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Ismael Clemente: “la calidad del inversor internacional del sector inmobiliario ha mejorado por la bajada del riesgo”

Ismael Clemente, Presidente y CEO de Merlin Properties, da las claves para entender el perfil de los inversores institucionales que apuestan por el ladrillo español. En su opinión, actualmente el perfil de inversor institucional es el que busca operaciones con riesgo moderado y con poca rotación. Asegura que la calidad del inversor ha mejorado gracias a la bajada del riesgo país y que el fondo oportunista, muy activo entre 2009 y 2011, va desapareciendo poco a poco.

Este cambio, justifica Clemente, es a mejor "porque normaliza la percepción de riesgo del país. Las socimi han venido para reforzar el cambio de paradigma inversor". 

Los cuatro perfiles de inversores institucionales son los siguientes:

- Un inversor tipo core: es un inversor a 10 años, que busca rentabilidades del entorno del 5% y que no está llamado a rotar activos. Compra activos de “calidad trofeo” en zonas prime y con contratos a largo plazo. 

- Un inversor core plus: busca retornos del 6 y 8% y permanece 7 o 10 de años con la inversión. Se apalanca un poco hasta el 50%. Compra activos muy buenos, en zonas secundarias y acepta riesgos como pequeñas mejoras en el inmueble. 

- Value added perfil: es un perfil algo oportunista. El riesgo que tienen es moderado. Apalanca entre 60%75% de forma típica. Busca un activo que genera algo de cash flow, que necesita management y se mantiene 7/10 años en la inversión. Busca activos para reformar. 

- El inversor opportunity: representa el 5% de la inversión internacional. El riesgo que asumen es alto ya que buscan rentabilidades del 18%. Invierten para 5 años o menos. Rotan muy rápido y apalancan todo lo que pueden, el 80 o 90%. Este perfil hace desarrollos, hace compras de activos tóxicos y compras de préstamos morosos y dudosos de forma profesional. Los fondos opportunities son, por ejemplo, fondos de pensiones internacionales, que quieren invertir una parte pequeña en el sector inmobiliario. 

¿Cómo actúan? Clemente recuerda que entre 2009 y 2011 sólo operaban fondos oportunistas. A partir de 2012 empiezan a operar los 'value added'. Después se marchan los oportunistas y entran los 'core' y 'core plus' cuando las rentas dejan de caer y comienzan a recuperarse (2014-2015). Por tanto, en su opinión, a partir de 2014 ha habido un cambio de escena y los inversores que vienen son inversores más conservadores. Ahora hay aseguradoras, como Axa Real Estate o Allianz, hay fondos de pensiones, family offices y las Socimis.