Valorar una casa

Uno de los conceptos básicos que debemos conocer en materia de vivienda es el de valor catastral. Se trata de un indicador que, entre otras cosas, determina el importe de la factura que deberemos pagar cada año en concepto de IBI.

El primer balance oficial del mercado de la vivienda en 2023 llega de la mano de los notarios. Según sus datos, en el conjunto del pasado ejercicio se formalizaron 640.451 compraventas en toda España, un 11,2% menos interanual, aunque se trata del cuarto mejor cierre anual desde el boom inmobiliario. Mientras, se constituyeron 280.340 préstamos hipotecarios, un 21,3% menos que en 2022, lo que se traduce en el peor dato desde 2014. El precio medio de los inmuebles vendidos, sin embargo, se mantuvo al alza: terminó el año en 1.640 euros/m2, tras aumentar un 1,5%.

El servicio de estudios del banco ha revisado al alza sus previsiones sobre el mercado inmobiliario para 2024 y 2025. Para este año contempla una caída moderada de las compraventas de viviendas, con un volumen de 550.000 unidades, así como una subida media de los precios inferior al 3%, mientras que para el próximo ejercicio espera un tímido incremento de las transacciones y un encarecimiento de los inmuebles cercano al 2,5%. Según Judit Montoriol, economista lead de CaixaBank Research, la mejora del mercado se irá acelerando con el paso de los meses e irá acompañada de una tendencia a la baja del euríbor.

El precio de la vivienda usada en España ha registrado una subida media del 0,4% en el mes de enero, situándose en 2.049 euros/m2, según el último índice de precios de idealista. Por sexto mes consecutivo, la oferta de casas en venta supera los 2.000 euros/m2 (agosto 2023), una cifra que no se veía desde julio de 2008. Los precios aumentaron un 8,2% interanual en el primer mes del año, aunque todavía se sitúan un 3,2% por debajo del récord histórico nacional (junio 2007). Los precios ya están en máximos en Madrid (4.190 euros/m2), Málaga (2.687 euros/m2) o Palma (3.924 euros/m2).

El precio de la vivienda en España bajará un 0,3% este año, para retomar las subidas en 2025 y 2026, con alzas del 1,5% y del 2%, respectivamente, tras un segundo y tercer trimestre de 2023 marcados por "la resistencia a la caída de los precios", según el informe de S&P Global Ratings sobre 'Mercados europeos de la vivienda'. La escasez de oferta de obra nueva junto a los altos tipos de interés han sido los principales factores para que los precios residenciales en Europa se mantuvieran o cayeran menos de los esperado. Las previsiones para 2024 en Alemania (-1%), Francia (-3,5%) e Italia (-3,9%) son de mayores caídas, frente a las subidas de Portugal (0,3%) o Reino Unido (1%).

La tasación es un trámite habitual en las operaciones de compraventa de viviendas. Con ella, se conoce el valor de mercado de la casa. Ahora bien, ¿quién paga la tasación de una vivienda, el comprador o el vendedor?

En el penúltimo mes del año se inscribieron en los registros 46.888 transacciones de viviendas en toda España, un 15,1% menos interanual. Según el INE, entre enero y noviembre las compraventas acumulan una bajada del 9,3%, tras acumular 10 meses en negativo. Los mayores descensos se han producido en el mercado de vivienda usada (-16%), mientras que solo tres CCAA se libran de los números rojos: Asturias (6,6%), Cantabria (5,1%) y Castilla–La Mancha (2,6%). En cambio, Extremadura, La Rioja y Madrid han registrado caídas de más del 25%.

El ‘gap’ entre demanda y oferta es un factor clave que marcó el inmobiliario durante 2023. Parece que esto se mantendrá en estos primeros meses del año, de igual forma que hay diferencia entre la vivienda nueva y la de usada. Según los expertos consultados, las transacciones de viviendas nuevas seguirán estables en el arranque del año, pero la de usada se reducirá a causa de la inflación, los tipos de interés y los conflictos bélicos actuales, que están creando un nivel de inseguridad en la inversión por parte del comprador.

