La firma de análisis bursátil mercados y gestión de valores (m&g) señala que según la evolución del ratio de esfuerzo para la compra de una vivienda (porcentaje de renta que hay que destinar al pago de una hipoteca media sobre una vivienda media) "nos encontramos con la sorpresa de que comprar hoy una vivienda en España es tan accesible como a mediados de los años 90 antes de que se iniciara la burbuja"
Para visualizar su afirmación han colocado en un gráfico el esfuerzo histórico de pagar una casa con una hipoteca a 20 años sobre una vivienda media (precio metro cuadrado medio) utilizando como tasa de interés los tipos de los bonos españoles a 10 años (línea gruesa rosa). La firma ha tomado como referencia los tipos de los bonos ,en lugar del Euribor más el diferencial porque son tipos más estables y porque reflejan más las tasas hipotecarias en un futuro. Las dos líneas más finas recogen el cálculo del mismo ratio pero manteniendo constantes los tipos de interés en el 6% (línea azul) y el 7% (línea roja)
M&g explica que "con datos de 2009 habría que destinar tan sólo el 35% de la renta al pago de la hipoteca frente al 53% en el techo del ciclo hace dos años, o al 90% a finales de los años 80 cuando los tipos de interés rondaban el 15% frente al 4% actual". Recordemos que hacen el cálculo con el bono para dar estabilidad al estudio y no caer en cálculos engañosos de las subidas y bajadas de tipos puntuales, sino dar una media histórica para la larga vida media de la hipoteca
La conclusión final de m&g es que "si fuese asumible que los tipos de interés se van a mantener en sus niveles actuales (4% de media de largo plazo) durante buena parte de los próximos 20 años el precio de la vivienda en España sería realmente asequible. Por el contrario, si los tipos de interés van a tender a situarse en el entorno del 6-7% de acuerdo con sus medias históricas, algo que elevaría la accesibilidad al 60 o 65%, el precio de la vivienda tendría que caer un 30% (o la renta subir un 30%) para volver a los niveles de accesibilidad de los años 90
En todo caso "parece poco probable que vaya a producirse un desplome de los precios de la vivienda en España salvo que se produzca una subida significativa de los tipos de interés", sentencia m&g. La firma cree que mientras los tipos de interés estén tan bajos, el ajuste de los precios de la vivienda será gradual y "si la recesión económica toca fondo, los pisos no bajarán mucho más de precio". Los expertos creen que la economía registrará crecimientos positivos o cero a principios de 2010
Otra forma de ver lo mismo es comparar la evolución del precio de la vivenda y la renta per cápita. "Como los precios han subido un 30% más que la renta lo que sería la sobrevaloración teórica si no fuera porque esa subida extra se explica plenamente por la caída de los tipos de interés", señala
91 Comentarios:
Sorpresa: pero no era carísima la vivienda actual y por eso los jóvenes no salían de casa de sus papis? llevamos años leyendo mensajes del tipo "vosotros los viejos lo teníais más fácil cuando empezasteis", "la vivienda entonces la pagabas en 4 años" etc. y ahora resulta que sólo se necesita el 35% de la renta media para acceder a una vivienda, porcentaje solo mejorado en los años 1997 a 2002, pero muy inferior a lo que ocurría en los finales de los ochenta (90%). Yo recuerdo en aquellos años pagar mi hipoteca con tipos al 15%, de manera que el que quiera comprar ahora lo tiene mucho más fácil que hace 20 años. Por qué tanto quejarse? Pues el gran problema ahora es el elevadísimo precio de la vivienda. Sólo eso. Ahora si se te ocurre hipotecarte a 20 años es si tienes el 50% del valor del piso para pagarlo al contado y el resto hipoteca, sino olvídate. Y sí, yo me quejo del precio absurdo de los pisos,porque no quiero dedicarme a pagar el resto de mi vida por una cosa por la que me piden 4 y vale 2, así de simple.
Si pero los intereses no son fijos igual el año que viene suben y estamos en las mismas
Un buen articulo en linea con lo publicado en ahe y que indica que el parametro a medir es la accesibilidad donde se incluye el precio y los intereses.
