"Las casas en España están baratas", dice m&g (gráficos)

La firma de análisis bursátil mercados y gestión de valores (m&g) señala que según la evolución del ratio de esfuerzo para la compra de una vivienda (porcentaje de renta que hay que destinar al pago de una hipoteca media sobre una vivienda media) "nos encontramos con la sorpresa de que comprar hoy una vivienda en España es tan accesible como a mediados de los años 90 antes de que se iniciara la burbuja"

Para visualizar su afirmación han colocado en un gráfico el esfuerzo histórico de pagar una casa con una hipoteca a 20 años sobre una vivienda media (precio metro cuadrado medio) utilizando como tasa de interés los tipos de los bonos españoles a 10 años (línea gruesa rosa). La firma ha tomado como referencia los tipos de los bonos ,en lugar del Euribor más el diferencial porque son tipos más estables y porque reflejan más las tasas hipotecarias en un futuro. Las dos líneas más finas recogen el cálculo del mismo ratio pero manteniendo constantes los tipos de interés en el 6% (línea azul) y el 7% (línea roja)

M&g explica que "con datos de 2009 habría que destinar tan sólo el 35% de la renta al pago de la hipoteca frente al 53% en el techo del ciclo hace dos años, o al 90% a finales de los años 80 cuando los tipos de interés rondaban el 15% frente al 4% actual". Recordemos que hacen el cálculo con el bono para dar estabilidad al estudio y no caer en cálculos engañosos de las subidas y bajadas de tipos puntuales, sino dar una media histórica para la larga vida media de la hipoteca

La conclusión final de m&g es que "si fuese asumible que los tipos de interés se van a mantener en sus niveles actuales (4% de media de largo plazo) durante buena parte de los próximos 20 años el precio de la vivienda en España sería realmente asequible. Por el contrario, si los tipos de interés van a tender a situarse en el entorno del 6-7% de acuerdo con sus medias históricas, algo que elevaría la accesibilidad al 60 o 65%, el precio de la vivienda tendría que caer un 30% (o la renta subir un 30%) para volver a los niveles de accesibilidad de los años 90

En todo caso "parece poco probable que vaya a producirse un desplome de los precios de la vivienda en España salvo que se produzca una subida significativa de los tipos de interés", sentencia m&g. La firma cree que mientras los tipos de interés estén tan bajos, el ajuste de los precios de la vivienda será gradual y "si la recesión económica toca fondo, los pisos no bajarán mucho más de precio". Los expertos creen que la economía registrará crecimientos positivos o cero a principios de 2010

Otra forma de ver lo mismo es comparar la evolución del precio de la vivenda y la renta per cápita. "Como los precios han subido un 30% más que la renta lo que sería la sobrevaloración teórica si no fuera porque esa subida extra se explica plenamente por la caída de los tipos de interés", señala