Los topes al alquiler pueden reducir la oferta y limitar el acceso a los más vulnerables, según el FMI

El Fondo Monetario Internacional (FMI) estima que, para mejorar la asequibilidad de la vivienda, el Gobierno de España debería priorizar el estímulo de la oferta, antes que el apoyo distorsivo de la demanda. De hecho, señala que experiencias previas llevadas a cabo en otras ciudades del mundo sugieren que los topes a los alquileres pueden reducir la oferta de viviendas de alquiler y limitar el acceso de los grupos más marginados, contraviniendo así los propios objetivos de la ley. Por lo tanto, considera necesaria una evaluación del impacto inicial de los topes fijados por Cataluña para informar el curso de la política en el futuro.

Los técnicos del FMI también recuerdan que el gobierno ha avanzado en sus esfuerzos para ampliar la oferta de viviendas, aprovechando las transferencias no reembolsables de los fondos NGEU para financiar el desarrollo de viviendas asequibles en suelos públicos y la expansión del parque de vivienda social, que actualmente es reducido. En opinión del organismo, la racionalización en curso de la planificación urbana—entre otras cosas, desburocratizando la concesión de licencias a nivel regional y local—también constituye un paso en la dirección correcta.

Además, ha revisado cuatro décimas al alza su previsión de crecimiento para la economía española en 2024, que ahora estima en el 1,9%, mientras que mantiene el pronóstico para 2025, cuando augura una expansión del 2,1%, según refleja en su declaración final la misión de la institución internacional al término de su visita al país en el marco del Artículo IV.

De este modo, las nuevas proyecciones del FMI se acercan a las del Gobierno español, que anticipa una expansión del PIB del 2% este año, mientras que el Banco de España prevé un crecimiento del 1,9% este año y el siguiente. En el caso de la Comisión Europea, los pronósticos más recientes apuntan a una expansión del 1,7% en 2024 y del 2% en 2025.

En su declaración, los técnicos del FMI destacan la "gran resiliencia" mostrada por la economía española en un contexto de debilitamiento del crecimiento en la zona euro y endurecimiento de las condiciones financieras, que permitió al país crecer un 2,5% en 2023, superando la media de sus socios europeos y destacando entre las economías avanzadas, gracias al fortalecimiento del poder adquisitivo de los hogares, el aumento del consumo público y el sólido desempeño de las exportaciones de servicios.

"Se proyecta un crecimiento robusto de 1,9% en 2024 y 2,1% en 2025", señalan en el documento, donde anticipan que, gracias a la demanda interna, la tasa de crecimiento trimestral promedio observada en 2023, de alrededor de 0,5%, "se prolongará en los próximos trimestres".

En este sentido, consideran que un aumento moderado del ingreso real y una normalización paulatina de la tasa de ahorro de los hogares deberían apuntalar el crecimiento del consumo, en tanto que los desembolsos de las transferencias no reembolsables de los fondos 'Next Generation EU' (NGEU) y la relajación de las condiciones financieras deberían producir cierto repunte de la inversión privada.

Asimismo, de acuerdo con las proyecciones, la inflación seguirá bajando a lo largo de 2024-2025 en un contexto de reducción de los precios internacionales de la energía y contención de las presiones salariales, a pesar de que la retirada de las medidas de apoyo para paliar los efectos de la crisis energética y alimentaria producirá subidas puntuales de precios, aunque posteriormente la inflación debería retomar la tendencia a la baja, acercándose a la meta del BCE (2%) a mediados de 2025.

Por otro lado, la misión del FMI prevé que el crecimiento del empleo se moderará a medida que se normalicen las afluencias migratorias y que la tasa de desempleo disminuya lentamente hacia el nivel estructural a medio plazo de 11%, aproximadamente.

"Los riesgos para las perspectivas están ahora más equilibrados, pero siguen inclinándose a la baja del lado del crecimiento y al alza del lado de la inflación", resume el Fondo.

El peligro de la fragmentación política 

A este respecto, advierte de que la prolongación de la fragmentación política interna podría obstaculizar la implementación de reformas estructurales y la consolidación de las cuentas fiscales, lo que eventualmente podría terminar empeorando la confianza empresarial, la inversión y el crecimiento, sobre todo si las condiciones financieras se endurecieran.

Entre otros riesgos mencionados en la declaración, la misión del FMI advierte acerca de una utilización de los fondos europeos Next Generation más limitada o menos eficaz de la prevista, un recrudecimiento de la fragmentación geoeconómica y una desaceleración abrupta del crecimiento mundial o de la eurozona.

