El FMI alerta: la vivienda aún puede sufrir si no se calibra la evolución de los tipos de interés

El Fondo Monetario Internacional (FMI) afirma que la subida de los tipos de interés no ha tenido el mismo impacto en el mercado hipotecario e inmobiliario de los países. En estos años, los precios de las casas han pasado de estar en máximos en EEUU, Reino Unido o Suecia a sufrir importantes caídas. En cambio, en Canadá, Japón y también España, los precios apenas se han reducido o siguen al alza, mientras la oferta decae y crece la demanda. Pero el organismo advierte que si los bancos centrales siguen con mano dura sobre la evolución de los tipos de interés, podrían frenar ese crecimiento.

“ Si los tipos de interés se mantienen altos por más tiempo, probablemente los propietarios sentirán sus efectos a medida que los tipos hipotecarias se ajusten”, afirman en un estudio publicado recientemente.

Pero, ¿por qué algunos han sentido un mayor impacto de la subida de los tipos de interés? Los bancos centrales llevan aumentado significativamente los tipos de interés durante los últimos dos años para combatir la inflación pospandemia y las consecuencias de la guerra en Ucrania. Muchos pensaron que esto conduciría a una desaceleración de la actividad económica. Sin embargo, el crecimiento mundial se ha mantenido prácticamente estable y la desaceleración sólo se ha materializado en algunos países.

“La respuesta reside, en parte, en las diferencias entre países de las características de los mercados hipotecario e inmobiliario”, según las perspectivas de la economía mundial del FMI. “La vivienda es un canal importante de transmisión de la política monetaria. Las hipotecas son el mayor pasivo para los hogares, y la vivienda suele ser su única forma significativa de riqueza. Los bienes raíces también representan una gran proporción del consumo, la inversión, el empleo y los precios al consumo en la mayoría de las economías”, concreta.

Entre estas diferencias, por ejemplo, se puede apreciar la diferencia en el volumen de hipotecas a tipo fijo dentro del mercado hipotecario de cada país, y encontrar casi nada en Sudáfrica hasta más del 95% en México o Estados Unidos, e importantes porcentajes, por encima del 90% en Francia, Bélgica o Alemania. Italia, Irlanda o Suecia no superan el 60%, mientras España, Japón o Portugal no llegan al 40%, pese al impulso a las hipotecas fijas en los últimos años.

Volumen de hipotecas a tipo fijo en distintos países FMI

Obviamente, “la política monetaria tiene mayores efectos sobre la actividad en países donde la proporción de hipotecas fijas es baja. Los propietarios ven cómo sus pagos mensuales aumentan con la política monetaria si sus tipos hipotecarios son variables. Por el contrario, los hogares con hipotecas a tipo fijo no verán ninguna diferencia inmediata en sus pagos mensuales cuando cambien los tipos oficiales”, agregan.

Los efectos de la política monetaria también son más intensos en países donde las hipotecas son mayores en comparación con el valor de las viviendas, y en países donde la deuda de los hogares es alta como proporción al PIB. En tales entornos, más hogares estarán expuestos a cambios en los tipos hipotecarios y los efectos serán más fuertes si su deuda es mayor en relación con sus activos, destaca el estudio del FMI-.

Las características del mercado inmobiliario también importan, como una oferta de vivienda más restringida, lo que puede agravar la transmisión de la política monetaria al residencial. Por ejemplo, tipos más bajos disminuirán los costes de endeudamiento para los compradores de vivienda que compran por primera vez y aumentarán la demanda. “Cuando la oferta está restringida, esto conducirá a una apreciación del precio de la vivienda. Como resultado, los propietarios verán aumentar su riqueza, lo que los llevará a consumir más, incluso si pueden usar su casa como garantía para pedir más préstamos”, destaca.

Lo mismo ocurre cuando los precios de las viviendas están sobrevalorados. “Los fuertes aumentos de los precios se deben, a menudo, a opiniones demasiado optimistas sobre los precios futuros de la vivienda. Estos suelen ir acompañados de un apalancamiento excesivo, lo que provoca una espiral de caída de los precios de las viviendas y ejecuciones hipotecarias cuando la política monetaria se endurece, lo que puede provocar caídas más marcadas en los ingresos y en el consumo”, destaca el estudio de FMI.

De la crisis financiera mundial a la pandemia

Los mercados hipotecario e inmobiliario han experimentado cambios desde la crisis financiera mundial y la pandemia. Durante más de una década, los pagos de intereses hipotecarios eran históricamente bajos, el vencimiento promedio era largo y la proporción promedio de hipotecas a tipo fijo era alta en muchos países. Pero, la pandemia ha provocado cambios, como la subida de los tipos de interés o el desplazamientos de población desde los centros de las ciudades hacia zonas con menos restricciones de oferta y.

La transmisión de la política monetaria hacia la vivienda sugiere un endurecimiento en las características del mercado hipotecario en países como Canadá y Japón. Esto se debe, principalmente, a que tienen una proporción menor de hipotecas a tipo fijo, junto a un aumento de la deuda y a una oferta de vivienda más limitada. La transmisión parece haberse debilitado en países como Hungría, Irlanda o EEUU, donde las características han evolucionado en la dirección opuesta.

Los canales que determinan si las políticas monetarias afectan a la vivienda FMI

En España, la deuda de los hogares tras la anterior crisis mundial es menor, la vivienda está menos sobrevalorada frente a otros países y el peso de las hipotecas fijas sobre ha crecido en los últimos años. El ‘único’ debe del mercado residencial es la restricción a la oferta de vivienda, que sigue siendo alta.

La mayoría de los bancos centrales han logrado avances significativos hacia su objetivo de inflación. Y ahora surge el debate de si seguir una política estricta por si será menos costoso o si un ajuste excesivo, como mantener los tipos altas por más tiempo, podría representar un riesgo mayor.

FMI: "Cuanto más tiempo se mantengan altas los tipos, mayor será la probabilidad de que los hogares se sientan afectados"

“Si bien las hipotecas a tipo fijo se han vuelto más comunes en muchos países, sigue siendo por periodos cortos (como con las hipotecas mixtas). A medida que los tipos de estas hipotecas se restablezcan (como el período variable de una hipoteca mixta), la transmisión de la política monetaria podría volverse repentinamente más efectiva y, por lo tanto, deprimir el consumo, especialmente donde los hogares están muy endeudados”, comenta el estudio de FMI.

“Cuanto más tiempo se mantengan altas los tipos, mayor será la probabilidad de que los hogares se sientan afectados, incluso cuando hasta ahora han estado relativamente protegidos”, concluye el informe.