Los expertos desgranan los pros y contras de la Ley de Vivienda

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda ha traído consigo una fuerte crítica a la posibilidad que da de imponer límites a las rentas del alquiler en las zonas que se declaren tensionadas. Las asociaciones inmobiliarias, consultoras y agentes de la propiedad, bancos e incluso el Banco de España alertan del posible efecto contrario que podría suponer el control de precios sobre la oferta en arrendamiento. También, se cuestionan se invade competencias autonómicas, además del carácter confiscatorio contra la vivienda vacía, de no luchar contra la okupación y no abordar la profesionalización del sector.

El Banco de España (BdE), Ibercaja, la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI), la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), abogados inmobiliarios, asociaciones y plataformas inmobiliarias, las siglas se agolpan entre los expertos que no hayan dado su opinión sobre la nueva Ley de Vivienda, que pronto entrará en vigor.

En esta ocasión las críticas son generalizadas a una normativa que para la mayoría supone la intervención del mercado libre de la vivienda en alquiler, y de cargar a los propietarios, en su mayoría pequeños tenedores, con unas imposiciones para rebajar la tensión de precios por la falta de políticas sobre el residencial, que no se han aplicado durante todos estos años por ningún partido político.

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El propio Banco de España, en su Informe Anual de 2022 del Banco de España, recalca que "no hay una fórmula milagrosa para resolver los desajustes de acceso a la vivienda". El BdE valora en su informe la futura Ley por el Derecho a la Vivienda. De ella reconoce su "énfasis en el necesario incremento de la oferta de vivienda en alquiler", aunque cuestiona algunas medidas, como el control de rentas, que "podría generar efectos indeseados a medio plazo".
"La literatura económica ha señalado que, si bien los controles de precios muestran capacidad para reducir los precios del alquiler a corto plazo en las zonas reguladas, esta política puede generar efectos adversos sobre la oferta de alquiler, así como segmentación en el mercado inmobiliario", recalca el documento.
Entre esas consecuencias "adversas", el órgano supervisor alude a la reducción del número y de la calidad de las viviendas disponibles en el mercado, a los cambios en la composición de la oferta e incrementos de precios en segmentos no regulados.

Y recomienda evitar medidas que distorsionen de manera asimétrica las señales de precios, reforzar la seguridad jurídica efectiva de los propietarios de vivienda en régimen de alquiler y reducir la incertidumbre regulatoria en este mercado.

El sector bancario, a través de Ibercaja, también alzó la voz contra la nueva ley y su consejero delegado, Víctor Iglesias, llegó a afirmar que el problema del alquiler en España "hay que atajarlo" con un aumento de las ofertas de las viviendas disponibles para este fin, "más que acotar o limitar el importe del alquiler".

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Otros actores importantes en el sector de la vivienda como la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) ha tildado la norma de "estar ideologizada" y que "no soluciona el problema actual". El presidente APCE España, Juan Antonio Gómez-Pintado, declaraó que “se necesita una Ley de Vivienda, pero no ésta". Gómez-Pintado ha manifestado la "incapacidad" de la Administración para alumbrar soluciones reales, al tiempo que ha denunciado el "exceso de legislación y burocracia" ante las diferentes leyes que hay en cada territorio de España.

Pero uno de los colectivos que más se han mostrado en contra del contenido de Ley de Vivienda recién aprobada es el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de España, que aglutina a los profesionales del sector inmobiliario.

El presidente de los COAPI, Gerard Duelo, insistió en que la aplicación de la Ley por el Derecho a la Vivienda traerá consigo el efecto contrario de lo que pretende conseguir. “Crea confusión en el conjunto de nuestro ordenamiento jurídico, creando una imagen de debilidad y de incertidumbre que perjudica el derecho que se pretende proteger”.

Para Gerard Duelo además, la ley “recoge conceptos jurídicos que colisionan con otras leyes, además de su complejidad y dificultad interpretativa”, ya que no queda del todo claro qué medidas pueden ser de exclusiva competencia del Estado y cuáles de las CCAA. Esta incertidumbre, vaticinan, generará inseguridad jurídica y desincentivará la inversión en vivienda.

Además, los COAPI denuncian que las medidas encaminadas a establecer los procesos de desahucio “se protege de igual manera las situaciones de personas vulnerables que no pueden pagar la renta de alquiler que a los okupas. La Ley de la Vivienda, que modifica otras siete leyes, hubiese podido también modificar de forma segregada la Ley de Enjuiciamiento Criminal, para terminar con las ocupaciones sin título legal, especialmente las incívicas que generan tantas molestias a las comunidades de propietarios”, destacó su presidente.

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La redacción definitiva de la norma se ha hecho prácticamente de espaldas del sector, han denunciado desde el COAPI, destacando que ninguna de sus propuestas ha entrado en el texto definitivo. “La Ley ahonda en la liberalización de la profesión de los agentes inmobiliarios. Cualquier persona sin preparación alguna sigue valiendo para alquilar o vender una casa. Ni siquiera ha incluido la mínima condición de exigir un Registro Obligatorio para los agentes que quieran dedicarse a esta profesión, tal y como ya tenemos en Cataluña o en la Comunidad Valenciana, y que, además, exige disponer de seguros de responsabilidad civil y de caución”, ha afirmado Duelo.

Finalmente, la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) ha manifestado que Ley de Vivienda reducirá al mínimo el alquiler residencial y aumentará los alquileres de habitaciones, temporales y turísticos. "El alquiler residencial tal y como lo conocemos será minoritario, como consecuencia de la fuerte destrucción de oferta que va a provocar, con una gran cantidad de demanda, imposible de absorber. Un mercado minoritario que provocará un trasvase, tanto de empresas como de particulares, hacia otros modelos de arrendamientos que puedan sortear esta Ley y sus limitaciones, como el alquiler turístico, de temporada, alquiler de habitaciones, y también el alquiler de locales, oficinas o garajes", advierte José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), se prevé un importante aumento del alquiler de habitaciones, modalidad contractual de arrendamiento que se sujeta al Código Civil, y que por tanto queda exonerada de las normas imperativas de la LAU y de la nueva ley de vivienda.

Zurdo augura que el alquiler en zonas tensionadas será misión imposible. “Si ya es difícil para un inquilino encontrar una vivienda para alquilar y a un precio razonable, está Ley le dará la puntilla, y el acceso a una vivienda de alquiler será todavía más complicado, y una auténtica misión imposible en las llamadas zonas de mercado tensionado”.