Los municipios donde este año baja el valor catastral de 74.000 inmuebles

El año arranca con cambios en el valor catastral de los inmuebles urbanos en muchas partes de España. El pasado 1 de enero entraron en vigor las modificaciones en varios municipios ubicados en las provincias de Madrid, Barcelona, Zaragoza, Burgos, Salamanca, Almería y La Rioja.

Según cálculos de la Dirección General de Tributos, los cambios afectan a los valores catastrales de casi 94.000 inmuebles urbanos (viviendas, locales de ocio, suelos sin edificar…), aunque solo en algunos casos la revisión será a la baja. Las localidades afortunadas son El Ejido (Almería), Buniel (Burgos), Briones (La Rioja), Torresmenudas (Salamanca), El Burgo de Ebro y Terrer (ambos en la provincia de Zaragoza). En total, suman más de 74.300 inmuebles.

En el caso de El Ejido, el cambio supondrá una bajada media de los valores catastrales del 17%, según los cálculos del Ayuntamiento.

Pero este año también hay revisiones al alza en algunas partes de España. Hacienda aplicará un aumento en otros seis municipios, con el objetivo de equilibrar su valor catastral con el de mercado. Los afectados en este caso son Daganzo de Arriba (Madrid) y Cabrera de Mar, Els Hostalets de Pierola, Sant Pere de Vilamajor, Torrelles de LLobreat y Vallgorguina (todos situados en Barcelona), con un total de 19.392 inmuebles.

Como recuerda la consultora Euro-Funding en un estudio, los cocientes reflejan la diferencia entre el valor catastral medio de 2024 y el valor catastral medio de la ponencia anterior vigente; y pueden derivar tanto en un aumento como en un decremento del valor catastral de los inmuebles.

Ello "dependerá fundamentalmente del año de aprobación de la ponencia de valores del municipio y de la realidad del mercado inmobiliario. Para aquellos municipios cuyas ponencias de valor se aprobaron en años con valores de mercado altos, los coeficientes serán de decremento; mientras que, por el contrario, para aquellos en los que las ponencias de valores fueron aprobadas en años con valores de mercado bajos, los coeficientes serán de incremento", según explica Rocío García Ramírez, directora técnica de fiscalidad inmobiliaria de Euro-Funding.

Modificaciones parciales en otros municipios

Además de estas localidades que sufrirán cambios en la totalidad de sus inmuebles urbanos (es decir, donde habrá ponencias totales), este año también llegan cambios en el valor catastral de algunos activos de municipios ubicados en provincias como Valencia, Cantabria, Oviedo o Ciudad Real.

En concreto, las ponencias parciales entran en vigor en Cillorigo de Liébana y Voto (gerencia de Cantabria), Porzuna (Ciudad Real), Minglanilla (Cuenca), Lascuarre y Peralta de Alcofea (ambas en Huesca), Albanchez de Mágina (gerencia de Jaén), Torrent (Valencia), y Langreo y Tineo (gerencia de Oviedo).

En todos esos casos, según la directora técnica de fiscalidad inmobiliaria de Euro-Funding, “no se valoran todos los inmuebles, sino que se limitan a bienes de una misma clase de alguna o varias zonas, polígonos discontinuas o fincas, o a inmuebles con características constructivas que requieran una valoración singularizada (como campings o campos de golf)”.

Qué son las ponencias de valores y para qué sirven

El estudio recuerda que, según la normativa, las ponencias de valores literalmente “son documentos administrativos que recogen los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para la determinación del valor catastral”. Y su objetivo es ajustar los valores catastrales de los inmuebles a los valores de mercado.

“Las ponencias se realizan cuando se pone de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, bien sea como consecuencia de una modificación en el planeamiento o de otras circunstancias. Sólo pueden llevarse a cabo una vez transcurridos 5 años desde la entrada en vigor de la anterior ponencia y se realizará, en todo caso, a partir de los 10 años desde dicha fecha”, explica Euro-Funding. De hecho, en algunas grandes capitales dichos valores no se revisan desde hace más de dos décadas, como es el caso de Sevilla (2001), Valencia (1998), León (1996), Logroño (1997) o Las Palmas de Gran Canaria (1996).

