La realidad de por qué se venden cada vez menos viviendas nuevas en España

En los últimos meses la tónica general en el mercado de compra de viviendas es que se venden más de segunda mano que nuevas. De hecho, en noviembre se vendieron 7.767 casas nuevas, el dato más bajo de la serie histórica del Instituto Nacional de Estadística (INE). En cambio, todo el mérito se lo está llevando la vivienda usada ¿Y por qué? Para este organismo la vivienda nueva se considera usada en el momento en que acumula dos años de antigüedad sin venderse. Además, la obra nueva que venden los bancos también se considera de segunda mano

Según el último dato publicado por el INE, en noviembre se vendieron 7.767 casas nuevas, un 20,6% menos respecto al mismo mes del año pasado, mientras que las compraventas de segunda mano se incrementaron un 41,6% interanual, hasta las 17.433 unidades. Es decir, del total de pisos transmitidos en noviembre (25.200), el 30,8% fueron nuevas y el 69,2% usadas.

La “hegemonía” de la segunda mano no sólo se debe a la mayor capacidad de negociación que poseen los propietarios particulares frente a los promotores. Desde el INE añaden dos factores más: a la hora de elaborar la estadística de compraventa, tienen en cuenta que las viviendas nuevas sin vender con dos años de antigüedad pasan a ser consideradas de segunda mano.

Por otro lado, los bancos disponen en sus balances de un gran volumen de obra nueva adjudicada. Esta primera adjudicación se considera como vivienda nueva. Sin embargo, las segundas y posteriores entregas de viviendas ya pasan a ser usadas. Por tanto, la casa a estrenar comprada por un particular a un banco se considera como usada a efectos registrales (se trata de una segunda transmisión).

La diferencia entre obra nueva y usada también le importa al fisco

¿Qué impuestos hay que pagar por la compra de una casa? Depende de si se trata de una nueva o usada:

Si se adquiere una casa a estrenar el impuesto que grava esta transmisión es el IVA al 10%. Hacienda entiende por “primera entrega” de viviendas nuevas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada.

Además, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios inquilinos, la entrega de las mismas suponen una “primera entrega” (la típica operación de alquiler con opción a compra). No ocurre así si dichas viviendas se adquieren por personas distintas al arrendatario.

Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.

Si se adquiere una segunda vivienda el impuesto a pagar es el ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales), que varía en función de la Comunidad Autónoma. Las segundas y ulteriores entregas de viviendas (viviendas usadas) tributan por este impuesto.

El stock de viviendas nuevas, un lastre para el mercado

El número de pisos nuevos sin vender sigue siendo alarmante. Y la realidad es que la oferfa no casa con la demanda. Hasta diciembre de 2013 el stock de viviendas nuevas en España bajó un 3,3% hasta las 563.908 unidades, según el Ministerio de Fomento. Desde 2009, año en que comenzó a reducirse, el stock ha disminuido un 13%. La mayoría de las viviendas sin vender se encuentran en Andalucía, con 91.212 casas que suponen un 16,17% del stock total