Redpiso es un grupo inmobiliario que surgió en los albores de la crisis y que ha conseguido, no sólo sobrevivir, sino expandirse en tiempos de mínimos para el ladrillo. La firma ha pasado de las 19 oficinas en 2007 hasta las 80 que existen en la actualidad. “La política no es abrir oficinas porque sí, cuando lo hacemos es porque la gente está preparada”, explica Manuel Fernández, director financiero de redpiso. La inmobiliaria vendió el año pasado 1.817 viviendas de segunda mano, un 51% más que en 2012. De estas transacciones, el 57% se pagaron al contado. En su opinión, si un piso está en "precio ideal" éste se vende en quince días
1.817 viviendas vendidas, 1.050 alquileres tramitados, 12 aperturas de oficinas en 2013… ¿cuál es el secreto de redpiso para aguantar tras el pinchazo de la burbuja?
Nos dedicamos principalmente a la compraventa de vivienda de segunda mano y sólo trabajamos los inmuebles en exclusiva. Es decir, que esa propiedad únicamente la puede comercializar redpiso porque no podemos invertir tiempo y dinero en un inmueble si luego lo va a vender otra agencia. Nuestra cartera de viviendas suele rondar en total las 1.800. Las oficinas trabajan con carteras muy reducidas, una media de 20 inmuebles o incluso menos, y centrándose en zonas muy concretas (de unos 8.000-10.000 pisos). Cada oficina suele tener entre 4 o 5 comerciales, una coordinadora y un responsable. Cada comercial no puede gestionar más de 3-4 inmuebles porque hay que trabajar cada vivienda y hacer todo el esfuerzo posible para venderla. Tenemos un ratio de casas captadas/vendidas muy alto porque al final vivimos de eso
¿Cuánto tiempo tarda redpiso en vender una vivienda?
Normalmente entre dos y tres meses pero la cuestión es a qué precio se vende. Si el inmueble está en precio ideal, se vende en quince días. Normalmente los particulares ponen un precio alto y nosotros intentamos valorarlo al nivel más cercano a la venta
¿Les cuesta a los particulares asumir que su vivienda vale menos de lo que ellos creen?
Nos costaba más al principio de la crisis. Los vendedores están ahora mucho más receptivos para bajar el precio de las viviendas. Entienden cómo está todo y saben que si lo quieren vender tienen que competir con bancos, que tienen otros productos y que les va a resultar más complicado
¿Qué consejo daría a quiénes quieren vender su piso?
A los clientes que quieren vender su casa siempre le damos un precio de mercado. Ahora no podemos especular. Hablamos a diario con los clientes. Les comentamos, por ejemplo, cómo reaccionan quiénes visitan su casa, cómo evolucionan las visitas… los clientes tienen que participar en el proceso de venta pero, al final, son ellos quienes deciden el precio al que quieren vender
¿Cuál es el precio medio de las viviendas que vendieron en 2013?
Se situó en 130.000 euros mientras que el importe medio de las hipotecas rondó los 90.000 euros. Además, el 57% de las compras de viviendas que se realizaron fueron al contado. Aquí hablamos de pisos que van desde los 40.000 euros a más de 300.000 euros. Pero la vivienda que más vendemos es la que se mueve entre los 100.000 y 150.000 euros
Quienes hacían esas compras en efectivo no eran inversores profesionales, sino personas que habían sido despedidas y optaban por destinar el dinero de las indemnizaciones a comprar una vivienda. También hemos visto muchos casos de clientes con ahorros que estaban esperando a que la vivienda bajase para comprar, por ejemplo, para sus hijos o para poner esos pisos en alquiler
Varias entidades han lanzado recientemente hipotecas con diferenciales más bajos, ¿cree que se está abriendo el acceso al crédito?
Se está produciendo un cambio. Ahora los bancos nos llaman para ofrecernos convenios de colaboración con nuestro departamento financiero. Esto significa que el mercado, poco a poco, se va moviendo. Sin embargo, las entidades estudian mucho la concesión de hipotecas. Buscan clientes con estabilidad laboral; con contratos indefinidos; con ahorros que lleguen al 20% del precio de compra; garantías… también tienen en cuenta qué otros productos puede vender al particular que solicita una hipoteca
¿Y qué previsiones maneja sobre el precio de la vivienda?
Considero, sinceramente, que es buen momento para comprar pero no porque vaya a volver a subir el precio. Hay un montón de factores que te dicen que es imposible que la vivienda suba: alta tasa de paro, falta de confianza, etc. sí creo que en líneas generales el precio de la vivienda ha tocado fondo aunque es muy relativo. Habrá zonas en las que el precio no baje más; otras que tendrán un pequeño ajuste y otras donde seguirá cayendo. No obstante, lo que se hacía antes de comprar una vivienda para venderla a corto plazo y obtener plusvalías, no va a volver a pasar. Pero sí veo como una buena inversión comprar un piso ahora con vista a 15 años, tanto por la rentabilidad que ofrece como porque los precios son atractivos
¿Qué perspectiva tienen para 2014?
