La tasación o valoración de la vivienda que se hace como paso previo a la concesión del préstamo por parte de una entidad financiera es de gran importancia y la más conocida por el hipotecado. Sin embargo, en todas las escrituras de las hipotecas figura otro tipo de tasación poco conocida por los hipotecados: la tasación a efectos de subasta de una vivienda, que es el valor que adquirirá dicha vivienda en caso de ejecución hipotecaria por impago
Cuando una persona pide un préstamo hipotecario al banco, éste necesita una tasación que determine el importe máximo para financiar la vivienda y es la valoración que todo el mundo conoce. Sin embargo, lo que se desconoce es que este valor de tasación es diferente del que se le asignaría en un proceso de subasta
José Ignacio navas, coordinador del observatorio de la vivienda del consejo general del notariado, asegura que “hay entidades financieras que tasan por la totalidad de la responsabilidad hipotecaria, otras por el principal del préstamo y otras por una cantidad que no se sabe muy bien de dónde ha salido”. En resumidas cuentas, la práctica es muy diversa y ambas tasaciones no tienen porqué coincidir en el valor de la casa hipotecada
En opinión de Jaime álvarez, director de pública subasta, este tipo de tasación (o garantía hipotecaria), que la lleva a cabo la entidad financiera, está calculada como la tasación de la vivienda más estimación de intereses de demora y costas procesales y puede encontrarse en torno al 20 ó 30% por encima del valor de tasación inmobiliaria “aunque hay casos en los que ha llegado a duplicar ese valor de tasación” afirma
Por ejemplo, una tasadora tasa una vivienda en 100.000 euros como paso previo para obtener la financiación. Además, de este valor, en las escrituras de la hipoteca figura la tasación a efectos de subasta que es entorno a los 120.000-130.000 euros, donde se incluyen las costas procesales, los intereses de demora, etc. éste es el valor por el que sale a subasta la vivienda
Pero, como bien señala álvarez, la tasación a efectos de subasta puede duplicar la tasación inmobiliaria. Por ejemplo, el año pasado salió a subasta un inmueble en la zona centro de Madrid cuya garantía hipotecaria (tipo de subasta) fue de más de 6 millones de euros cuando su valor de tasación era de unos 3,5 millones de euros. Y ¿por qué esta diferencia? según el experto, porque “la entidad financiera si presta mucho dinero, cobra unos altos intereses para cubrir riesgo y establece una alta garantía hipotecaria para cubrir el valor de la deuda”. En este caso, el motivo del embargo fue el impago de unas letras hipotecarias de una entidad refinanciadora. La subasta quedó desierta y se la adjudicó la entidad
En caso de que la entidad financiera ejecute la hipoteca, pasan en torno a 9 ó 12 meses hasta que se va formando el expediente judicial y el siguiente paso es el embargo de la vivienda que hay que comunicar con 20 días de antelación como mínimo. Según los artículos 670 y 671 de la ley de enjuiciamiento civil (lec), en la subasta un subastero puede pujar por el 70% del valor por el que la vivienda ha salido a subasta, es decir, por 84.000 euros. Si la subasta queda desierta, la entidad financiera se la queda por el 50% de su valor de tasación o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, y el importe restante lo tiene que pagar el deudor
Leer bien la escritura
El notario navas avisa de que en el momento de firmar la escritura hay que saber que en ella está recogida la tasación a efectos de subasta, para que el banco pueda utilizar el procedimiento de ejecución directa o subasta en caso de que el hipotecado no pueda hacer frente al pago del préstamo
Navas advierte de que apenas se conoce o se da importancia a este tipo de tasación y recuerda que el notario está obligado a leer las escrituras y avisar a los hipotecados de la existencia de este tipo de tasación, por lo tanto, deberá informar de ese valor. Navas cree que “la lectura de las escrituras a veces no basta y se hace necesaria la explicación”. El notario se sorprende de la reacción de los hipotecados cuando lee las escrituras. “Habitualmente surgen bromas como 'no nos asuste o eso no nos va a pasar'... y señala que aunque es cierto que no hay que dramatizar, sí es conveniente “informar de lo que se está firmando”
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15 Comentarios:
En teoria todo muy bonito, pero en la práctica como nadie puja, todos los bancos se estan quedando con los inmuebles al 50%, como máximo. Eso si, los ponen a la venta por el 100% de su valor + financiación. Por lo tanto el que quiera comprar y necesite financiación, a pasar por el aro.
Y todo esto con el dinero del BCE. No por nada nos quieren cortar la financiación!!
