Esade apunta a la vivienda como uno de los 'cuellos de botella' más serios de la economía

La escuela de negocios Esade se suma a la lista de organismos y entidades que sitúan a la vivienda como un 'cuello de botella' que podría lastrar el crecimiento de la economía en un futuro no muy lejano.

Según afirma en el Informe Económico y Financiero presentado este 24 de marzo, España se enfrenta a varios cuellos de botella internos, especialmente las dificultades de acceso a la vivienda, el precio de la energía y las restricciones de la política fiscal. Como riesgos externos, apunta a los de naturaleza geopolítica y financiera.

En el caso del mercado residencial, y al igual que han alertado el Banco de España, el Banco Central Europeo (BCE) o CaixaBank, Esade avisa del "estrangulamiento de la vivienda", como consecuencia de una oferta de obra nueva insuficiente y una demanda elevada; e insiste en que se trata de una situación que "concentra riesgos económicos, sociales y políticos a la vez". 

Según el documento, el origen del desequilibrio actual está en que "la demanda crece impulsada por la creación neta de hogares, los flujos migratorios y unas condiciones de financiación más favorables, mientras la oferta responde con una lentitud derivada de restricciones de diversa naturaleza". Y agrega que "las fricciones administrativas y regulatorias, tanto en la generación de suelo urbanizable como en los procesos de edificación, constituyen un freno estructural que ni el mercado ni las políticas actuales están resolviendo con la velocidad necesaria".

Esade recuerda que la oferta, a pesar de que la construcción avanza en las zonas costeras y mediterráneas, sigue siendo muy reducida en "las regiones donde la demanda de primera residencia es más acuciante, como Madrid, País Vasco o Navarra"; regiones que "no muestran mejoras relevantes en la actividad constructora".

Sin embargo, y a pesar de que los precios mantienen una tendencia alcista acelerada (un 12,9% interanual en el cuarto trimestre de 2025, según el INE) y de que los indicadores de esfuerzo para acceder a una vivienda se están deteriorando con el paso de los meses, "los indicadores de vulnerabilidad inmobiliaria se sitúan claramente por debajo de los máximos de 2007", gracias a factores como que los criterios de concesión hipotecaria son más prudentes o que el crédito inmobiliario no ha desbordado su proporción sobre el PIB. "No es posible afirmar, por lo tanto, que estemos ante una burbuja en sentido técnico", reconoce Esade. 

Aun así, opina que "la tensión habitacional tiene consecuencias directas sobre la movilidad laboral, la capacidad de atracción de talento y la cohesión social", y recalca que, si dichas tensiones no se atienden, "pueden convertirse en un freno al propio crecimiento que las genera". Para evitarlo, recomienda "eliminar las trabas administrativas y regulatorias que impiden a la oferta de vivienda responder a la demanda". 

En cuanto a la energía, otro de los cuellos de botella a los que califica más serios para el crecimiento económico a medio y largo plazo y recalca, la escuela de negocios alerta de que España no es inmune a evoluciones de los precios que puedan ser excesivamente elevados, lo que acaba impactando en la inflación. 

"La exposición estructural a la volatilidad de los mercados internacionales de combustibles fósiles sigue siendo una vulnerabilidad latente, como ilustra la escalada del conflicto en Oriente Medio a finales de febrero de 2026: el inicio de operaciones militares de Estados Unidos e Israel contra Irán ha provocado subidas del Brent en torno al 8-9% y del gas natural europeo (TTF) superiores al 20%, y ha paralizado de facto el tráfico marítimo en el Estrecho de Ormuz, por donde transita aproximadamente un 20% de la producción mundial de petróleo y una proporción similar del comercio global de gas natural licuado", recuerda el informe económico. 

Más frenos económicos 

Junto a vivienda y energía, otro lastre es la creciente escasez de mano de obra. Según el estudio, a pesar de la fortísima inmigración y de esa reducción del paro, la economía española se enfrenta ya a un porcentaje elevado de empresas y sectores empiezan a informar de la falta de profesionales. 

"Es difícil encontrar para algunos sectores cierto tipo de mano de obra y esto evidentemente genera tensiones dentro del mercado de trabajo que se pueden traducir en menor crecimiento y también en presiones sobre los salarios que se puedan derivar finalmente hacia la inflación", ha alertado Manuel Hidalgo.

Otro foco de tensión se encuentra en la pérdida de fuelle de los fondos europeos. Y es que, según alerta Esade, se espera que el impacto de los fondos 'Next Generation EU' se vaya reduciendo de forma considerable en los próximos meses, dada la finalización de este instrumento a finales de 2026.

Crecimiento del PIB del 2,3% 

Con todos esos riesgos como telón de fondo, el profesor de la Universidad Pablo de Olavide y 'senior fellow' de EsadeEcPol, Manuel Hidalgo, ha explicado durante la presentación del informe que Esade espera que España registre este año un crecimiento ligeramente inferior al de 2025, en torno al 2,3%, aunque ha insistido en que esta previsión está muy condicionada a la evolución del conflicto en Irán.

De momento, para el primer trimestre de 2026 la estimación de crecimiento de Esade apunta a un impulso entre el 0,6% y el 0,7%, aunque no descartan que con la llegada de nuevos indicadores, sobre todo del mes de marzo, la estimación podría caer al 0,6% y 0,5%.

En cualquier caso, destaca que el crecimiento de la economía española está siendo impulsado, principalmente, por la demanda interna, y la evolución del sector exterior, pese a que recientemente se ha moderado por el impacto, en algunos sectores, de la guerra comercial.

Un déficit elevado que subirá en 2027

Aparte de estos cuellos de botella Esade ha alertado de que el déficit público se mantiene bastante elevado a pesar del fuerte crecimiento económico. En concreto, los expertos estiman que habría cerrado 2025 en el 2,4% del PIB y proyectan que se situará en el 2,1% en 2026 y subirá al 2,5% en 2027. En cuanto a la deuda pública, se prevé que termine en el 98,3% del PIB en 2027.

Pero este escenario tiene riesgos asociados a la guerra comercial iniciada por EEUU y a la debilidad mostrada por los principales socios comerciales.

La exposición directa a una guerra comercial para España es menor que para Alemania: el arancel efectivo medio sobre las exportaciones españolas a EEUU se sitúa en el 16,2%, inferior al de muchos competidores europeos, y la base exportadora ha ido girando hacia servicios -menos susceptibles a barreras arancelarias- y reduciendo su dependencia de bienes industriales. Sin embargo, los efectos indirectos son sustanciales. 

Los aranceles ya aplicados a las importaciones europeas restarán aproximadamente 0,1 puntos porcentuales al PIB de 2026, pero las secuelas del conflicto arancelario global y la debilidad de los socios comerciales podrían restar otros 0,4 puntos porcentuales adicionales según estimaciones del Banco de España.

Productividad y eliminar trabas

Para asegurar el crecimiento medio y largo plazo, los expertos de Esade recomiendan reorientar el modelo productivo hacia la productividad, eliminar las trabas administrativas y regulatorias que impiden que la oferta de vivienda responda a la demanda, facilitar el crecimiento en tamaño de las empresas e impulsar la inversión en activos intangibles, como el I+D, el software y la formación del capital humano.

En este contexto, destacan también el potencial de la inteligencia artificial como catalizador de ganancias de eficiencia, siempre que su adopción vaya acompañada de la capacitación adecuada.