Agencia Negociadora del Alquiler

José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) recuerda que actualmente la oferta de viviendas, sobre todo en alquiler, viene reduciéndose porque a los propietarios no les compensa el alquiler, debido a los riesgos e inseguridad jurídica que hay actualmente. Por ello, considera muy interesante potenciar otra vez la compra de viviendas, tanto para vivir en ellas, como para su posterior inversión vía arrendamiento. Así, la oferta de alquiler también aumentaría y los precios se relajarían.

A partir del 1 de enero de 2024, se amplía la limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta en los contratos de alquiler de viviendas que se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), y que se lleva aplicando desde finales de marzo de 2022. En estos 21 meses, se ha dejado de tomar como referencia al Índice de Precios al Consumo (IPC) para pasar a un límite máximo del 2%. Ahora, cuando toque la correspondiente renovación anual del alquiler, propietario e inquilino tendrán que pactar la nueva subida, pero en ausencia de acuerdo el incremento no podrá ser superior al 3%.

En los últimos meses, coincidiendo con la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, está aumentando la oferta de alquileres de temporada mientras se está reduciendo la de pisos destinados al arrendamiento a largo plazo. Esta alternativa tiene ventajas para el propietario, como fijar libremente las rentas de sus alquileres o no estar sometido a la prórroga de los contratos, aunque también esconde peligros. Desde la Agencia Negociadora del Alquiler recuerdan que la temporalidad de estos arrendamientos está basado en causas, no es la duración de los contratos, y que es ilegal usar esta fórmula si la casa es la residencia habitual de los inquilinos. De hecho, puede pasar a tener la consideración de alquiler tradicional con todo lo que ello conlleva.

Con motivo de una particularidad en el mercado de arrendamiento, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) recuerda la importancia de cumplir con la normativa vigente en materia del plazo de preaviso para comunicar la finalización de los contratos, que actualmente se encuentra en cuatro meses por anticipado para los propietarios y de dos meses de antelación para los inquilinos. Y es que entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, dentro de poco cinco años, se adelantó esta medida que acabó con los contratos de 3 años. El RDL 21/2018 fue derogado por el Congreso de los Diputados, hasta que se aprobó uno nuevo en marzo de 2019 (RDL 7/2019), que está actualmente en vigor.

La Ley de Vivienda contiene multitud de artículos que están creando mucha polémica e inseguridad jurídica en el sector inmobiliario por entender que estas medidas están reduciendo la oferta de viviendas en alquiler y va a desplazar inversiones entre las CCAA que la apliquen y las que no. Así lo estima José Ramón Zurdo, director general de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Por ejemplo, las reservas de suelo para vivienda protegida están afectando negativamente a la actividad promotora. E inmobiliarias que se dedicaban al alquiler están echando el cierre.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) asegura que están proliferando nuevas formas de contratación de alquileres como consecuencia de que muchos propietarios buscan saltarse la nueva Ley de Vivienda y esquivar los límites que impone a los arrendadores Ley de Arrendamiento Urbano (LAU). Entre ellas, el alquiler de temporada, el arrendamiento de habitaciones, los alquileres turísticos o el arrendamiento de locales y despachos profesionales como viviendas. Y alerta de que en algunos casos estas fórmulas son ilegales.

