliminar dicha cláusula suelo. Si eres un cliente con una fuerte vinculación con el banco (ahorros, fondos, planes de pensiones, gastos en tarjetas, etc) puedes tratar de hacer valer tu relación global para convencer al banco de que no debe perderte como cliente
Si tus esfuerzos por persuadir a tu banco no dan resultado, la alternativa sería cambiar de banco. Esto conllevará dos aspectos fundamentales:
- Nivel de riesgo: el nuevo banco analizará la solicitud de préstamo desde cero, es decir, tendrá en cuenta el saldo actual de tu hipoteca y el valor actual de la vivienda (que seguramente será inferior al valor de compra si hemos comprado en los últimos siete años). También velará porque el ratio de endeudamiento esté por debajo del 80%, algo que debido a la caída del precio de la vivienda no sea tan fácil de cumplir. Asimismo, debes acreditar capacidad de pago y estabilidad laboral, porque los criterios de riesgo de las entidades son actualmente mucho más estrictos que cuando conseguiste la hipoteca
- Condiciones económicas: los diferenciales que aplican los bancos actualmente no son tampoco los de hace cinco años. Las hipotecas que se formalizan en la actualidad conllevan diferenciales que rondan el 2%, muy superiores a niveles pasados. Por otro lado, la formalización de una nueva hipoteca o la subrogación con modificación de condiciones, conllevará unos gastos adicionales que debes tener en cuenta
Unos números para decidir qué hacer
A la luz de los comentarios anteriores, nos podemos encontrar con que la oferta de un banco sea del Euribor más el 1,50%, lo que para el ejemplo anterior nos daría una cuota mensual de 845 euros, superior a la cuota que pagamos actualmente con la cláusula suelo incluida, lo que significaría que no merecería la pena cambiar
En la tabla siguiente mostramos el ahorro (en positivo) o la pérdida (en negativo) anualizado de un posible cambio de hipoteca, para nuestro ejemplo de un saldo de 150.000 euros y 20 años, en función del nivel del suelo y el diferencial de la nueva hipoteca (asumiendo el Euribor actual):
Así, si nuestro suelo es del 3,00%, solamente nos merecería la pena si el nuevo diferencial fuese del 1,25%, o si el suelo es del 3,50%, a partir de un diferencial del 1,75%. Si el suelo fuese del 4,00% y consiguiéramos una hipoteca con diferencial del 1,50%, estaríamos ahorrando 764 euros en un año
¿Qué puede pasar a medio plazo?
Muchos clientes de idealista.com/hipotecas nos llaman porque quieren reducir su cuota y olvidarse del suelo, pero a menudo su ahorro potencial es nulo o bien relativamente bajo, por lo que desaconsejamos el cambio, pero no tanto por renunciar a un ahorro a corto plazo, sino porque el cambio puede ser una mala decisión si elevamos la vista y pensamos en toda la vida del préstamo
En resumen, parece que si tienes una hipoteca con suelo del 3,00%, o incluso del 3,50%, y un diferencial inferior al 0,75%, lo más probable es que el cambio no sea un buen negocio a medio plazo. El único riesgo a esta teoría es que entremos en una espiral como Japón con tipos cercanos a cero durante 10 o 20 años…
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18 Comentarios:
A partir de ahora lo que se compre se pagará hasta el último céntimo, intereses incluidos. Lo de comprar hoy para vender mañAna y sacarle una pasta al ladrillo se ha terminado.
Descartado el componente especulativo los precios se ajustaran a los salarios que tenemos, no a los que nos gustaría tener. El que quiera hacerse rico, que trabaje o que juegue a la primitiva.
¿En que se basan para decir esto? "Las últimas decisiones legislativas apoyan la legalidad de las cláusulas suelo, por lo que quien la "sufra" debe ir olvidándose de una “amnistía general” "
Por la información que de momento tengo, hay muchas sentencias que han declarado la "clausula suelo" como abusiva y por lo tanto obligando al banco ó caja a eliminarla. También se que hay sentencias que dicen todo lo contrario. Pero no creo que debamos conformarnos con la opción de quedarnos con el suelo o subrogar la hipoteca.
Y de subrogarse, sin duda es más conveniente a esperar a que el diferencial que ofertan los bancos también bajen que sin duda pasará cuando el Euribor suba!!!!