En redpiso tenemos claro que vamos aumentar el volumen de transacciones porque vamos a abrir más oficinas. El arranque del año ha sido mucho más positivo que en ejercicios pasados por lo que pensamos que será mejor que en 2103. No es que vaya a ser la panacea pero sí será un poco mejor. El año pasado abrimos 12 oficinas, diez en Madrid y dos en Valencia. Además, fue el año en que abrimos la primera sucursal fuera de Madrid y vamos a seguir inaugurando oficinas en Valencia y Sevilla
La empresa continúa creciendo y tenemos el compromiso con las casi 550 personas que forman parte del grupo de seguir ofreciendo futuro. Desde que iniciamos el proyecto en 2007 la plantilla de redpiso ha aumentado todos los años. En 2014 llegaremos a rondar las 100 oficinas. No tenemos objetivos de apertura porque queremos que cuando se abra una oficina el personal esté preparado. Es más, nosotros no cobramos cánones de entrada con las franquicias
Con el sector pasará algo igual, irá poco a poco. No quiere decir que la vivienda vaya a subir sino que todo se va a normalizar; el miedo a comprar empezará a desaparecer; las ventas de vivienda de reposición comenzarán a incrementarse, etc
113 Comentarios:
A redpiso hay que agradecerle una cosa: quitan la venda de los ojos a muchos vendedores que seguían subidos en su nube.
Ahora, he tenido experiencias con tres agencias de redpiso en Madrid capital, y cuidado:
- En la primera al entrar en la agencia literalmente sufrí 20 minutos de acoso por parte del agente de DCredit (su financiera), pese a que desde el primer momento les dejé claro que no necesitaba ningún tipo de financiación. Cuando por fin me libré de él fuimos a ver un piso que según ellos (su boletín) tenía 90 m2 ojo u´Tiles, según sus palabras. Al entrar al inmueble, vamos, como unos 70 m2 como mucho (y útiles 60). Se lo comenté y siguieron negando la mayor. Solo ya por pura curiosidad fui al registro de la propiedad y saqué la nota simple: 74 m2 (y útiles 59). Y luego, claro, los metros de elementos comunes, que curiosamente eran 16 (74+16=90).
-En la segunda quedé para ver dos pisos en la misma zona de Madrid. La agente en cuanto le empecé a hacer preguntas parecía que le sentaba mal, y no hacía más que decirme que los dos pisos estaban apalabrados, y que si los quería teníamos que hacer la operación ese día. Como le dije que estaba viendo muchos más pisos, literalmente y tras ver el primero de los dos pisos, me dijo que el segundo "era igual", y que tenía prisa. Y se largó.
-En la tercera quedé para ver un piso y cuando llegué a la agencia resulta que ese piso ya estaba señalizado (era mentira, como comprobé al cabo de 1 mes), y ante eso me enseñaron otro que estaba en un edificio con graves problemas de cimentación, y no me dijeron ni una palabra de ese "pequeño" problema.
Enseñanza: no te fies un pelo de ninguna agencia ni intermediario. Cúrratelo y busca tú toda la información si vas a comprar.
Viví dos años en la inopia y llegué a rozar la felicidad de los tontos.
Habia puesto el precio arreglo su máximo que dijo vendio el vecino de arriba en 2006.
Pasado 7 años he conseguio venderlo....por fin, pero solo a un tercio de lo que pedia antes
Y esta reflexion he sacado:
"Si no consigues vender tu casa y te extrañas,pregúntate si tú podrías pagarla ?".
Muchos vendedores se encuentran en la misma situación que el dilema del prisionero :
Si aguanto el precio como todos mis vecinos, es posible que venda con un 40% de descuento (siempre se pierde algo en la negociación); pero si mi vecino vende y para eso aplica un descuento del 50% o incluso del 70%, yo me quedo sin posible comprador, porque no hay dinero.
Pero en lo inmobiliario no hay dos prisioneros, hay miles, y basta con que uno de tus vecinos te delate (venda por debajo de tu precio) para que tú pierdas.
Tic-tac, tic-tac.
En mi opinión, la solución al dilema del prisionero se inclina por poco hacia la opción "delatar-rebajar el primero" cuando hay dos prisioneros
Pero entre diez o más prisioneros la solución es claramente "delata sin pensártelo"....rebajando el primeritoooo
Pues bajar el precio mañAna puede ser ya tarde.
