En la situación actual de gran restricción en la concesión de hipotecas resulta muy importante saber cuáles son los criterios de riesgo que aplican los bancos cuando pedimos un préstamo hipotecario para saber si podemos mejorar algún aspecto
Desde idealista.com/hipotecas, la sección de hipotecas de este portal, señalan que las entidades financieras analizan fundamentalmente 3 aspectos diferentes:
1. Capacidad de pago de los solicitantes
Como en cualquier préstamo o crédito, la expectativa de los bancos es que el cliente sea capaz de devolver el préstamo concedido, y para ello analizan:
A. Estabilidad laboral: se tiene en cuenta la probabilidad de pérdida de trabajo o de cambio de condiciones del mismo. Es este sentido, generalmente se valora más a los funcionarios o a asalariados con contrato fijo y varios años en la empresa y menos a los que tienen contrato temporal o a los autónomos. También se tiene en cuenta el sector de actividad, penalizándose más aquellos sectores con un mayor riesgo de pérdida de empleo
B. Estabilidad de los ingresos: actualmente se cuestiona mucho los ingresos de solicitantes que perciben gran parte de su nómina a través de comisiones (por su riesgo de discontinuidad), así como los ingresos de autónomos, por este mismo motivo
C. Ratio de endeudamiento: se calcula la cuota de la hipoteca dividido por los ingresos netos mensuales, y este ratio no debe superar el 33%-35% para la mayoría de las entidades, en algunos casos llegando hasta el 40%
D. Sensibilidad a una subida de tipos de interés: aunque el préstamo concedido tenga un tipo de interés inicial del 3,25% - por poner un ejemplo – las entidades financieras simulan una cuota hipotecaria para un tipo de interés del 5%, para asegurarse que los clientes van a ser capaces de hacer frente a dicha cuota en el futuro (no olvidemos que estamos contratando un préstamo a largo plazo, y en algún momento de la vida del préstamo estaremos pagando cuotas calculadas con este tipo de interés, o incluso mayor)
E. Ingresos disponibles: se calcula restando a los ingresos netos mensuales de los solicitantes la cuota del préstamo hipotecario y las de otros préstamos, normalmente aplicando otros gastos en función del número de miembros de la unidad familiar. El objetivo de este ejercicio es asegurar que los clientes podrán hacer frente a sus gastos habituales. Por ejemplo, si los ingresos mensuales de la familia son de 2.000 euros y tienen 2 hijos, la cuota del préstamo es de 800€ (un 40%) y además se tienen préstamos que suman cuotas de 600 euros, probablemente las entidades pongan muchos reparos a la concesión del préstamo, pues estiman que la familia no podría hacer frente a todos sus gastos corrientes con un disponible de 600 euros
2. Valor del préstamo sobre el valor de la vivienda
En caso de que los solicitantes no sean capaces de cumplir con sus compromisos de pago mensuales, las entidades tienen que recurrir a la garantía hipotecaria (es decir, a la vivienda), para cobrar su préstamo, por lo que este punto también es estudiado
A. Valor de la vivienda: normalmente las entidades aplican un límite del 80% del valor del préstamo dividido entre el menor de dos valores: el importe de compra escriturado y el valor de la vivienda, según la tasación oficial efectuada. Este criterio de mínimos – aplicado por muchas entidades – resulta contraproducente cuando en situaciones como la actual, podemos encontrar un “chollo” y el valor de compra es sensiblemente inferior al valor de tasación. En el fondo, lo que las entidades persiguen con este criterio es intentar que los clientes hagan una aportación inicial importante, que demuestre su nivel de compromiso
B. Recolocabilidad de la vivienda: las entidades analizan cada vez más este punto, que no es más que la facilidad de venta de esa casa a un buen precio en el hipotético caso de tener que embargar el piso. Dicho de otra manera, cuanto más atractiva y demandada sea la vivienda, mejor (la mayoría de las entidades tienen incluso ciertas zonas geográficas donde no quieren firmar préstamos hipotecarios, por la dificultad de venta de viviendas)
3. Rentabilidad del préstamo, o mejor dicho, del cliente
Si antes las guerra de las hipotecas y las facilidades de financiación de las entidades hacía que los diferenciales fuesen muy bajos, ahora la prioridad de los bancos es rentabilizar desde el primer día la relación con los solicitantes
A. Tipo de interés a aplicar: los tipos de interés aplicados son sensiblemente superiores ahora que hace uno o dos años, y no solamente por la reciente subida del Euribor, sino porque los diferenciales son muy superiores. La política común de los bancos es aplicar un diferencial siempre superior al 1%, y en muchos casos en el entorno del 1,50%-2,00%, como punto de partida
B. Vinculaciones con el banco: los bancos están ofreciendo reducciones de dicho diferencial en función del número de vinculaciones de los clientes con el banco (o dicho de otra manera, en función de la rentabilidad que pueda sacar el banco a través de otros productos)
En resumen, los bancos analizan actualmente con mayor detalle las solicitudes de préstamos hipotecarios y las características de los clientes y además buscan una mayor rentabilidad en los mismos. Como solicitantes debemos ser capaces de entender estos criterios y prepararnos para exponer y defender nuestra situación financiera, la capacidad de afrontar la hipoteca que solicitamos y buscar el préstamo hipotecario que se adapta a nuestras características personales
Si bien es cierto que hay perfiles de clientes que actualmente tienen cerradas las puertas del mercado hipotecario también hay una necesidad de fidelización de nuevos clientes y el acuerdo debe ser satisfactorio para ambas partes. Al igual que las entidades son selectivas con los clientes y los préstamos que formalizan también los consumidores debemos analizar las diferentes alternativas del mercado: estudiar pros y contras, asesorarnos y decidir en función de lo que más nos interese
Información elaborada por idealista.com/hipotecas
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17 Comentarios:
Quiero una hipoteca: ¿De qué me examina el banco para dármela? La banca ha prestado algo más de un billón de euros en el ladrillo. Por lo tanto, para que pueda seguir prestando, lo más importante es que el banco en cuestión vea que va a poder recibir ese su parte correspondiente del billón prestado, con sus correspondientes intereses. Sí es así, entonces ya piensa si el potencial hipotecado reúne las condiciones necesarias pada poder pagar la nueva hipoteca. Hasta 2007 ó 2008, esto era poco importante, porque la vivienda subía el 17% anual, de forma que si un hipotecado no podría pagar la vivienda, la vendía, saldaba su deuda con el banco, y todavía le quedaba una pasta.
