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Cómo afecta al IRPF e IVA de los propietarios la moratoria o condonación del alquiler

La Gran Vía de Madrid, vacía por el coronavirus / Gtres
La Gran Vía de Madrid, vacía por el coronavirus / Gtres
Autor: Redacción

El Gobierno ha puesto en marcha una serie de ayudas para “salvar” a aquellos inquilinos que, debido a la merma de ingresos como consecuencia del covid-19, no pueden afrontar el pago del alquiler. Incluso algunas empresas arrendadoras ya han comenzado a aplicar a sus arrendatarios moratorias en el pago de las rentas e, incluso, condonaciones. Pero, aunque el propietario no obtenga ingresos en determinado periodo de tiempo, debe tributar por ellos.

Los posibles acuerdos voluntarios entre las partes a los que puede llegar el arrendador y el inquilino pueden ser la exoneración al inquilino del pago del alquiler o la concesión de una moratoria por un determinado tiempo, tal y como subraya José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Sea cual sea la medida que se lleve a cabo y teniendo ya en cuenta las ayudas al alquiler aprobadas por el Gobierno, Salcedo recomienda encarecidamente que el pacto alcanzado entre las partes se documente por escrito, ya que, a efectos fiscales, la diferencia entre un simple impago de la renta y un acuerdo de exoneración de la renta o de la moratoria es muy importante.

Por ejemplo, el impago del alquiler no exime al propietario de declarar el IRPF en la renta o ingresar el IVA. Aunque luego legalmente es posible, en ocasiones, deducirse los saldos de dudoso cobro en el IRPF y modificar la base imponible en el IVA para compensar el impago. De ahí que sea importante demostrar que no es un impago, sino un acuerdo entre propietario e inquilino.

Cómo debe tributar el propietario ante el covid-19

  • Exoneración del pago del alquiler: en caso de ser un inmueble (local comercial, por ejemplo) sujeto a IVA, la suspensión del pago de la renta equivaldría a la cesión gratuita del inmueble durante el plazo pactado, por motivos propios de la actividad económica. Y el propietario podría verse liberado de tener que ingresar el IVA que no ha cobrado.

En caso de que el inmueble en alquiler sea una vivienda, el arrendador no tendrá que tributar por unos rendimientos del capital inmobiliario que, según el acuerdo firmado, no puede exigir al inquilino. Por ello declarar una renta que será el 2% del valor catastral (el 1,1%, si el inmueble está en un municipio con valores revisados).

“Si las rentas del alquiler tributaran como actividad económica (por contar con una persona a jornada completa), el contribuyente tampoco deberá incluir en su IRPF dichas rentas porque en función del pacto alcanzado con el arrendatario, la renta del alquiler ya no es exigible”, comenta Salcedo.

  • Moratoria en el pago de la renta: el propietario no exonera del pago al inquilino, sino que aplaza el pago, con lo que la renta sigue siendo exigible. Este retraso en el pago no exime al arrendador de tributar en su IRPF (como rendimiento del capital inmobiliario, o como actividad económica), ni en el IVA. Y el socio de Ático Jurídico considera que deberá imputar el rendimiento al período en el que sea exigible (anual, en el IRPF, y trimestral o mensual, en el IVA), según el acuerdo alcanzado.
  • Pago parcial de la renta: en caso de pactar el pago parcial de la renta y aplazar parte del importe restante, el propietario deberá tributar tanto en el IRPF como en el IVA en el momento en que la renta sea exigible. 

Qué pasa con las retenciones del IRPF ante el impago del alquiler

En caso de que el inquilino sea una empresa o un profesional, el inmueble está sujeto a una retención del 19% y esta retención no nace hasta que se paga la renta. Salcedo recuerda que la retención se efectuará en el momento en que se pague la renta, antes no.

Por último, Salcedo señala que “cuando se respete el acuerdo, y el inquilino pague en la forma pactada, el propietario solo podrá deducirse en su declaración del IRPF la retención efectivamente practicada. Y cuando dicha retención no se haya practicado, porque no se haya pactado el pago la renta, no podrá deducir nada en su declaración de IRPF”.