Los bancos *************se forrarán con los embargos********** al final venderán todas las propiedades con un 50 ó 60 % de beneficio sobre lo pagado........................como ya ha dicho el grán plumero la banca no pierde nunca,el que esté esperando el regalito o que le vendan a él por el importe pagado por ellos.........................******* que se mire las dos piernas y cuando ya no tenga ni un pelo aun seguirá esperando********
La segundamano se está vendiendo a la velocidad de la luz,,,, todo lo que está en precio dura...............................,,,,,,, instantes,,,,,,,,, cuando el verano finalice ,,,,,los compradores terminarán a golpes por conseguir el pisito............... se parecerá a la apertura de los centros comerciales el primer día de las rebajas..................entrando todos como borrregos.
!!! Señores el cuento de los descuentos ha tocado fondo todas las estadísticas de bajadas no pasan de 1% el que no compre antes de final de año.......................................................... que trabaje en la próxima película de *****cariño he encojido a los niños******* se ponga delante de la máquina y cuando tenga el tamaño de una lenteja podrá vivir en**** una seta del bosque****.
Se han echo tantas barbaridades en las tasaciones que ahora la gente sale desmesuradamente perjudicada, puesto que te dejan el 80% de tasación de la vivienda o maximo el precio de escritura. De todas formas hay que montarselo bien y conozco un caso que el 80 % valor de tasación supera con creces la cantidad que quiere el cliente, pero no en este caso solo de dejan maximo el precio de escritura, con lo cual se ha visto obligado a escriturar por un precio más elevado que el real, aunque le cuiente más impuestos, pero al fin y al cabo tiene el dinero para comprar y pagar los gastos ( que no son pocos). Evidentemente con el visto bueno del vendedor, ya que en este caso no existe incrmento de patrimonio.
Plumero, a ti se te ha ido la pinza verdad??? Jaja lo peor de todo es que ni tu te crees lo que dices !!! Deja ya de engañar a la gente...
Plumero no esta aqui para engañar esta aqui para hacernos reir, yo casi todos los dias me parto de la risa con el, tiene un don para la comedia que no se como no lo aprovecha
Pues yo trabajo con una entidad bancaria y esta ocurriendo lo que dice plumero. Reir, reir. Pero se estan quedando los bancos al 50% con las casas y las venden al 100 %.
Que me da vergüenza todavia cuando vamos a firmar, y los que os creeis tan listos, se les estan firmando hipotecarios por viviendas que costaron la mitad y el llanto de muchas familias.
Anda ya Alimañas, que os creeis que comprais chollos. Vosotros si que sois un chollo para mis jefes. Que cuando quieran os ponen el caramelo en la boca de financiacion 100% y entrais a saco. Por que no teneis un duro y al final, teneis que doblegaros ante ellos.
Los listos, cuanto me han jod...... estos artistas.
Soy nuevo en esto y desconozco estos intríngulis.
Estoy interesado en comprar en una subasta por Internet de pisos embargados de diversos bancos que saca bnp paribas.
No sé hasta que punto la picaresca puede ejercerse para conseguir privilegios o que el propio bnp pueda hacer pujas como otro supuesto participante, para conseguir incrementar el precio de salida.
Tengo un montón de preguntas que me hacen dudar de la fiabilidad de este tipo de ventas.
Si alguien puede darme algún tipo de información al respecto, me ayudaría mucho para tomar una decisión
No te engañes dudoso, todo lo que los bancos te ofrezcan en subasta no te va a proporcionar un precio mas interesante que el que ya tienes el mercado de segunda mano, la gente que queremos vender nuestra casa a estas alturas de la pelicula no buscamos ningún beneficio económico, simplemente se busca dar salida a un producto cuyo precio obsoleto ahoga a mas de uno, además tu mismo te estás contestando, ellos mismos hacen las pujas para situar los precios en un mundo irreal, busca en la segunda mano, que encontrarás sin dificultad interesantes cosas. No voy a entrar por otro lado en darte un calificativo hacia tu persona Sobre el aspecto etico y moral que supone comprar un piso en subasta a un banco, sabiendo que detras se oculta la desgracia de una familia echada a patadas a la calle y que además se han quedado con una deuda inasumible que "legalmente" deben de pagar, a la vez que tu "buscachollosendesgraciaajena" vas a tener que pagar tambien, es decir el banco va a cobrarse el piso por partida doble, por haberselo colocado a algún pardillo como tu, ademas de perseguir de por vida al pobre deshauciado. En fin, que tengas un buen día.
He leído tu comentario y me parece acertado en todo su contenido, pero, el caso es que yo me hago una pregunta ¿Para una persona que ha perdido su piso y se ha puesto en subasta, no es mucho mejor (no entro en cuestiones éticas) que paguen el 70 % del valor los subasteros, antes de que se la quede el banco al 50% de su valor?. Digo esto porque a dudoso le estás echando para atrás por cuestiones éticas y yo creo que deberíamos arengarle a que continue con sus ideas sean o no moralmente "dudosas". Un saludo
Buscad en facebook, "huelga consumo funcionarios", vereis la que nos espera este verano
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