En la situación actual de gran restricción en la concesión de hipotecas resulta muy importante saber cuáles son los criterios de riesgo que aplican los bancos cuando pedimos un préstamo hipotecario para saber si podemos mejorar algún aspecto
Desde idealista.com/hipotecas, la sección de hipotecas de este portal, señalan que las entidades financieras analizan fundamentalmente 3 aspectos diferentes:
1. Capacidad de pago de los solicitantes
Como en cualquier préstamo o crédito, la expectativa de los bancos es que el cliente sea capaz de devolver el préstamo concedido, y para ello analizan:
A. Estabilidad laboral: se tiene en cuenta la probabilidad de pérdida de trabajo o de cambio de condiciones del mismo. Es este sentido, generalmente se valora más a los funcionarios o a asalariados con contrato fijo y varios años en la empresa y menos a los que tienen contrato temporal o a los autónomos. También se tiene en cuenta el sector de actividad, penalizándose más aquellos sectores con un mayor riesgo de pérdida de empleo
B. Estabilidad de los ingresos: actualmente se cuestiona mucho los ingresos de solicitantes que perciben gran parte de su nómina a través de comisiones (por su riesgo de discontinuidad), así como los ingresos de autónomos, por este mismo motivo
C. Ratio de endeudamiento: se calcula la cuota de la hipoteca dividido por los ingresos netos mensuales, y este ratio no debe superar el 33%-35% para la mayoría de las entidades, en algunos casos llegando hasta el 40%
D. Sensibilidad a una subida de tipos de interés: aunque el préstamo concedido tenga un tipo de interés inicial del 3,25% - por poner un ejemplo – las entidades financieras simulan una cuota hipotecaria para un tipo de interés del 5%, para asegurarse que los clientes van a ser capaces de hacer frente a dicha cuota en el futuro (no olvidemos que estamos contratando un préstamo a largo plazo, y en algún momento de la vida del préstamo estaremos pagando cuotas calculadas con este tipo de interés, o incluso mayor)
E. Ingresos disponibles: se calcula restando a los ingresos netos mensuales de los solicitantes la cuota del préstamo hipotecario y las de otros préstamos, normalmente aplicando otros gastos en función del número de miembros de la unidad familiar. El objetivo de este ejercicio es asegurar que los clientes podrán hacer frente a sus gastos habituales. Por ejemplo, si los ingresos mensuales de la familia son de 2.000 euros y tienen 2 hijos, la cuota del préstamo es de 800€ (un 40%) y además se tienen préstamos que suman cuotas de 600 euros, probablemente las entidades pongan muchos reparos a la concesión del préstamo, pues estiman que la familia no podría hacer frente a todos sus gastos corrientes con un disponible de 600 euros
2. Valor del préstamo sobre el valor de la vivienda
En caso de que los solicitantes no sean capaces de cumplir con sus compromisos de pago mensuales, las entidades tienen que recurrir a la garantía hipotecaria (es decir, a la vivienda), para cobrar su préstamo, por lo que este punto también es estudiado
A. Valor de la vivienda: normalmente las entidades aplican un límite del 80% del valor del préstamo dividido entre el menor de dos valores: el importe de compra escriturado y el valor de la vivienda, según la tasación oficial efectuada. Este criterio de mínimos – aplicado por muchas entidades – resulta contraproducente cuando en situaciones como la actual, podemos encontrar un “chollo” y el valor de compra es sensiblemente inferior al valor de tasación. En el fondo, lo que las entidades persiguen con este criterio es intentar que los clientes hagan una aportación inicial importante, que demuestre su nivel de compromiso
B. Recolocabilidad de la vivienda: las entidades analizan cada vez más este punto, que no es más que la facilidad de venta de esa casa a un buen precio en el hipotético caso de tener que embargar el piso. Dicho de otra manera, cuanto más atractiva y demandada sea la vivienda, mejor (la mayoría de las entidades tienen incluso ciertas zonas geográficas donde no quieren firmar préstamos hipotecarios, por la dificultad de venta de viviendas)
3. Rentabilidad del préstamo, o mejor dicho, del cliente
Si antes las guerra de las hipotecas y las facilidades de financiación de las entidades hacía que los diferenciales fuesen muy bajos, ahora la prioridad de los bancos es rentabilizar desde el primer día la relación con los solicitantes