El proceso para que tengan efecto estas revisiones catastrales el siguiente: “Una vez aprobada las ponencias, y tras una serie de trámites, se produce una nueva valoración de todos y cada uno de los inmuebles del municipio. Estas valoraciones individualizadas deben ser notificadas a todos los titulares catastrales para que entren en vigor, y dicha notificación se puede efectuar mediante notificación electrónica, comparecencia presencial o notificación personal y directa por medios no electrónicos y tendrán efectividad el 1 de enero del año siguiente a aquel en que se produzca su notificación”, tal y como detalla el informe.

Influyen en muchos impuestos

Más allá de la definición y sus objetivos teóricos, en la práctica las ponencias de valores tienen una consecuencia directa en el bolsillo de los contribuyentes, ya que varios impuestos están relacionados con los valores catastrales de los inmuebles. 

El impacto es evidente en tributos como el IBI, la plusvalía municipal o el IRPF. Así lo explica Euro-Funding:

• En el caso del IBI, el aumento del valor catastral no se verá automáticamente aplicado en la tributación con su entrada en vigor, ya que los ayuntamientos, sabiendo que es el impuesto más gravoso para los ciudadanos y que supone casi el 27% del total de ingresos de las Administraciones Locales, articulan una subida progresiva de la base liquidable durante un período de nueve años.
• En el caso de la plusvalía municipal, la normativa también otorga la potestad a las corporaciones locales de establecer (o no) una reducción, en este caso con porcentaje máximo del 60% que puede variar durante los cinco años aplicables. Fuera de estas dos excepciones, este habitual aumento del valor catastral sí se traslada de forma directa en el resto de los impuestos con base en el valor catastral.
• Como daño colateral, la actualización de las ponencias suele conllevar la actualización de la base de datos del Catastro y, por tanto, también se verá afectado el valor de referencia, por lo que se modificarán todos los impuestos que utilicen este valor fiscal como base imponible, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD), ya que si cambian los datos descriptivos del inmueble que constan en la base de datos, cambiará el valor de referencia y, por tanto, de transmitirse el inmueble, afectará al ITP o ISD en su caso. 
• En el IRPF para los inmuebles urbanos no afectos a actividades económicas, ni generadores de rendimientos del capital, excluida la vivienda habitual y el suelo no edificado, con carácter general se imputa como renta a efectos del IRPF el 2% sobre el valor catastral del inmueble, que se minora al 1,1% para aquellos inmuebles cuyo valor catastral haya sido revisado, modificado o determinado mediante un procedimiento de valoración colectiva que haya entrado en vigor en el período impositivo -como es el caso de los 12 municipios con revisiones totales en 2024- o en el plazo de los 10 períodos impositivos anteriores.

Las ponencias son recurribles

Las ponencias, independientemente de si provocan una subida o una bajada del valor catastral de los inmuebles, pueden contener errores y, por tanto, son recurribles en vía económico-administrativa. Se puede recurrir tanto la notificación individualizada del valor catastral (que empezarán a recibirse en octubre de 2023) como las propias ponencias de valores (que se publicaron el pasado verano), aunque la interposición de recursos no suspenderá la ejecutoriedad de los mismos automáticamente.

“Si una vez valorados los recursos por las distintas Gerencias, resultan estimados total o parcialmente, nacerá el derecho del contribuyente a solicitar la devolución de ingresos indebidos por parte de cada de uno de los ayuntamientos de todo lo pagado de más desde la entrada en vigor de la Nueva Ponencia de Valores con sus correspondientes intereses de demora”, detalla Euro-Funding.

Y concluye que “en todos estos procedimientos de valoración lo más importante en los municipios afectados es atender las notificaciones por técnicos competentes en catastro y poder estudiar y reclamar dentro del plazo que establece la normativa”. Para ello, es “crucial la ayuda de un equipo en expertos que estudien para cada caso concreto las nuevas valoraciones y lleven a cabo todas las actuaciones conducentes para conseguir la optimización tanto en el valor catastral como en el valor de referencia”.