Hola,me estas diciendo que la clausula suelo no es legal y que hay gente que denunciandolo les han quitado el suelo,yo es que mi hipoteca tiene suelo ye stos cabrones techo nunca ponen jee,gracias
El secreto es pedir menos financiación y eso se consigue con precios más bajos, lo que permite dar entradas que suponen más porcentaje del precio, ergo se pide menos hipoteca, no se sacrifica tanto la capacidad de ahorro y por tanto se puede amortizar anualmente más cantidad.
Conclusión:gente más libre e hipotecas más cortas.
Precioooooooo, es el preciooooooooo estúuuuupidos!
Anonimo #3.
El secreto es pedir menos financiación y eso se consigue con precios más bajos, lo que permite dar entradas que suponen más porcentaje del precio, ergo se pide menos hipoteca, no se sacrifica tanto la capacidad de ahorro y por tanto se puede amortizar anualmente más cantidad.
Conclusión:gente más libre e hipotecas más cortas.
Precioooooooo, es el preciooooooooo estúuuuupidos!
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Exacto.
Es falso q puedas cambiar de banco la hipoteca, ya q hay una norma del Banco España q para cambiarse, el nuevo banco tiene q mejorar siempre el interes sin hacer mencion al suelo. Es decir, q yo q tengo suelo de 4% pero Euribor + 0.90
¿Que dicen? ¿Que es el precio? No hombre no, eso ya lo han estudiao los ejperto y los palilleros empresaurios y el bobierno y han dicho que no. El problema es la banca, el crédito, el paro, la demografía, los anglos, la prensa canalla, la falta de c*j*nes, el clima, la mayonesa y el ferrari de Alonso. Al precio ni tocarlo. Por el precio matan. Ma-tan. Llevan cinco años comiendo sobras de las papeleras, montando el número de la cabra ante los organismos internacionales, mendigando refinanciaciones, quitas y salvatajes. Todo por el precio, todo para que el precio no sufra. Y ahora van a venir los comunistoides, los perroflautas, los muertos de hambre y los jovenes droguetas a protestar por el precio ¡No hijo, no! Antes muerto y embargado que sencillamente bajar el precio. Con lo que nos ha costado hacerlo subir hasta aquí arriba. Mira que bonito se ve. Y que solos estamos. ¡¡¡¡Viva el precio manque no se venda !!!!! (Nunca) entiendan señores, los pepitos y pasapiseros pillados son como el neng de castefa pillado en un "mal viaje". Se les ha quedado el perolo seco, inutilizado, fijo en una fantasía mental de la que no pueden salir y que defienden con agresividad y persistencia perruna. La realidad les está tundiendo las costillas, aligerando las carnes, vacíando las cuentas de ahorro, disminuyendo sus opciones pero ellos babean felices mientras mantienen en lo alto su precio. A 4800€/m2 y el que no le guste a vivir bajo el puente por rojo, perroflauta y pobretón. No es el precio. Es la gente que es muy pobre, ¡C*ño ya!
Chapeau tienes toda la razón
Pero ¿No tienes la sensación de predicar en el desierto?
Esta situación me recuerda al cornudo que es advertido por la gente de su entorno
-Oye Manolo que tu mujer te pone los cuernos, que la he visto dandose el filete con pepito
Y Manolo contesta:
-Es que sois unos envidiosos y por eso dices esas mentiras, mi mujer nunca nunca me engañaria y si algún dia me engaña...... será por culpa de zapatero
-Vale vale lo que tu digas, pero no tomes mucho calcio....
Una vez mas, plas plas plas plas plas.
Es predicar en el desierto pero incluso de un desierto pueden acabar brotando frutos (mire usted los israelies) si se dedica uno a ello lo suficiente y cuenta con la realidad y la naturaleza de su parte. Ahora tras 5 años de gravísima recesión hasta los más cerriles promotores y pasapiseros reconocen que "bajar, algo han bajado" que es como el papa declarando que la virgen maria "virgen del todo no era" Y nuestra constante labor de zapa, de pepito grillo, de niños que ven al rey ladrillo desnudo va minando poco a poco el desierto mental en que se mueven los tocheros y aniquilando el dogma de "en cuanto pase la crisis esto va parriba como un cohete" mucha gente, propietarios, banksters, bobernantes, promotores pistoleros, inmobiliarios quebrados y potenciales pepitos han acabado dándose por enterados de que: el pisito vale hoy menos que ayer pero más que mañAna
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