A. Tipo de interés a aplicar: los tipos de interés aplicados son sensiblemente superiores ahora que hace uno o dos años, y no solamente por la reciente subida del Euribor, sino porque los diferenciales son muy superiores. La política común de los bancos es aplicar un diferencial siempre superior al 1%, y en muchos casos en el entorno del 1,50%-2,00%, como punto de partida
B. Vinculaciones con el banco: los bancos están ofreciendo reducciones de dicho diferencial en función del número de vinculaciones de los clientes con el banco (o dicho de otra manera, en función de la rentabilidad que pueda sacar el banco a través de otros productos)
En resumen, los bancos analizan actualmente con mayor detalle las solicitudes de préstamos hipotecarios y las características de los clientes y además buscan una mayor rentabilidad en los mismos. Como solicitantes debemos ser capaces de entender estos criterios y prepararnos para exponer y defender nuestra situación financiera, la capacidad de afrontar la hipoteca que solicitamos y buscar el préstamo hipotecario que se adapta a nuestras características personales
Si bien es cierto que hay perfiles de clientes que actualmente tienen cerradas las puertas del mercado hipotecario también hay una necesidad de fidelización de nuevos clientes y el acuerdo debe ser satisfactorio para ambas partes. Al igual que las entidades son selectivas con los clientes y los préstamos que formalizan también los consumidores debemos analizar las diferentes alternativas del mercado: estudiar pros y contras, asesorarnos y decidir en función de lo que más nos interese
Información elaborada por idealista.com/hipotecas
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17 Comentarios:
En las direcciones de riesgo de la banca (por lo menos en Canarias donde yo trabajo) no se da ningún préstamo, con la excepción de pisos o casas propiedad de mi banco o créditos por valor inferior al 45% de tasación. En el resto de casos (funcionarios incluidos) se les invita a ir a otro banco o se les ofrece Euribor más dos puntos.
En las direcciones de riesgo de la banca (por lo menos en Canarias donde yo trabajo) no se da ningún préstamo, con la excepción de pisos o casas propiedad de mi banco o créditos por valor inferior al 45% de tasación. En el resto de casos (funcionarios incluidos) se les invita a ir a otro banco o se les ofrece Euribor más dos puntos.
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Y ...... de que vive tu banco??? porque pillado se le ve.........
Saludos y vete buscando otro trabajo sin acritud.
Querrás decir superior al 45%, ¿No?
La aportación inicial no es para demostrar un nivel de compromiso ... que mas compromiso que el de contratar un deuda para 20 / 25 / 30 años?
La aportación inicial permite al banco tener ya asumido un desceunto para dar salida a la vivenda en caso de que el comprador no pueda pagar en los primeros años.
Exemplo:
Compro a 200 000, aporto 40 000, al año 2 no puedo pagar, el banco se queda con mi vienda y sin contar lo que ya he devuelto durante los 2 años, la entida finciera podria dar salida al bien a 160 000 si asumir ninguna perdida.
Eso ocure porque el mercado tiene una tendendia a la baja, se anticipa una bajada.
Al igual que hace unos años se anticipaba las subidas dando más del 100% de la hipoteca.
;o)
Vamos, que ahora hacen lo que siempre deberían haber hecho.
Este es el panorama.......así que a poner dinero o a vivir de alquiler o a esperar que vuelva el credito facil, (en este último caso veo igual de probable que los pisos vuelvan a subir un 15% anual a que se vuelva a financiar locuras al 100% o 110% sin avales, cosa que me alegro)..........cada uno por lo tanto que vaya preparando su futuro.
Un ejemplo obtimista: si ves un piso de 300.000€ y te enamoras pero estás esperando bajadas de precio digamos que se ponga en 75.000€; un regalo vamos; tendrás en este caso hipotetico que haber ahorrado el 20% del valor del piso hipotetico + sus hipoteticos gastos=22.500€.
Si el piso es del banco no piden nada!!
Porque no valen nada, ¿Desde cuando la banca "regala" algo?
Jajaja kamunikunkis ja
La banca en España ha estado obsesionada por el crecimiento a cualquier precio, y ha sido complice de la burbuja y por su entrada en panico y la salida de los riesgos de las empresas, su pinchazo y estallido. Resultado pais arruinado morosida al 10% que es lo real....
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