Bernardos recomienda comprar casa este año y no esperar

Efectivamente, gothaus, parece evidente que utilizas la cabeza para pensar, (no como muchos otros) y tienes mas razón que un santo. Nadie sabe lo que va a ocurrir, pero viendo la deuda que tiene España, el paro, el acabóse de los creditos, la falta absoluta de perspectivas de este gobierno, desde luego no vamos por los derroteros que este señor quiere hacer ver. (Tal vez llevado por sus propios intereses pero no por la realidad que yo o qualquiera en su sano juicio pueda palpar a diario.

¿Por qué aumentarán las ventas de viviendas en el 2009?

A) LA REDUCCIÓn DEL TIPO
DE INTERÉs
A finales de 2009, el tipo de interés de referencia
Del BCE se situará previsiblemente
En el 1,75% y el euríbor a un año no superará
El 2,5%. Un marco financiero notablemente
Diferente del observado durante los
Primeros nueve meses del pasado ejercicio.
Así, en septiembre de 2008, la primera
Tasa estaba en el 4,25% y la segunda en
El 5,38%. La gran diferencia advertida
Entre los indicados tipos de interés tiene
Principalmente que ver con las supuestas
Características de la actual crisis económica
Mundial y sus futuras consecuencias.
Hasta la anterior fecha, el BCE había otorgado
Una mayor importancia a las perjudiciales
Repercusiones de un elevado precio
Del petróleo que a las de una significativa
Restricción del crédito. Indudablemente,
Se equivocó en el diagnóstico. Debido
A ello, estimo que la economía europea
Se encaminaba hacia una crisis de oferta
(Recesión con elevada inflación) en lugar de
Dirigirse a una de demanda (estancamiento
Económico con baja o negativa inflación),
Tal y como posteriormente ha quedado
Demostrado. Dicha equivocación hizo que
Subiera el tipo de interés de referencia en
Julio desde el 4% al 4,25% y que durante
Una gran parte del ejercicio no compensará
Suficientemente la reducción de las
Transacciones en el mercado interbancario
Con inyecciones adicionales de liquidez en
Sus periódicas subastas.
Sin embargo, el crecimiento negativo
Observado en la zona euro en el segundo
Trimestre (el primero desde la implantación
De la moneda única en 1999), la acusada
Bajada del precio del petróleo (en octubre
Costaba menos de la mitad que en julio)
Y la intensificación de la crisis financiera
Debido a la quiebra de Lehman Brothers,
Llevaron a principios de octubre al BCE a
Realizar un profundo cambio en la orientación
De su política monetaria. A partir de
Dicha fecha, el tipo de interés de referencia
Empezó a disminuir en una elevada medida
(Desde el 4,25% de septiembre hasta el
2,5% observado en diciembre) y la liquidez
Suministrada a bancos y cajas se incrementó
Sustancialmente. La institución monetaria
Disminuyó la exigencia de calidad de los
Colaterales aceptados (garantía aportada
Por las entidades financieras) y, por tanto,
Fue más generosa en la cuantía de los
Préstamos otorgados.
Desde la perspectiva de la demanda de vivienda,
La prevista reducción de los tipos de
Interés hará notoriamente más factible la
Adquisición de una residencia. No obstante,
Únicamente para aquellos que tienen una
Seguridad absoluta en su empleo actual
(Funcionarios) o una remota posibilidad de
Perderlo. Un sencillo análisis así lo confirma.
En septiembre de 2008, para conceder
Un crédito, la mayoría de las entidades
Financieras analizaban si los demandantes
Podían pagar con el 35% de la suma de
Sus salarios netos una cuota hipotecaria
Mensual calculada en base a un tipo de
Interés del 7,13%. La tasa resultante salía
De sumar el 5,38% del euríbor a un año,
Un diferencial del 0,75% y un suplemento
Del 1% por la probable alza futura del indicado
Índice hipotecario. Dicho suplemento
Era consecuencia de varios aspectos: la
Subida del tipo de interés de referencia
Observada en julio, las declaraciones de
Trichet (presidente del BCE) en las que consideraba
La evolución futura de la tasa de
Inflación como un verdadero peligro para
El crecimiento económico, las relativamente
Escasas transacciones efectuadas en el
Mercado interbancario (la existencia de una
Reducida liquidez) y el constante incremento
De la morosidad.
