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La tasación hipotecaria para comprobar el ITP por la compra de casa, acorralada en los tribunales

Cada vez más tribunales están anulando liquidaciones de comprobaciones de valores dictadas por el método de la tasación hipotecaria (regulado en el artículo 57.1.g de la Ley General Tributaria), es decir, un método usado por muchas CCAA para comprobar que el contribuyente ha pagado convenientemente el ITP por la compra de una casa o el ISyD por una herencia o donación.

Ahora muchos tribunales permiten a los contribuyentes aportar prueba pericial para demostrar que el valor de tasación hipotecaria usado por la CCAA no se corresponde con el valor real del inmueble.

José María Salcedo, socio del despacho de abogados Ático Jurídico, señala que “si la prueba pericial aportada es concluyente y está bien realizada, entonces la comprobación de valores y la liquidación se anularán”.

Recordamos que el valor real del inmueble transmitido ya sea en una compraventa, en una donación o en una herencia, es la base imponible tanto del ITP como del ISyD.

Muchos Tribunales Superiores de Justicia como los de Valencia y Madrid, entre otros, permiten a los contribuyentes aportar prueba pericial para demostrar que, en el caso concreto, el valor de tasación hipotecaria usado por la Comunidad en la comprobación de valores, no se corresponde con el real del inmueble.

De este modo, la justicia está plantando cara a la administración autonómica, que se ampara en una doctrina legal que fijó el Tribunal Supremo en el 2011, en virtud de la cual a la Administración le basta con considerar que el valor de tasación es el valor real del inmueble.  Es decir, no tiene que justificar que dicho valor de tasación se corresponde con el valor real de la casa.

Esto significa que en los últimos años todos los recursos de los contribuyentes afectados por este método de comprobación que alegaban falta de motivación de las liquidaciones eran desestimados. Sin embargo, el escenario, como hemos visto, está cambiando a favor del ciudadano.

Motivos formales que también pueden alegarse contra el método de tasación hipotecaria 

Los contribuyentes también pueden alegar motivos formales contra el método de tasación hipotecaria, señala José María Salcedo. En concreto, algunos Tribunales administrativos y judiciales han venido echando en cara a la Administración la falta de constancia en la escritura de la hipoteca del valor de tasación fijado por los interesados.

También, el hecho de que la acreditación de la tasación hipotecaria mediante certificación de los servicios competentes no constara en la propia escritura de constitución de la hipoteca. Por último, se ha exigido a la Administración que acreditara la inscripción de la escritura en el Registro de la Propiedad, y no que sólo se incluyera en el expediente el asiento de presentación.

La alegación de estos motivos formales ha permitido la anulación de muchas comprobaciones de valores realizadas conforme a la tasación hipotecaria, indica el abogado de Ático Jurídico.

Sin embargo, la Administración va aprendiendo de sus propios errores, y por ello son cada vez menos las comprobaciones que adolecen de estos defectos formales.

Por ello, a día de hoy es más factible anular la comprobación de valores realizada conforme a este método, mediante una prueba pericial, o incluso denunciando la falta de visita del perito de la administración al inmueble, concluye Salcedo.

¿Hacienda debe visitar el inmueble para valorarlo in situ?

La visita del perito de la administración no es exigible en el método de la tasación hipotecaria. No obstante, todo podría cambiar tras la reciente sentencia del Tribunal Supremo que exige la visita del perito (funcionario) en el método de comprobación de valores de coeficientes sobre el valor catastral (artículo 57.1.b de la LGT). 

“En la referida sentencia, el Tribunal Supremo ha declarado que la visita del perito, exigida inicialmente sólo para el método del dictamen de peritos (57.1.e  de la LGT), es necesaria en cualquier método de valoración. Por tanto, puede considerarse que dicha visita, es exigible en cualquier método de comprobación de valores, y no sólo en el del dictamen de peritos o en el de coeficientes sobre el valor catastral”, subraya Salcedo.

Así pues, con esta sentencia podría iniciarse una revisión de la doctrina legal fijada por el Supremo allá por el 2011. “No tiene sentido que la visita del perito se exija sólo en unos métodos de comprobación de valores, y en otros no. Máxime, cuando la finalidad de dicha visita es garantizar al contribuyente, mediante una comprobación in situ, que el valor resultante del método de comprobación elegido, se corresponde con el valor real que tiene el inmueble”, sentencia Salcedo.