Interesante articulo pero hay muchas cosas que, como las hipotecas, están en letra pequeña. El factor crtico es la estabilidad laboral. Aunque tengas 500.000 euros en un Banco sin nómina no te dan un prestamo para un pisos de 350.000 ni aunque pongas 150.000 de entrada y pidas un prestamo de solo 200.000. Si eres mayor de 50-55 entoncesmejor que pagues todo en efectivo: este grupo está excluido. Lo cual ya me parece todo muy bien: que se joda el pais entero ya que si se hunde completamente todo cambiaria. Todo ha cambiado muchisimo para que nada de lo fundamental, quien tiene poder y quien no, no haya cambiado. ES muy jodido que yo que me ariesgué la vida luchando contra Franco diga esto: ¡Con Franco (paternalismo) estabamos mejor a excepcion de a libertad sexual que tenemos, lo demás es mierda!
Os ha faltado incluir un criterio fundamental : la implicación en la compra,es decir,qué parte del importe total de la compra más gastos implica el cliente en la operación.
Si, y a esto hay que agregarle que si eres extranjero (de la comunidad europea) y autonomo, aun es peor que te la concedan.
Que no estes en el paro( de momento tal y como se pone la economia quizas estes en unos meses)
Si tienes efectivo compraras.
Si no tienes un duro el banco no te dejara nada ni con avalistas, no tienen un duro.
Te daran la hipoteca solo para inmuebles del propio banco, craro esta que el precio del piso esta infladisimo. A ellos solo les interesa soltar la patata caliente a otro.
Conclusion no comtreis pisos en 4 años y los regalaran al final.
Islandia enjaulo a sus banqueros. Tras negarse a pagar las deudas de sus bancos, el país nórdico lleva ante la justicia a quienes causaron la catástrofe económica de la isla.
El país- 03.04.2011
¿De quién fué la culpa? De los bancos y de los banqueros, por supuesto. De sus excesos, de aquella barra libre de crédito, de su desmesurada codicia. La culpa fue de ellos, y en todo caso , de los políticos, que les permitieron todo eso. Pero... ¿Solamente de los bancos? El pais entero se vió atrapado en una burbuja. La banca se comportó de forma estúpida e irresponsable, pero la gente hizo algo parecido.
Las reglas normales de las finanzas quedaron suspendidas y entramos en la era del todo vale: dos casas, tres casas por familia, un Range Rover.. Los salarios subian y la riqueza parecía salir de la nada. Ni siquiera faltó una campaña nacionalista a favor de la supremacia racial de su casta empresarial, lo que demuestra lo peligroso que es meter en la cabeza de la gente ese tipo de memeces, ya sea "las casas nunca bajan de precio" o "los islandeses controlan mejor el riesgo de las inversiones por su pasado vikingo".
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¿A nadie le recuerda el orgullo islandés con la prepotencia de zapatero diciendo que en poco tiempo nuestro PIB superaría al italiano, al francés..? O a pacocascos con aquello de "la vivienda en España es así de cara porque los españoles pueden pagarla"
Vaya castillo de naipes que nos montamos con el ladrillo. Todo la supuesta bonanza y crecimiento sostenido en una estafa piramidal basada en el sector inmobiliario.
Pagando precios por las casas que doblan los de los paises europeos más desarrollados. Eso si, cobrando unos salarios de miseria. Todo sostenido por las "seguras" plusvalias que todo el mundo se sacaba año tras año con el incesante trapicheo de pisitos. Hasta el infinito y más allá.. je je
Hasta que un día alquien se da cuenta del disparate. Como en islandia, en estados unidos, en gran bretaña, en Irlanda.. Y todo el mundo le echa la culpa a los demás. Jamás a su propia codicia.
A ver si aquí tenemos las narices de meter en la carcel a bancos y tasadoras.
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