En el último trimestre de 2009, tengo la
Expectativa de que la coyuntura financiera
Será muy diferente a la observada durante
Gran parte de 2008. Así, estimo que el
Anterior suplemento del 1% desaparecerá
Prácticamente por completo y que las
Entidades financieras en sus análisis de
Viabilidad calcularán si los solicitantes pueden
O no hacer frente a un tipo de interés
Del 3,25%. Los principales motivos para la
Elevada reducción, o incluso eliminación,
Del indicado suplemento serán: la desaparición
De la inflación como un peligro
Económico en el corto plazo, la expectativa
De que el tipo de interés de referencia no
Supere el 2% en los próximos 18 meses (es
Notoriamente más probable que se sitúe
Por debajo que por encima de dicha cifra),
La disponibilidad de una mayor liquidez
Por parte de las entidades financieras y
El descenso del peligro de morosidad en
Los nuevos créditos concedidos debido
Al inferior tipo de interés aplicado y a la
Menor probabilidad de que alguno de los
Solicitantes del préstamo quedé desempleado
(El ritmo de incremento del paro en
2010 será notablemente más reducido que
El observado en 2009).
En concreto, durante los nueve primeros
Meses de 2008, para conceder una hipoteca
A una familia a un plazo de 40 años,
Una entidad financiera representativa exigía
Que ésta tuviera unos ingresos mensuales
Netos de 4.326 euros (el tipo de interés
Considerado era del 7,13%). En cambio, a
Finales de 2009, únicamente pedirá que la
Suma de su salarios netos se sitúe en 2.554
Euros (en base a un tipo de interés aplicado
Del 3,25%), aproximadamente un 40%
Menos de lo exigido un año atrás. Indudablemente,
Dicha disminución convertirá
Una significativa parte de la demanda
Anteriormente insolvente en solvente y
Contribuirá decisivamente a reactivar las
Adquisiciones de viviendas.

B) EL INCREMENTO DE LOS
PRÉsTAMOS HIPOTECARIOS
En el ejercicio de 2008, la economía
Mundial entró en una recesión de carácter
Global debido principalmente a la restricción
De crédito generada por la propagación
De la crisis de las hipotecas subprime
Observada en Estados Unidos. Dicha crisis
Afectó seriamente a la solvencia de un gran
Número de entidades financieras y redujo
Drásticamente la liquidez disponible al provocar
Una considerable disminución de las
Transacciones efectuadas en los distintos
Mercados interbancarios.
Uno de los países más afectados por la
Reducción de la liquidez fue España. El
Principal motivo: la elevada recurrencia en
El pasado reciente al capital extranjero,
Por parte de bancos y cajas españoles, con
La finalidad de financiar el boom inmobiliario.
En el 2008, la pasada generosidad
Crediticia de las indicadas entidades hizo
Que en su balance el volumen de créditos
Fuera considerablemente superior al de los
Depósitos. Esta situación, unida a la creciente
Morosidad y al incremento del tipo
De interés interbancario durante los nueve
Primeros meses del año, motivó un escaso
Crecimiento de los préstamos hipotecarios
(Entre el 4% y 5% según la Asociación
Hipotecaria Española) y una auténtica
“guerra” por captar pasivo. Nunca con anterioridad
El crédito había crecido tampoco
(El cálculo empezó a realizarse en 1992),
Ni tan sólo en un ejercicio de recuerdo tan
Infausto como 1993 (el aumento fue del
15%).
En el ejercicio de 2009, la liquidez existente
En la economía no será la observada en
El período 2003 – 06, sino bastante más
Reducida. No obstante, previsiblemente
Más elevada que la advertida en el pasado
Año, pues preveo un crecimiento del
Crédito hipotecario superior al 10%. Las
Principales razones de dicha superior disponibilidad
Serán: el suministro de una mayor
Liquidez por parte del BCE, la realización de
Subastas por parte del Fondo de Adquisición
De Activos Financieros del Ministerio
De Economía y Hacienda, la reducción del
Riesgo que supone la bajada del tipo de
Interés hipotecario, la venta de una signi-
Ficativa parte de los inmuebles ejecutados
O recibidos en forma de dación de pago
Y la necesidad de obtener beneficios a
Través del impulso del negocio típicamente
Bancario.
