Las ccaa, al rescate de los profesionales inmobiliarios con ayudas fiscales para impulsar la venta de viviendas

La decisión del gobierno central de eliminar la desgravación por compra de vivienda habitual a partir de 2013 y la subida del iva por la adquisición de casas de obra nueva del 4% al 10% restaron atractivo, desde la perspectiva fiscal, a la compra de vivienda. Sin embargo, en los últimos años algunas ccaa, conscientes de la actual coyuntura del ladrillo y de la dinámica de adjudicaciones de pisos por parte de la banca, han establecido distintos incentivos tributarios para allanar el cierre de operaciones por parte de los profesionales del sector. La más común es la aplicación de un itp reducido en la adjudicación de viviendas para su reventa por parte de firmas inmobiliarias

Algunas ccaa han optado por echar un capote en materia fiscal a las compañías inmobiliarias. Una ayuda que se ha concretado a través de la aprobación por parte de estas administraciones de bonificaciones  o gravámenes reducidos en la compra de inmuebles por profesionales del sector para su posterior reventa

Así, la principal baza impositiva de la que se han servido determinadas ccaa para desarrollar esta tarea ha sido el itp (impuesto de transmisiones patrimoniales) cuyo competencia, junto con la del ajd (actos jurídicos documentados), está en manos de estos organismos. El itp es un impuesto que grava la compraventa de viviendas de segunda mano. El tipo general ronda el 7% en la mayor parte de las ccaa aunque en puede variar en función de la región donde se localice la vivienda y ahora también puede reducirse si quién adquiera una casa es una empresa inmobiliaria que va a ponerla posteriormente en venta

Esto ocurre en Andalucía. La junta aprobó a través del decreto legislativo 1/2009 un itp reducido del 2%, el general por aquel entonces era del 7%, para la adquisición de vivienda por una persona física o jurídica que ejerza una actividad empresarial a la que sean aplicables las normas de adaptación del plan general de contabilidad del sector inmobiliario. Además, esta empresa debe incorporar esa vivienda adquirida a su activo circulante, es decir, ponerla a la venta y lograr colocarla en un plazo de dos años

La persistencia de la crisis en el ladrillo motivó que  esta comunidad ampliase en la ley 8/2010, de 14 de julio, el periodo máximo de reventa de un piso de dos a cinco años con el “objetivo de revitalizar el sector inmobiliario y fomentar la transmisión de viviendas”

El mismo camino han recorrido otras comunidades como Aragón, Murcia y Madrid aunque con ligeras variaciones respecto al ejemplo andaluz. En concreto, Aragón también aplica desde 2005 un itp reducido del 2% para las transmisiones de viviendas a empresas que sigan las normas de contabilidad del sector inmobiliario siempre que esa operación se realice mediante permuta o como pago a cuenta de una vivienda de nueva construcción, adquirida en el mismo acto por el transmitente. Además, la firma que se haga con ese inmueble debe ponerlo a la venta y desprenderse de él en un plazo de dos años

La comunidad de Madrid replica en la ley 10/2009, de 23 de diciembre, el mismo porcentaje (el 2%) y el mismo criterio que en los casos anteriores (inmobiliarias que incorporan las casas a su activo circulante) aunque matiza que la actividad principal de estas compañías debe ser “la construcción de edificios, la promoción inmobiliaria o la compraventa de inmuebles” y que la transmisión se formalice en un documento público en el que conste “la finalidad de venderlo y que la venta posterior se efectúe dentro de los tres años siguientes”.  Según el ejecutivo autonómico esta iniciativa perseguía “revitalizar” el sector y “fomentar” la transmisión de viviendas

Similar texto recoge la región de Murcia en el decreto legislativo 1/2010, de 5 de noviembre, pero añade que se aplicará ese itp reducido del 2% siempre que la adquisición constituya parte del pago de una vivienda de nueva construcción por parte de la persona que ejerce la actividad

Asimismo, todas estas normas establecen que el incumplimiento de alguno de los requisitos que se fijan para obtener ese itp reducido supondrá que la inmobiliaria tendrá que abonar la diferencia entre el tipo aplicable y el reducido. Desde una empresa especializada en la gestión de activos inmobiliarios adjudicados subrayan que estas medidas desarrolladas por los distintos gobiernos autonómicos también presionan "a la baja" el precio de las viviendas, ya que de no cerrar la venta en el periodo fijado por la administración se le reclamará el itp complementario

Más bonificaciones en Cataluña

Cataluña ha sido una de las regiones más activas a la hora de beneficiar tributariamente a las inmobiliarias. La generalitat estableció el año pasado varias medidas como una bonificación del 100% de la cuota del itp en la transmisión de la vivienda habitual efectuada por personas a favor de la entidad financiera acreedora o de una filial inmobiliaria de su grupo “por no poder hacer frente al pago de los préstamos o créditos concedidos para su adquisición”, tal y como establece la ley 5/2012, de 20 de marzo

La misma norma exige que el transmitente continúe ocupando la vivienda mediante un contrato de arrendamiento con opción de compra firmado con la entidad financiera con una duración pactada de, al menos, diez años y el importe máximo de la bonificación es el resultado de aplicar el tipo impositivo sobre los primeros 100.000 euros de base imponible

El mismo decreto  dispone que esa misma bonificación también es aplicable a los contratos de arrendamiento firmados por ambas partes (entidad y propietario), así como a la recompra efectuada por el particular de su vivienda. Por último, existe a su vez una bonificación del 70% de la cuota del itp en la transmisión de viviendas a empresas inmobiliarias en unas condiciones muy similares a las de otras ccaa