Varios municipios de diferentes partes de España van a sufrir en 2024 cambios en el valor catastral de todos sus inmuebles urbanos, lo que supondrá cerca de 94.000 modificaciones. No obstante, solo habrá seis localidades donde la revisión que efectuará Hacienda será a la baja. Según un estudio de la consultora Euro-Funding, las localidades afortunadas son El Ejido (Almería), Buniel (Burgos), Briones (La Rioja), Torresmenudas (Salamanca), El Burgo de Ebro y Terrer (ambas en la provincia de Zaragoza). Repasamos cómo afectan estas actualizaciones catastrales a los diferentes impuestos.

En el undécimo mes del año pasado se formalizaron en toda España 55.033 transacciones de viviendas, un 7,5% que en noviembre de 2022; y 23.512 hipotecas, un 17,7% menos interanual. Según los datos, las caídas se han impuesto prácticamente en toda España y se han ampliado respecto a las registradas en octubre. El precio medio de los inmuebles vendidos, por su parte, ha retrocedido un 2%, hasta situarse en 1.582 euros/m2. Con todo, 2023 podría terminar como el cuarto dato más alto de compraventas desde 2007.

Conocer cuál es el valor catastral de una vivienda es necesario a la hora de calcular el coste de determinados impuestos relacionados con operaciones inmobiliarias.

La subida en los precios de las viviendas ha sido protagonista a lo largo de 2023. Según el Índice de Precios de Vivienda (IPV) del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio de la vivienda libre sube un 4,5% en el tercer trimestre del año comparado con el mismo periodo que el pasado año. Para 2024, los expertos esperan una ralentización de precios, si bien ello depende de las diferentes zonas de España.

La consultora Gesvalt ha lanzado su informe de vivienda correspondiente al último trimestre de 2023, proporcionando un análisis detallado del mercado inmobiliario español. Este documento revela tendencias significativas y apunta hacia una estabilización en los precios, marcando un hito al situarse un 28,2% por debajo del máximo histórico registrado en el primer trimestre de 2008. El estudio también refleja un aumento moderado del 2,1% en el precio de la vivienda en comparación con el mismo periodo del año anterior.

El precio medio de la vivienda usada en España marca una subida del 8,1% durante 2023, según el último índice de precios de idealista, para dejarlo en 2.042 euros/m2. Este valor se encuentra un 3,6% por debajo del máximo de la serie histórica de junio de 2007. Los precios de las casas a cierre de diciembre aumentan un 6,1% en Madrid y un 2,6% en Barcelona, alcanzando un nuevo récord en la capital.

El precio de la vivienda en España caerá un 5% interanual en 2024 y las compraventas se reducirán un 10%, según las previsiones de la red inmobiliaria, Donpiso. La causa principal que apunta la empresa es la caída acusada de la demanda para la compra de vivienda que se va a registrar en la primera mitad del año. Por tanto, la organización señala que el contexto político y económico en España va a llevar a descensos interanuales por encima del 10% en el número de compraventas de viviendas en el primer semestre del 2024.

La patronal inmobiliaria de la Comunidad de Madrid prevé más caídas de las ventas de viviendas y la firma de hipotecas en 2024 y nuevas subidas de los precios y los alquileres. Según AMADEI, las transacciones podrían caer entre un 8% y un 15% en la región a lo largo del próximo año, mientras que el precio de los inmuebles subirá entre un 3% y un 5%, dificultando todavía más la compra en algunos distritos de la capital y su área metropolitana. En el caso del arrendamiento, vaticina más demanda y menos oferta, lo que podría llegar a incrementar las rentas hasta un 10%.

La ralentización económica, la elevada inflación, la subida de los tipos de interés y la incertidumbre han sido un lastre para el mercado inmobiliario en 2023. La inversión en el sector se está desplomando, mientras que las transacciones de viviendas y la firma de nuevas hipotecas han bajado con fuerza respecto al año pasado, cuando marcaron sus mejores resultados desde el boom inmobiliario. Entre los principales cambios del año destacan el tirón del sector hotelero y el residencial, que siguen acaparando la atención de los grandes inversores, el ‘sorpasso’ de la Comunidad Valenciana a Cataluña y Madrid en número de compraventas, o la llegada al mercado de inversores con un perfil más oportunista.