El primero pierde menos, los demás lo pierden todo.
#16 esto que dices recuerda, desde el punto de vista de la Historia económica a aquello de Superratón: fantasias animadas de ayer y de hoy. Te olvidas de un factor fundamental: el acaparador de pisos que puede darse el lujo de esperar 4 años, o más, cuando las condiciones van a distar mucho de ser las que dices, la de la carrera por ser el primero en vender. Quien sea capaz de aguantar dos años más no va a perder, va a ganar ante los que esperan ganar ahora con precio de saldo.
Los bajistas llevan siete años hablando de precios ideales, de bajadas espectaculares, etc... consulta datos en las ciudades más caras en San Sebastián, Madrid, Barcelona... las bajadas han sido en ese tiempo de 3000.00 a 210.000 como mucho, por poner un ejemplo. Los que están por encima de 300.000 ni siquiera se aprecía a efectos prácticos la bajada (es evidente que quien no puede pagar 450.000 tampoco va a poder pagar 370.000). Eso en el punto más bajo de la caída inmobiliaria. ¿Qué pasará cuando el stock se reduzca, la mercancía se rarifique otra vez y vuelva a circular dinero en mayor abundancia como ya anuncian medios y poderes fácticos de esos que hacen subir y bajar el precio del pan a voluntad?
Pues sencillamente que la anunciada caída por los suelos del precio de la vivienda no llegará, por la sencilla razón de que es un bien con el que se ha permitido toda clase de especulación en lugar de tasarlo estrictamente.
En lugar de estar haciendo cábalas sobre espectaculares bajadas con las que váis a demostrar lo listos que fuistéis no comprando en 2006, exigid, en plan marea Blanca, la retasación de todo el parque inmobiliario español y el control eficaz de su precio por medio de una agencia estatal responsable.
Todo lo demás sin brindis al sol. Pero claro, igual lo único que os interesa a los que estáis en este discurso es ser el rey tuerto en el país de los ciegos.
Una postura de una gran altura moral. Vamos, como para venir a dar lecciones sobre cuál sería el precio ideal de la vivienda.
Año 2011, tengo una vivienda que en 2007 costaba 500.000 euros y quiero venderla:
Opción 1) pongo un anuncio para venderla por 500.000 euros y me siento a dormir la siesta durante diez años "a esperar que alguien pique". Al cabo de 10 años se pasa la anestesia y te das cuenta de lo tonto que has sido, lo vieja que esta ya tu vivienda y lo mucho que te han sableao de todo tipo de gastos e impuestos ....etc
Opción 2) la vendo por 240.000 euros (que es lo que me ofrecen), los meto en bonos a 10 años (al 6,88%) y dentro de 10 años recupero los 240.000 más otros 260.000 euros de intereses....... total unos 500.000 euros, que era lo que queria ....y sin molestarme nada
Le doy un codazo a mi vecino de la opción 1 para que se despierte y para reírme de él en su cara.
Tienes toda la razón. Eres de los pocos que se da cuenta de la realidad y de como mover su propio dinero.
Tengo suficiente dinero para comprar de lo mejorcito actualmente, pero no hay ganas de arriesgar y perder con seguridad
En los últimos años he ido activando alertas sobre pisos que me resultaban curiosos, por si bajaban de precio. No sé si les ocurre a ustedes, pero últimamente me están llegando la respuesta de esas alertas, algunas con bajadas del 35% ó 55%.
En su momento, posiblemente hubiera estado dispuesto a liarme la manta a la cabeza y comprar alguna de esas por ese dinero
Pero ahora, francamente, necesitaría otra rebaja de otro 20% para meterme en ello.... ¡Cómo cambian los tiempos!
Otra cara de filisteo
Menos lobos,que la pasta esta durmiendo y le cuesta salir,si no hay un beneficio
1º) Con la pirámide demográfica de España: despoblacion
2º) Las reformas (recortes) que todavía nos esperan.
3º) El stock de viviendas vacías, resumen de la ruina del ladrillo sin final
Y sin olvidar los millones de pisos comprados/infrautilizados para especular, o de manera hipocrita como medio de inversión del ahorro.
Especular con un bien de primera necesidad es muy malo.y ahora lo estan pagando
Voy a montar una fábrica de bicarbonato para que los "superfondos" digieran mejor lo que les espera......
La media en u.e ,con otros sueldos
La media de bulgarias son 15.000 euros
Que deuda es la real?
Aqui hay demasiados buitres, y para joder a un buitre hay que hacerse el muerto, y cuando se acerca el buitre,te levantas y con un palo,le dices toma buitre,toma buitre,
Al contado y con rebaja de matar a un toro
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