Desde la perspectiva de las entidades financieras,
Tengo la impresión de que 2009
Será un año bastante diferente a 2008. En
El pasado ejercicio, los bancos y cajas se
Dedicaron a obtener plusvalías mediante
La venta de activos no estratégicos (por
Ejemplo, compañías aseguradoras, algunos
Inmuebles de oficinas, etc.) y a evitar un
Mayor incremento de la morosidad, a través
De la refinanciación de los créditos concedidos
A una gran parte de las empresas
Promotoras o mediante el canje de inmuebles
Por deuda. En el año 2009, la anterior
Forma de obtener beneficios prácticamente
Ya no será posible. Debido a ello, deberán
Proceder a conceder más crédito, ya sea
Para obtener nuevas fuentes de ingresos o
Para convertir en dinero líquido una buena
Parte de los edificios que recientemente
Han engrosado su cartera de activos.
C) EL RETORNO SELECTIVO DE LA
DEMANDA POR MOTIVO
INVERSIÓn
En los ejercicios 2007 y 2008, especialmente
Durante este último, la demanda por
Motivo inversión prácticamente desapareció
Del mercado residencial. La expectativa
De una elevada caída del precio de la
Vivienda, la subida del tipo de interés hipotecario,
La menor disponibilidad de las cajas
Y bancos para financiar el 100% del precio
De la vivienda y la existencia de inversiones
Alternativas con mayores expectativas de
Rentabilidad, fueron los principales causantes
De la retracción de la indicada demanda.
En el año 2009, tengo la expectativa
De que ésta regrese de forma paulatina
Y selectiva, de forma que suponga un
Porcentaje entre el 5% y el 10% de las
Ventas (más próximo a la primera que a la
Segunda cifra). Indiscutiblemente, una pro-
Porción notablemente inferior al casi 40%
Observado en 2004 y 2005, pero superior a
La advertida en los dos últimos años.
Los inversores que regresarán al mercado
Residencial tendrán principalmente carácter
Patrimonialista, considerarán a la vivienda
Un activo refugio y estimarán que el precio
Pagado por los inmuebles adquiridos
Convierte a la compra en una oportunidad.
Son personas que tienen miedo a
Invertir en Bolsa (las elevadas pérdidas
Sufridas durante 2008 les han generado
Una gran desconfianza), no quieren tener
Una gran parte de su capital en depósitos
(No acaban de fiarse de la solvencia de
Algunas entidades financieras), la rentabilidad
De la renta fija les parece escasa y
Estiman que, si adquieren las viviendas con
Un significativo descuento sobre su precio
De mercado, en un futuro más o menos
Lejano pueden obtener una elevada plusvalía
Mediante su venta o una interesante
Rentabilidad anual a través de su arrendamiento.
Son inversionistas a los que le
Resulta sumamente fácil obtener un crédito
En ventajosas condiciones (aunque no en
Las mismas que lo consiguieron entre 2003
Y 2006), ya que son clientes muy rentables
Para las entidades financieras con las que
Habitualmente operan y éstas no quieren
Arriesgarse a perderlos por la denegación
De una operación que probablemente sería
Financiada por la competencia.
A diferencia de lo observado durante el
Pasado boom inmobiliario, dichos inversores
No tienen ninguna prisa en adquirir la
Vivienda por la que se interesan, pudiendo
Demorar su compra el tiempo necesario
Para conseguirla a buen precio. No se
Conforman con cualquier piso, sino que
Buscan residencias con unas características
Determinadas. En concreto, pretenden
Comprar una vivienda triple B (buena,
Bonita y barata). Es decir, aquéllas que
Tienen una privilegiada ubicación, buenos
Acabados, magnificas vistas y adecuada
Distribución.
Desde una perspectiva geográfica, su
Prioridad consistirá en adquirir viviendas
Situadas en las cercanías de su domicilio.
En dicha zona, el inversor está convencido
Que domina totalmente el mercado. Cree
Que conoce perfectamente el precio máximo
Que debe pagar, así como cuál será la
Revalorización del activo a medio y largo
Plazo. Difícilmente adquirirá una vivienda
En las afueras de la ciudad (si no reside allí)
O en una localidad donde exista un elevado
Exceso de oferta, aunque su precio sea
Notablemente reducido en comparación al
Vigente en 2006. Tampoco será usual que
Adquiera residencias turísticas, no obstante,
Los escasos inversores que se decanten por
Esta opción, comprarán primordialmente
Una vivienda situada en primera línea de
Mar o cercana a ésta, un apartamento ubicado
En el principal paseo de la localidad
O una casa en una urbanización de alto
Standing.