Con el final de 2023 a la vuelta de la esquina, la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias (FIABCI) ha elaborado sus previsiones de cara al 2024, en el que cree que el sector inmobiliario se estabilizará sin síntomas de alarma. En las grandes ciudades, los precios se mantendrán estables por la alta demanda, aunque en el conjunto de España bajarán alrededor de un 2%. La caída de operaciones de este año, que ronda el 20%, mantendrá una tendencia bajista en el volumen de negocio.

Dos de cada 10 viviendas que se vendieron en idealista durante el pasado mes de noviembre no llevaba ni una semana en el mercado, según un estudio del marketplace inmobiliario del sur de Europa. Los plazos de venta más regulares se dan entre los tres meses y un año (33%) y entre uno y tres meses (23%). Sin embargo, las “ventas exprés” son líderes en las ciudades de Sevilla, Huesca, Teruel, Valencia y Madrid, con más de un 30% en sus mercados, seguidas por Zaragoza (27%) Barcelona (26%) y Málaga (25%) entre las grandes capitales.

Los precios de las viviendas continuarán al alza en 2024, con incrementos entre el 1,5% y el 2,5%, al igual que este año, pese a la reducción en el número de compraventas, que podrían caer entre el 5% y el 8%, según las previsiones apuntadas en el 'III Solvia Market View 2023' de Solvia. Para este 2023 prevé que las compraventas cierren ligeramente por debajo de las 570.000 transacciones.

En el décimo mes del año se inscribieron en los registros 45.903 transacciones en toda España, un 11,1% menos interanual. Según el INE, las ventas acumulan nueve meses consecutivos de descensos y un retroceso del 8,7% en lo que va de año. En octubre, el mercado se ha visto arrastrado por la vivienda usada, donde las operaciones han retrocedido más de un 13%, mientras que las de obra nueva han crecido por primera vez desde junio.Las islas y Cantabria registran las mayores caídas, por encima del 20%, mientras que Navarra lidera con incrementos con un 10%.

Los expertos en materia de vivienda no esperan un cambio de tendencia radical en el mercado de cara a 2024 y anticipan que las tensiones entre la oferta y la demanda seguirán presionando los precios. Desde BBVA Research prevén un aumento cercano al 2,5% del precio de los inmuebles , mientras que desde Comprarcasa creen que la brecha se podría ampliar en los primeros meses del próximo año y que la diferencia de precios entre las grandes ciudades y los principales polos turísticos respecto al resto del país seguirá aumentando.

El mercado de la vivienda encara la recta final del año con más descensos. Según los notarios, en octubre se formalizaron 51.952 compraventas, un 5,6% menos interanual, por lo que encadenan 13 meses consecutivos de caídas. En el décimo mes del año se constituyeron 22.625 préstamos hipotecarios, un 12,6% menos que el año pasado, con bajadas en todas las CCAA. No obstante, las ventas ya descienden solo a un dígito y las hipotecas se alejan de caídas del 20%. El precio de las viviendas vendidas, por su parte, ha retrocedido un 2%, hasta quedarse en 1.585 euros/m2.

La situación del mercado inmobiliario en ciertas zonas de San Francisco comienza a dar muestras de fortaleza. Los precios se han elevado cerca de un 3% de media frente a lo registrado a principios de año, con algunas zonas alcanzando hasta el 8% de subida. Algunas cifras de la Reserva Federal en Dallas sugieren una subida en los precios mundiales del 1,3% entre el primer y el segundo trimestre de 2023, y las estimaciones apuntan a nuevos incrementos. Esto volvería a situarlos cerca de los niveles máximos registrados en 2022.

Los inmuebles de lujo serán los que más crecimiento experimenten durante el próximo 2024, según datos de la red inmobiliaria The Simple Rent, especializada en la gestión de vivienda de gama alta. Una tendencia que, solo este año, ya ha experimentado un crecimiento del 175% respecto a los últimos 3 años. En la actualidad, según los datos de la red inmobiliaria, cerca del 26% de las viviendas nuevas construidas están destinadas al mercado del lujo. Esta tendencia seguirá creciendo durante los próximos años ante el aumento incesante de la demanda.