En cuanto a la inflación, los principales riesgos al alza sobre los que advierte serían un potencial repunte de los precios internacionales de la energía y un aumento más persistente de los costes laborales unitarios asociado con presiones salariales sostenidas o con un crecimiento más débil de la productividad.

Buena marcha de la banca española y sin riesgos sistémicos en el 'ladrillo'

El FMI asegura que el sistema financiero español ha sobrellevado bien el endurecimiento de las condiciones monetarias y financieras durante el ciclo de subidas de tipos del Banco Central Europeo (BCE). Y ha insistido en que no aprecia indicios significativos de acumulación de riesgos sistémicos en el sector inmobiliario.

En su repaso a la situación financiera, los técnicos del FMI señalan que las entidades bancarias significativas (EBS) de España cuentan con abundantes colchones de liquidez y sus ratios de capital han experimentado mejoras moderadas gracias al impulso de la rentabilidad por el aumento del margen de interés neto, mientras que el sector privado ha visto reforzada su resiliencia por la sólida marcha económica y el desapalancamiento ininterrumpido frente al alza de los tipos de interés, reforzando la calidad de los activos bancarios.

Asimismo, a pesar del alza de los tipos de interés y de la disminución del volumen de transacciones, los precios de la vivienda en España han experimentado "un aumento moderado", aunque la declaración asegura que "no se observan indicios significativos de acumulación de riesgos sistémicos ni en el mercado inmobiliario residencial ni en el comercial".

Por otro lado, a pesar de que el Programa de Evaluación del Sector Financiero (PESF) en curso ha constatado la resiliencia del sistema financiero español frente a fuertes shocks adversos, la misión del FMI advierte de que el refuerzo de los colchones de capital de las EBS les permitiría satisfacer mejor la demanda de crédito y limitar los costes económicos "en caso de que se materialicen riesgos de cola a la baja".

En las proyecciones de base elaboradas por el personal técnico del FMI, la ratio de capital agregado de las EBS aumentará en un contexto de rentabilidad elevada y continua entre 2024-2025, mientras que la sólida liquidez de los bancos en situaciones de tensión refleja la amplia proporción de depósitos minoristas en su financiación y sus abundantes reservas de activos líquidos de buena calidad.

De tal modo, las pruebas de tensión en términos de solvencia realizadas en el marco del PESF indican que las entidades significativas dan muestras de resiliencia a nivel agregado en un escenario macroeconómico adverso, aunque con un sustancial desapalancamiento crediticio y heterogeneidad entre los bancos.

Por lo tanto, en sus conclusiones recomiendan a las autoridades desplegar políticas para que los bancos aprovechen la elevada rentabilidad actual y engrosen los colchones de capital, que son más bajos que los que mantienen sus pares de la zona del euro.

Reforzar el colchón de capital anticíclico 

A este respecto, los técnicos del FMI consideran que fijar "en cuanto sea factible" una tasa neutral positiva del colchón de capital anticíclico (CCA) afianzaría más la resiliencia del sistema bancario de España.

No obstante, concuerdan con la decisión del Banco de España de mantener la tasa del CCA a un nivel neutral, dada la ausencia de desequilibrios cíclicos, aunque apuntan que una tasa neutral positiva permitiría a los bancos satisfacer la demanda de crédito si se produjera una desaceleración económica severa, por lo que "el personal técnico celebra que el Banco de España esté dispuesto a considerar la adopción de una tasa neutral positiva del CCA".

De este modo, recomiendan que se tome una decisión en cuanto sea factible, teniendo en cuenta que los bancos podrían tolerarlo cómodamente dadas las proyecciones de rentabilidad del actual escenario de base.

Por otro lado, destacando el sólido marco de supervisión y políticas del sistema financiero español, la misión del PESF también ha propuesto medidas específicas para mantener y promover la estabilidad financiera, incluyendo aumentar la transparencia, el impacto y la rendición de cuentas de la autoridad macroprudencial nacional.

Asimismo, también plantea reforzar la independencia operacional del Banco de España en relación con la supervisión bancaria; conceder plena autonomía de contratación a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), así como asegurarse de que las autoridades supervisoras dispongan de los recursos necesarios para hacer frente a riesgos y dificultades que puedan surgir, como los riesgos de ciberseguridad.