D) EL DESPLAZAMIENTO DE LA DE-
MANDA DESDE EL ALQUILER A
LA COMPRA
Generalmente, una significativa bajada
Del tipo de interés hipotecario reduce la
Demanda de vivienda de alquiler y aumenta
La de compra. En numerosas localidades,
Las nuevas condiciones financieras hacen
Que la cuota hipotecaria mensual necesaria
Para adquirir una vivienda en propiedad
Sea igual o incluso inferior al importe pagado
En concepto de alquiler. En la mayoría
De los casos, la sustitución es de una vivienda
En arrendamiento en una localización
Preferente por otra de propiedad en una
Ubicación menos privilegiada.
Dicho desplazamiento de la demanda es
Propiciado principalmente por parejas jóvenes
Y tiene una mayor magnitud cuanto
Más elevada es la predisposición de las
Entidades financieras a prestar una cuantía
Próxima a la necesaria para la adquisición
De una vivienda. Es decir, aproximadamente
El 110% de su precio. En la coyuntura fi-
Nanciera observada entre 2003 y 2006, era
Frecuente que las cajas o bancos otorgaran
Préstamos que cubrían la totalidad de los
Costes incurridos. En cambio, en la actualidad,
La inmensa mayoría de entidades
Únicamente están dispuestas a financiar el
80% del precio de la vivienda.
Debido a ello, esta nueva fuente de demanda
De viviendas de propiedad tendrá
Un impacto relativamente reducido y limitado
Principalmente a los siguientes casos:
A) Las familias que dispongan de una
Ahorro previo equivalente al 30% del coste
Total de la vivienda. Sin duda, un número
Relativamente pequeño dado el escaso ahorro
Realizado por los jóvenes en los últimos
Años.
B) Las parejas cuyos familiares aportan
Como garantía adicional una vivienda de
Su propiedad con la finalidad de que la
Entidad financiera les conceda un préstamo
Equivalente al 110% del precio de la
Vivienda. En este caso, el crédito concedido
Viene respaldado por dos inmuebles. No
Obstante, generalmente el adquirido por
Los hijos garantiza el 80% de la cantidad
Prestada, limitándose el aportado por las
Progenitores a responder del 30% restante.
Desacertada publicidad realizada por promotores
E intermediarios y en los engañosos
Mensajes enviados a la opinión pública
Por el Ministerio de la Vivienda, a través
De la difusión de su inefable estadística de
Precios. Durante el último boom inmobiliario,
El marketing fue un instrumento de
Ventas prescindible, ya que los pisos prácticamente
Se vendían solos. Esta situación
Hizo que las empresas no fueran a buscar
A los potenciales adquirentes, sino que
Prácticamente se limitaran a esperarlos.
Ahora, que ya no aparecen, la falta de costumbre,
De formación y de entrenamiento,
Impide a numerosas agencias intermediarias
Efectuar las acciones necesarias para
Encontrarlos. En el ejercicio de 2009, para
Incrementar las ventas de viviendas, es
Indispensable la realización de una publicidad
Que refleje adecuadamente la realidad
Del mercado residencial y que satisfaga las
Necesidades de los demandantes (tienen
Escaso sentido los spots o cuñas publicitarias
Que van destinados a incrementar
La reputación corporativa). El principal mensaje
Que la nueva publicidad debería hacer
Llegar a los potenciales adquirentes tendría
Que estar relacionado con el precio de las
Viviendas. Es muy importante que explicite
Las importantes bajadas efectuadas
Durante los dos últimos años y presente
La adquisición de viviendas como una
Auténtica oportunidad. Sin duda, la masiva
Percepción por parte de los ciudadanos de
La llegada de una etapa de grandes rebajas
(Que en realidad hace tiempo que tienen
Lugar) constituiría un gran estímulo para
Reactivar las transacciones en el mercado
Residencial.
En la actualidad, esta opción sólo es
Aceptada por la entidad financiera si los
Potenciales adquirentes emplean en el
Pago de la cuota hipotecaria un porcentaje
Equivalente o menor al 35% de la suma de
Sus ingresos mensuales netos.
C) Las parejas, que disponiendo previamente
De una donación de sus padres
Equivalente al 30% del coste de la vivienda
No financiado por una caja o banco, no
Podían acceder a un préstamo porque, con
Las anteriores condiciones del mercado, el
Porcentaje de la suma de sus salarios netos
Dedicados al pago de la cuota hipotecaria
Superaba holgadamente el 35%.