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda ha traído consigo una fuerte crítica a la posibilidad que da de imponer límites a las rentas del alquiler en las zonas que se declaren tensionadas. Las asociaciones inmobiliarias, consultoras y agentes de la propiedad, bancos e incluso el Banco de España alertan del posible efecto contrario que podría suponer el control de precios sobre la oferta en arrendamiento. También, se cuestionan se invade competencias autonómicas, además del carácter confiscatorio contra la vivienda vacía, de no luchar contra la okupación y no abordar la profesionalización del sector.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) afirma que la nueva Ley de Vivienda provocará una reducción "drástica" de la oferta en el mercado del alquiler, entre otros muchos "efectos indeseados" que ha detectado como el incremento de la inseguridad jurídica o el aumento de otro tipo de alquileres en detrimento del residencial. La organización reitera en las desigualdades sociales y económicas entre autonomías, la desaparición de inmobiliarias y el perjuicio hacia los propios inquilinos por las limitaciones a los propietarios.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) asegura que se está formando "un coctel explosivo en el sector inmobiliario donde el alquiler es el centro", dada la escasa oferta y la elevada demanda para arrendar vivendas. Afirma que siete de cada 10 inquilinos están dispuestos a destinar más del 40% de sus ingresos a pagar la renta mensual, con el riesgo de impago que conlleva, sobre todo en un momento de pérdida de poder adquisitivo. Pir último, insiste en que la inseguridad jurídica está provocando que los propietarios cada vez pidan más requisitos a los inquilinos, incluso saltándose la ley.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) alerta de que la mayor duración de los contratos y los límites en la actualización de la renta al 2% que aprobó el Gobierno hace justo un año están provocando un aumento de los propietarios que quieren finalizar el alquiler de sus viviendas antes de tiempo. Segíún la compañía, cada vez más arrendadores alegan causas de necesidad para recuperar sus inmuebles que contempla la LAU. En un estudio, explica qué actuaciones son legales y qué consecuencias tiene que un arrendador alegue una falsa causa de necesidad.

El director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, recomienda incluir en la Ley de Vivienda, que sigue en proceso de aprobación, un mencanismo que permita a la Administración alquilar viviendas a los propietarios privados con rentas competitivas y que, posteriormente, subarriende estos inmuebles a los colectivos más vulnerables o bien, que se convierta en avalista. Según el abogado experto en arrendamientos, esta alternativa daría seguridad y garantías a los arrendatarios y provocaría que aflorasen más viviendas al alquiler, lo que ayudaría a frenar la escalada de las rentas.

El tope del 2% a la actualización de las rentas en las renovaciones anuales de los contratos de alquiler de viviendas lleva ya casi un año en marcha y estará en vigor al menos hasta finales de 2023. Sin embargo, no todos los arrendamientos están sujetos a esta medida: es decir, en algunos casos las rentas sí se pueden actualizar con el IPC. Según la Agencia Negociadora del Alquiler, entre las excepciones están los alquileres temporales, los alquileres de habitaciones o de viviendas turísticas. También en aquellas viviendas cuyos inquilinos son personas jurídicas.

José Ramón Zurdo, director general de ANA, asegura que muchos propietarios, al ver que están perdiendo poder adquisitivo con sus arrendamientos, están utilizando distintas argucias, de carácter ilegal, para poder saltarte las medidas intervencionistas del Gobierno, en relación al tope del 2% en la actualización de las rentas. En su opinión, no es necesario, y por supuesto, nada recomendable saltarse la ley. Y sobre todo cuando existen en nuestra legislación medios y vacíos legales para sortear el tope del 2% en el alquiler y además recortar la duración de los arrendamientos: es la figura legal de la tácita reconducción.

El nuevo año arranca con novedades en el mercado del alquiler, como que se mantiene el límite del 2% en la revisión anual de las rentas de los contratos de alquiler en vigor. Pero, sobre todo, arranca marcado por la falta de oferta de pisos en arrendamiento. Durante 2022, el stock de casas en alquiler se redujo un 17%, según datos de idealista. Mientras la demanda no deja de crecer, la oferta va disminuyendo sin que se produzca una reposición de las viviendas que terminan sus contratos. Hay varios factores responsables, como la subida de los tipos, la inflación o la superpoblación de las grandes ciudades.

El bono joven del alquiler para inquilinos de entre 18 y 35 años es una ayuda para alquilar vivienda, pero a la finalización del segundo año de arrendamiento, que es cuando termina esta ayuda, se puede convertir en una trampa mortal para arrendatarios y arrendadores, según la Agencia Negociadora del Alquiler. Puede traer impagos o rescisiones de contratos. Por eso, propone que dure cinco años, lo que puede durar un contrato de arrendamiento.