Sin embargo el articulo habla de medias y como siempre digo estas son peligrosas, ya que mezclan ciudades como Madrid con pueblos de 100 habitantes, habria que desglosar la acesibilidad por ciudades o incluso por zonas y entonces es cuando se veria si los pisos estan sobrevalorados en relacion con los sueldos de las personas que viven en la zona. Si hacemos esto en muchas zonas de Madrid veriamos que el porcentaje de renta es superior al 60%.
El interes medio se puede calcular en el 4%, ademas tambien hay que tener en cuenta que si sube al 6-7% es porque la inflaccion tambien esta alta por lo que tu sueldo probablemente tambien suba lo cual atenua (que no elimina) en parte la subida
Yo lo que si creo es que durante años se perdió el "respeto al banco". Me explico:
Antes, cualquier operación de comprar casa ibas lo primerísimo al banco a ver que te decía el director. Durante años, nos saltamos ese paso y comprábamos como el que compra una barra de pan... después los bancos tampoco se hacían respetar y claro, daban todo
A día de hoy hay verdaderos chollos, verdaderas oportunidades y precios más que asequibles, pero por favor, no quieran comprar un chalet si cobran 1.000 euros... vayánse a currar al extranjero y vuelvan con dinero para comprar...
Este estudio debe ser como aquellos que decían que fumar era bueno y que resultó estában pagados por la Malboro.
Bien, imaginemos que nos aseguran 10 años minimo con estos tipos de interes... pero ¿Quien te asegura el puesto de trabajo para pagar la hipoteca? En los 90 nos asustabamos pensando que el paro iba a pasar de los 3 millones, ahora vamos a por los 5.
Nos hemos quedado sin empresas fuertes solo nos quedan la joya de la corona Telefonica, iberdrola y Repsol y con ganas de venderlas.
Si te lo montas bien puedes encontrar alguna ganga, ¿Pero puedes tener la certeza que vas a tener dinero constante para pagarla?. Ademas en España tenemos el handicap de que las rentas son mucho mas pequeñas que en el resto de Europa y un Sueco puede ir apartando un pequeño porcentaje de su nomina para compranse un apartamento en la playas Españolas manteniendo los precios a niveles que la media Españoña no puede permitirse.
Resumiendo, puede se en capital bruto la vivienda es mas barata ahora que hace 20 años pero ahora hay mas variables y mas rigidas.
Garbage
Un 30% más!!!!!!!!!!
En la gráfica no se ve eso...el precio pasa de 100 alrededor de 350, mientras que la vivienda supera 600 (no veo el modo de hablar de un 30% sino de alrededar de un 100% más)
Por otro lado, que manipulación con los intereses....ya sabe hasta el tato que lo que importan son los intereses reales (interés menos inflacción) no los nominales...y ahora mismo los intereses reales son altísimos (más del 3% según datos INE, seguramente superando el 5% en realidad)...esto no se ha producido en los últimos 30 años
Pero sí, será problema de expectativas y de falta de liquidez, no de PRECIO....seguro que todos estos majaderos estudiaron sus estudios económicos en facultades de Cuba y Corea del norte...sino no se entiende
Efectivamente está mal expresado pero el sentido del análisis no cambia. Las cifras actuales son precio de la vivienda 564, renta 384, ambos expresados con Base 100 en 1987. Lo que se quiere decir es que el precio de la vivienda tendría que caer un 30% (exactamente un 31,9%, de 564 a 384) para volver a situarse en línea con el crecimiento de la renta per cápita.
Ostiaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa, corro ráudo y veloz a comprar no uno, dos pisos...mira que no haberme enterado del "chollito"..no te jode!!!
Animalitos, que preferís pagar el 90 % de la renta en 1990 durante 10/15 años (con ahorro era fácil). O pagar en 2009 el 40 % de la renta durante 35/40 años.
En el primer caso, se ahorraba un par de años y se daban entradas fuertes que dejaban la cuota real en un 35/40 % sobre 10/15 años.
Ahora es imposible ahorrar en unos años cantidad de dinero para reducir las cuotas.
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