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Plusvalía municipal: el Supremo aclara cómo calcular el valor del terreno al vender una casa

Gtres
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Cuando se vende o se hereda una vivienda hay que pagar la Plusvalía municipal, un impuesto que grava el valor del terreno. El Tribunal Supremo en una sentencia reciente ha aclarado cómo se puede calcular el valor que tiene el terreno y el valor de la vivienda construida, con el fin de saber si ha habido un aumento de valor, y Hacienda pueda exigir el pago del impuesto, o si no lo ha habido. En resumen, el Alto Tribunal acepta cualquier método de cálculo admitido en Derecho y no sólo el que utilizan muchos ayuntamientos.

Se trata de un impuesto que paga aquel contribuyente que haya vendido una casa o heredado, o aquella promotora que haya comprado un suelo para levantar casas y finalmente haya vendido el proyecto terminado. Es un tributo que se paga al Ayuntamiento. En todos estos casos interesa conocer cuál es el valor que el terreno tenía cuando se adquirió, y el que tiene al haberlo transmitido. Porque el impuesto de plusvalía municipal grava la transmisión de terrenos, no de construcciones.

De hechos, algunos ayuntamientos han barrido para su casa al considerar que la única forma de calcular el valor del terreno cuando se vende o hereda un inmueble es acudiendo al recibo catastral. Es decir, al objeto de ver qué proporción del valor catastral correspondía al valor del terreno. Y cuál, al valor de la construcción. Todo esto, para aplicar posteriormente dicha proporción al valor de transmisión del terreno, tal y como recuerda José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.

Aplicar el impuesto sobre el valor del terreno ha sido muy beneficioso para algunas ciudades como Madrid, ya que en los últimos años ha aumentado considerablemente el valor catastral de los terrenos. y así el Ayuntamiento de Madrid ha podido recaudar más. Por ejemplo, pensemos en un solar adquirido por 200.000 euros, y trasmitido, una vez edificado, por 350.000 euros. Pues bien, si de los 350.000 euros de valor de transmisión, el 65%, según el recibo catastral corresponde al terreno, tendremos un valor de transmisión del terreno de 227.500 euros. Y, por tanto, la existencia de una “ganancia”, en comparación con el valor de adquisición del solar.

Pero el Juzgado de lo Contencioso nº 6 de Madrid ha puesto patas arriba esta forma de calcular el valor del suelo. En un caso resuelto ha dado más credibilidad a la prueba pericial aportada por el contribuyente que a la proporción del recibo catastral invocada por el consistorio. El Ayuntamiento pretendía que su “método” se considerase como el único válido para estos casos, en los que es necesario determinar qué valor tiene un terreno sobre el que se ha construido. Y ello, al objeto de saber si ha existido o no, incremento de valor, y pagar o no la plusvalía municipal.

De hecho, el consistorio madrileño alegó que el método del porcentaje del recibo catastral, es un medio muy utilizado en el derecho tributario. Y se remitía al artículo 3.2 del Real Decreto 634/2015, de 10 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto de Sociedades vigente, que establece el siguiente criterio para calcular el valor del suelo, a efectos del cálculo de las amortizaciones en el Impuesto sobre sociedades: "Cuando no se conozca el valor del suelo se calculará prorrateando el precio de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción".

Pero el Juzgado de lo Contencioso dio la razón al contribuyente, con lo que el Ayuntamiento recurrió en casación la sentencia ante el Tribunal Supremo.

El Supremo decide

En una sentencia del 4 de febrero de este año, el Alto Tribunal ha declarado que se puede conocer el valor del terreno por cualquier medio de prueba admisible en Derecho. Y que sólo se recurrirá al valor catastral cuando se desconozca el valor atribuible al suelo. Es decir, deja la puerta abierta a que el contribuyente presente otro método de prueba admitido en el ordenamiento jurídico.

De hecho, el Supremo considera que hacer prevalecer el método de valoración de los terrenos propuesta por algunos ayuntamientos supone imposibilitar por completo al contribuyente para que demuestre el “verdadero” valor del suelo en el momento de la venta de una vivienda o cualquier otro tipo de inmueble.

Es más, el abogado Salcedo recuerda que el artículo 110.4 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales fue declarado inconstitucional, por impedir a los contribuyentes probar la inexistencia de incremento de valor del terreno. Algo parecido ocurriría si a los contribuyentes se les negase la posibilidad de probar el valor de estos terrenos construidos, por un método distinto al del porcentaje del recibo catastral.

Todo lo anterior, ha llevado al Supremo a fijar la siguiente doctrina casacional: “El método consistente en la proporción que represente en la fecha de la transmisión el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total del bien inmueble puede ser apto para obtener el valor del terreno cuando no se conozca el valor atribuido al suelo, pero no puede otorgarse a dicho método el carácter de exclusivo o único ni, desde luego, imponerse a cualesquiera otros medios de prueba admitidos en derecho, que podrán ser legítimamente utilizados por el interesado para determinar el valor del suelo y que serán libremente valorados por el órgano judicial conforme a las reglas de la sana crítica.”

Se trata de una sentencia muy favorable para los contribuyentes disconformes con la cuantía que les toque pagar de plusvalía municipal, pero José María Salcedo recuerda que el problema está en que serán los juzgados los que deberán valorar qué método es el más justo, si el del contribuyente o el del consistorio. “Volveremos a encontrarnos con pronunciamientos dispares, a veces entre Juzgados de una misma capital. Y ello, según el criterio de cada juez, y la forma que tengan de valorar la prueba aportada por los contribuyentes”, concluye Salcedo.

Qué es la plusvalía y cuándo se paga

Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando se produce una transmisión.

La fórmula de cálculo de este impuesto no tiene en cuenta el precio de compraventa, ni la ganancia obtenida, sino tan solo el valor catastral del inmueble. El cálculo del impuesto se hace en función de unas tablas de coeficientes que corrigen el importe que debemos de pagar en función del tiempo durante el que se ha mantenido la posesión del inmueble con un máximo de 20 años.

Este impuesto debe pagarse cada vez que haya una transmisión, ya sea por compraventa o permuta. En líneas generales, paga la plusvalía quien transmite el inmueble, excepto en la herencia o donación que lo paga quien lo recibe.

Dónde y cómo se tramita la plusvalía

El impuesto debe tramitarse en el Ayuntamiento donde esté ubicado el inmueble en el plazo de 30 días naturales desde la compraventa si la transmisión ha sido por venta, o de 6 meses desde el fallecimiento si ha sido adquirido por herencia.

Hay que presentar toda la documentación referente a esa transmisión y el Ayuntamiento notificará la liquidación resultante que hay que abonar y el plazo de pago voluntario.