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La fórmula para comprar un inmueble y no pagar impuestos

Autor: equipo

Artículo escrito por Juan Sagalés Cantenys, abogado en Alfonsea

Antes de exponer la principal novedad que nos ha traído el 2015 en relación a la posibilidad de renunciar a la exención del IVA que afecta a ciertas operaciones inmobiliarias, creo oportuno exponer brevemente en qué consiste la renuncia en ciertas operaciones inmobiliarias y por qué puede beneficiar al contribuyente.

Un aspecto crucial a la hora de hacer frente a una inversión inmobiliaria es su coste fiscal, es decir, acordado un precio entre las partes, en cuánto más aumentará el importe final de la operación. Uno de los principales costes fiscales, por no decir el principal, proviene del famoso Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) que grava gran número de transacciones inmobiliarias.

Este impuesto indirecto y heterogéneo que recae sobre el adquirente, puede llegar a incrementar el coste de la operación hasta un 10% -es el caso, por ejemplo, de Cataluña; 6% en Madrid- no pudiendo el contribuyente recuperar dicho importe, convirtiéndose, por lo tanto, en un coste final para él.

Pues bien, llegados a este punto cabe recordar -porque no es una novedad- que en nuestro sistema de imposición indirecta cohabitan el IVA, que grava las entregas de bienes, prestaciones de servicios y adquisiciones comunitarias, realizados por empresarios o profesionales; y el ITP, que grava el tráfico patrimonial civil.

La coordinación entre ambos responde a criterios de sujeción y/o exención. Así, las operaciones sujetas a IVA están no sujetas a ITP, las no sujetas a IVA se someten a ITP y las operaciones sujetas y exentas de IVA se gravan por ITP. Este último es el caso que nos interesa: las operaciones inmobiliarias exentas, que se sujetan al ITP, pero en las que esa exención es renunciable.

Hecha la introducción, a modo ilustrativo, pensemos en una operación clásica que está exenta de IVA: las segundas y ulteriores entregas de edificaciones. La exención que prevé la norma para estas operaciones es renunciable bajo ciertos requisitos pudiendo de esta forma volver a la órbita del IVA.

¿Qué implica tributar por IVA en lugar de hacerlo por ITP?

Como bien sabrán, el IVA es un impuesto teóricamente neutro para el empresario (no siempre, sobretodo en ciertos sectores como el de la educación o en el sanitario) ya que por un lado soporta el IVA en la adquisición de bienes y servicios, pero a la vez repercute IVA cuando es él el que presta servicios o entrega bienes. Por lo tanto, si soportamos IVA en la adquisición de un inmueble podremos compensar ese importe con el IVA que hayamos repercutido o, si no dispusiéramos de base suficiente, solicitar su devolución, neutralizándose así su efecto. Por el contario, si la operación queda gravada por el ITP, el impuesto satisfecho no podrá ser recuperado de ninguna forma.

En cuanto a los requisitos que deben darse para poder renunciar a la exención, en relación a los sujetos que intervienen en la operación, tanto el transmitente como el destinatario de la operación deberán ser empresarios o profesionales habituales u ocasionales, pudiendo ser personas físicas o jurídicas.

En relación a este último -el adquirente- para que quepa una renuncia a la exención y tributar por IVA, deberá tener derecho a la deducción total o parcial de dicho IVA, o bien, que los bienes adquiridos vayan a ser utilizados total o parcialmente en la realización de operaciones que originen el derecho a la deducción. Hasta diciembre de 2014, la renuncia sólo procedía cuando el sujeto pasivo adquirente tenía derecho a la deducción total del IVA soportado por la adquisición de los inmuebles.

La nueva regulación, amplía el ámbito subjetivo de la renuncia, ya que, por ejemplo, la renuncia podría aplicarse no sólo en el supuesto en el que una empresa adquiere edificios a personas distintas de los promotores para destinarlas exclusivamente al alquiler de locales (se trataría de entregas exentas y el adquirente tendría derecho a la deducción total), como ocurriría con la norma anterior, sino también cuando la empresa adquiere dichos edificios y los destina al alquiler de locales y de viviendas (en este caso serían entregas exentas y el adquirente tendría derecho a deducción parcial).

Igualmente, cabría la renuncia si una persona física que no ha iniciado aún su actividad, adquiere dichos edificios para destinarlos -previsiblemente- al alquiler de locales y viviendas (sería entrega exenta y el adquirente tendría derecho a la deducción parcial).

En definitiva, sólo es posible en la compra de inmuebles que vayan a destinarse a una actividad que dé derecho a la deducción del IVA. La vivienda, tanto si se compra para vivir (no actividad empresarial) como para después alquilarla no da derecho a la deducción del IVA a priori. Cierto es que existen casos especiales en el que una sociedad compra viviendas para alquilarlas a otra sociedad que las destinará al alojamiento de sus directivos expatriados por ejemplo, en este caso excepcional se compra una vivienda que finalmente será alquilada para uso de vivienda y sí podría ir por IVA en lugar de ITP.

Otra novedad reciente en cuanto al cumplimiento de ciertos requisitos para poder renunciar a la exención es la confirmación por parte del TS de la  no necesidad de que la renuncia a la exención se manifieste de forma explícita.

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