E) LA EXISTENCIA DE UN ATRACTIVO
PRECIO EN NUMEROSAS
UBICACIONES
Desde el año 2007, el precio de la vivienda
Nueva ha disminuido en una elevada medida
En España y previsiblemente continuará
Haciéndolo durante el actual ejercicio. No
Se frote los ojos, no me he equivocado al
Escribir las anteriores líneas. Sé perfectamente
Que la estadística oficial, la confeccionada
Por el Ministerio de la Vivienda,
Indica que dicho precio sigue subiendo (un
1,7% anual en el tercer trimestre de 2008).
No obstante, en nuestro país, en materia
De estadísticas, oficial no es siempre sinónimo
De verdadero. Me parece vergonzoso,
Indignante y especialmente burlesco, que
En una coyuntura inmobiliaria donde hay
Aproximadamente un millón de viviendas
Nuevas sin vender y en la que desgraciadamente
Cada vez son más frecuentes
Los concursos de acreedores, el Ministerio
Niegue la caída del precio de los pisos.
En la realidad, la reducción observada ha
Sido notoriamente divergente, dependiendo
En gran medida de la capacidad de
Ajuste del promotor a la disponibilidad monetaria
De la demanda, del precio desembolsado
Por el suelo donde está construido
El inmueble y del exceso de oferta existente
En los alrededores próximos. No obstante,
Según mis estimaciones, en los dos últimos
Años el precio de la mayoría de viviendas
Nuevas ha bajado entre un 15% y un 40%.
Incluso, en algunas promociones, la disminución
Del importe de venta ha llegado
Prácticamente a su límite máximo (siempre
Y cuando los pisos no pasen a formar parte
De la cartera de activos de alguna entidad
Financiera), situándose aquél en una cuantía
Equivalente al valor de la hipoteca que
Grava la propiedad. Así, los promotores
Pueden estar dispuestos a perder dinero en
La venta de algunos inmuebles; no obstante,
La mayoría de ellos difícilmente pondrá
Capital de su patrimonio personal para estimular
La comercialización de los mismos. Si
Ésta es una condición imprescindible para
Dinamizar las ventas, un elevado número
De promotores preferirá que las viviendas
Continúen sin venderse y su propiedad se
Traslade a las entidades financiadoras de la
Construcción de las viviendas, ya sea a través
De la dación en pago (preferentemente)
O mediante la ejecución de la hipoteca por
Parte del banco o caja
La prioridad de las empresas promotoras
A principios de 2007 y en la actualidad es
Sumamente distinta. En la primera fecha,
Era la consecución del máximo beneficio,
Ya que la mayoría de promotores pensaba
Que la crisis no llegaría y, en el caso de que
Lo hiciera, tendría una corta duración. En
Cambio, en el momento presente, consiste
En conseguir la liquidez necesaria para
Hacer frente al pago de los intereses de
La deuda incurrida. En los últimos meses,
El aspecto clave no es el resultado obtenido,
Sino asegurar la supervivencia de la
Empresa a corto y medio plazo. Por tanto,
Otorgan una mayor importancia al número
Mensual de viviendas vendidas que al
Margen de beneficio obtenido en cada
Transacción. Esta característica conlleva que
Casi todos los promotores estén dispuestos
A negociar el precio inicialmente establecido
Y realizar una sustancial rebaja del
Mismo si hay algún demandante seriamente
Interesado en la adquisición de una
Vivienda. Debido a ello, es previsible que en
El actual ejercicio exista un elevado número
De localidades donde en algunas de sus
Calles el precio de la vivienda se sitúe a
Un nivel similar al observado en 2003. Es
Probable que una gran parte de los pisos
Allí ubicados no puedan considerarse como
Sumamente baratos, pero tampoco deberían
Ser calificados como caros, especialmente
Si, tal y como preveo, mejoran las
Condiciones financieras facilitadas por cajas
Y bancos.
Desgraciadamente, una significativa
Proporción de los ciudadanos no tiene
La percepción de que se haya reducido
Sustancialmente el precio de la vivienda,
Sino que cree que éste se mantiene o baja
Ligeramente. La responsabilidad principal
De esta equivocada impresión recae en la

Pues a vivir de alquiler de por vida majete, cuando te jubiles lo mismo no lo puedes pagar y te iras a vivir al piso en propiedad de tus hijos