El límite del 2% de las rentas en las renovaciones de los contratos del alquiler está provocando una reducción de la oferta de viviendas en arrendamiento, ya que muchos propietarios prefieren no alquilar o vender directamente los inmuebles, lo que está impulsando los precios. Según José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, la presión sobre el mercado se mantendrá en 2023 debido a las medidas intervencionistas que está tomando el Gobierno.

Agencia Negociadora del Alquiler y Círculo Legal Barcelona explican a idealista/news cuáles son las principales ‘triquiñuelas’ de los inquilinos de pisos de alquiler en toda España. Desde transferencias reversibles a inquilinos de ‘morro fino’, pasando por amigos de lo ajeno. Estos son los ocho principales atajos de los arrendatarios para saltarse la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La Agencia Negociadora del Alquiler se suma a la propuesta de la Catedrática de Derecho Civil Matilde Cuena Casas de modificar la libertad de forma del contrato de alquiler que contempla el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos con el fin de impedir que un documento falso sea suficiente como para que un juez paralice un desalojo. Y propone una medida más: que los arrendadores deban acreditar su condición en los registros públicos de las CCAA para poder inscribir el contrato de arrendamiento, lo que supondría una herramienta muy eficaz para que los jueces puedan poder actuar rápidamente y desalojar a los okupas que presentan contratos simulados y, a la vez, permitiría aflorar arrendamientos sumergidos, según ANA.

Una de las dudas más frecuentes a la hora de firmar un contrato de alquiler es quién debe hacerse cargo de los suministros básicos de la vivienda, como el agua, la luz o el gas, y qué conviene más. Desde la Agencia Negociadora del Alquiler recomiendan que los servicios estén a nombre del inquilino, para que éste tenga libertad de elegir la comercializadora y las condiciones del contrato. Y para que, en caso de impago, penalización o baja de los contratos, el coste no recaiga sobre el propietario.

La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) considera que el bono joven puede convertirse en una trampa para muchos propietarios y un calvario para los inquilinos, afirmando que "con un contrato de alquiler de cinco a siete años puede ocurrir el caso para los jóvenes que soliciten esta ayuda, que a partir de los dos años la renta les puede subir 250 euros más al mes de golpe". ANA recomienda no firmar el contrato si la renta supone más del 35% de los ingresos de los inquilinos.

El acceso al alquiler se está haciendo casi imposible en muchas partes de España y la mala planificación política del mercado de la vivienda no ayuda a solucionar el problema. Según explica José Ramón Zurdo, abogado y director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, las medidas intervencionistas que del Gobierno están reduciendo la oferta de pisos y están provocando que los propietarios pidan más garantías a los potenciales inquilinos. En su opinión, la clave está en dar subvenciones directas e incentivos fiscales a los arrendadores.

Muchos propietarios, sin saberlo, fomentan y legitiman la okupación de sus inmuebles. Tener dados de alta los suministros y darlos de baja después, negociar con los inquilinos ilegales el pago de las facturas, tener el piso completamente vacío, no disponer de alarma, no denunciar correctamente o no acreditar que está en venta o en alquiler son algunos de los errores más frecuentes que conviene evitar. La Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) repasa algunos consejos para aminorar el perjuicio económico que supone la usurpación, así como las medidas para acabar con esta lacra.

Madrid cuenta con un perfil de inquilino, de entre 30 y 45 años, con vehículo propio y unos ingresos anuales de entre 35.000 y 40.000 euros, que no encuentra vivienda acorde a sus demandas dentro de la capital, según un estudio de Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Los Presupuestos Generales de 2022 incluyen una medida con mucho impacto para las sociedades dedicadas al alquiler de viviendas, cuyo fin es potenciar la oferta de pisos destinados al arrendamiento gracias a una fiscalidad atractiva. Desde enero se ha reducido drásticamente su bonificación en la cuota del Impuesto de Sociedades, que ha pasado del 85% al 40%. José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, alerta de que estos cambios podrían derivar en un freno de nuevas inversiones y en un aumento de las rentas.