Siempre pasa lo mismo. Llega el momento de recibir una vivienda y nos asalta la duda de si subrogarnos a la hipoteca que nos ofrece el promotor, que por lo general suele ser algo más cara que la que vemos anunciada constantemente por la tele o las paradas de los autobuses
La pregunta "¿me subrogo a la hipoteca que me ofrece el promotor?" no tiene una respuesta definitiva. Como casi todo en esta vida, depende. ¿Y de qué depende? pues evidentemente de sus condiciones. Son muchos los compradores que se subrogan a la hipoteca del promotor "por no complicarse la vida"
En primer lugar hay que tener en cuenta que la promotora y el banco son los primeros interesados en que te subrogues a su hipoteca. Normalmente, el banco concede una hipoteca a la promotora por unos tres años para la compra del suelo y posterior construcción de viviendas y después se parte ese crédito entre todas las viviendas que compongan la promoción para que los clientes se vayan subrogando
Así, a la promotora le interesa que te subrogues a la hipoteca porque se ahorra los gastos de cancelación de tu préstamo y al banco porque consigue un cliente con una hipoteca a 25 años o más. Para convencerte, te explicarán que si te subrogas, te ahorrarás, entre otros y principalmente, el impuesto de actos juridicos documentados (ajd) de constituir una nueva hipoteca que dependiendo de las comunidades suele ser entre un 0,5% y un 1% del total de la hipoteca. Así, para una de 200.000 euros, supondría un ahorro de 2.000 euros en el momento de firmar la hipoteca. Además, podrías ahorrarte la tasación y la comisión de apertura en el caso de que no se necesiten
En este punto, debes tener claro que si rechazas la hipoteca que te ofrecen, no tienes que pagar los gastos de cancelación, que deben correr por cuenta del promotor. Algunas empresas hacen firmar a sus clientes que si se echan atrás deben correr ellos con ese gasto, pero es una claúsula abusiva que te puedes negar a tener que afrontar
La constante bajada de los diferenciales que las entidades cobran a sus clientes han motivado que cada vez más compradores rompan con el banco del promotor y se busquen una hipoteca por su cuenta más barata. Aquí hay que tener cuidado y estar atento a las comisiones que nos cobrarán y a la vinculación que nos pedirán mediante la contratación de productos
De saque, cambiar nos costará el 1% de la hipoteca porque debemos constituir una nueva, la tasación del inmueble y otros gastos de gestoría y notaría. Sin embargo, el ahorro para una hipoteca a 30 años de 200.000 euros que tenga Euribor + 0,75 a una con Euribor + 0,40 es de unos 45 euros al mes, 540 euros al año y 16.200 euros en la vida total del préstamo
Es decir, que en amortizar los costes generados por abrir una hipoteca en otro banco puede tardarse unos cuatro años aproximadamente. Con los datos en la mano, ya depende de cada uno decidir qué hacer
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