10 consejos para conseguir la hipoteca más barata

Los bancos anuncian unas hipotecas en sus folletos muy atractivas, pero que luego no están accesibles para todos los clientes debido a la situación de mercado hipotecario actual, con tipos de interés al alza, los diferenciales subiendo y los criterios de riesgos más restrictivos. Por eso, cuando salimos a buscar hipoteca, lo hacemos con la esperanza de encontrar la mejor hipoteca del mercado y a menudo esto nos lleva a frustraciones o pérdidas de tiempo porque la hipoteca que parecía ideal resulta que no es la que nos dan (bien por nuestras características o porque los requisitos del banco no son los que esperábamos)

Para evitar estas situaciones, es fundamental conocer bien cuáles son nuestras necesidades y cuáles nuestras limitaciones y nuestras armas ante el banco para conseguir la mejor hipoteca posible. Desde idealista hipotecas, la sección de hipotecas de este portal, te exponemos 10 preguntas que debes hacerte para conseguir la mejor hipoteca

1) ¿cuánto dinero me van a dar?

Para calcular cuánto puedo conseguir de financiación, dependerá de nuestro salario, tipo de interés del momento y de la duración hipoteca. En general no conseguiremos una hipoteca que suponga un pago mensual superior al 30- 40% de lo que ganemos

Ejemplo: si ganamos 2.000€ netos al mes, conseguiremos un préstamo con una cuota máxima de 800€. Si tomamos como referencia un tipo de interés del 3,5% (Euribor+1,5%) y un plazo de 25 años podemos conseguir como máximo un préstamo hipotecario de 160.000€ (visita nuestro simulador para ver tu caso concreto)

Por lo tanto, si pedimos menos dinero de esa cantidad, podremos aspirar a una hipoteca mejor que si vamos ajustados

2- ¿cuánto necesitamos de financiación?

No es lo mismo que necesitemos el 50% del precio de compra que el 100% + gastos. Esta pregunta nos está  limitando las entidades donde puedes solicitar el préstamo hipotecario. Tal y como explicamos en artículos anteriores la mayoría de las entidades, dan como mucho el 80% del menor de los valores entre valor de tasación y precio de compra

Por ello, todo el dinero que podamos adelantar al banco para reducir la hipoteca respecto al precio de la vivienda será un punto a nuestro favor para conseguir un crédito mejor

3- ¿cuál es nuestra capacidad de endeudamiento?

Igual que en la pregunta anterior no es lo mismo ir al 25% de endeudamiento que al 45%. Nuestro endeudamiento nos permitirá por un lado tener un mayor número de entidades donde poder conseguir la financiación y también poder plantearnos mayor número de posibilidades dentro de las condiciones del préstamo (préstamos a interés fijo o variable, acortar plazo, períodos de carencia, etc)

Así pues, el banco nos verá con menos riesgo si compramos una casa que no nos ponga en un aprieto a la hora de pagar, por lo que a menos riesgo, nos exigirá menos interés

4- ¿podremos asumir la cuota de la hipoteca?

Los préstamos hipotecarios tienen una duración media de 20 años, así que no podemos hacer nuestros cálculos partiendo de una situación puntual como la actual, con tipos de interés cerca del mínimo histórico. La media del Euribor de los últimos 17 años es del 3,87%, si añadimos un margen del 1-1,5% nuestro tipo medio estará sobre el 5%

También tenemos que valorar nuestra estabilidad familiar, posibilidad real de incrementar ingresos (de manera sostenible), qué incrementos de gastos podemos tener (hijos, mantenimiento familiares…) y qué haríamos si surge algún imprevisto que implique un desembolso (enfermedades, cambio de coche…)

En este sentido, convencer al banco de que podremos pagar la hipoteca en una situación más adversa a la actual y que nuestros ingresos son estables también nos servirá para arañar algunas décimas al diferencial

5- ¿cuál será mi renta disponible?

Tenemos que valorar nuestros ingresos disponibles: se calcula restando a los ingresos netos mensuales de la unidad familiar la cuota del préstamo hipotecario y las de otros préstamos; esta diferencia es el dinero de dispondremos para poder vivir todos los meses y hacer frente a todos nuestros gastos corrientes (luz, gas, teléfono, comidas, ropa, colegios, etc.)

Por lo tanto, si no tenemos ningún crédito pendiente debemos destacarlo en el banco y hacerlo valer para conseguir una mejor hipoteca

6- ¿préstamo hipotecario a tipo fijo, variable o mixto?

Para poder elegir entre un préstamo a tipo fijo o a tipo variable debemos tener en cuenta dos aspectos: uno, nuestra capacidad de asumir la subidas de tipo que sufrirá el préstamo a lo largo de su vida (15-25 años); y dos, una cuota fija nos elimina incertidumbres (es decir, subidas inesperadas de cuotas), lo que suele ser recomendable para aquellas personas cuyos ingresos no sean muy altos. El problema de los préstamos fijos es que el plazo suele ser como máximo de 15-20 años, y que además no suelen tener condiciones muy competitivas. Por otro lado, los bancos están aumentando sus ofertas de hipotecas mixtas, con tipo fijo durante un período inicial (3-5 años) y el resto variable

En este sentido, analizar bien nuestra situación personal y decantarnos por el producto que mejor se adapte a nosotros es también una forma de acceder a una buena hipoteca

7- ¿a cuántos años firmo la hipoteca?

Aquí la recomendación es clara: al menor plazo posible que te permita tu capacidad de pago. Aquí tienes un ejemplo de cómo un incremento de plazo supone una mejora de cuota muy inferior al incremento de intereses que acabarás pagando

El banco verá bien que firmes una hipoteca corta porque en caso de problemas siempre está la opción de poder ampliar el plazo para disminuir la cuota. Además, es un síntoma de fortaleza y disciplina financiera

8- ¿qué comisiones tengo que negociar con el banco?

Por lo general, las dos comisiones que tenemos que negociar con las entidades financieras son la comisión de apertura y la comisión de cancelación. La comisión de apertura se cobra una sola vez al firmar el préstamo y suele estar entre el 0,5% y el 1%

La comisión de cancelación de reembolso total o parcial nos la aplicarán cada vez que hagamos una amortización anticipada y suele estar entre el 0% y el 0,5

Debemos negociar con el banco todo lo que podamos las comisiones, ya que nos ahorrarán dinero ahora y en el futuro

9- ¿qué seguros puedo negociar?

En la mayoría de las ocasiones los bancos nos ofrecerán seguros vinculados como parte de la oferta vinculante del préstamo hipotecario. La aceptación de estos seguros suele conllevar rebajas en el diferencial del tipo de interés. Los dos seguros más habituales son el seguro de hogar y el de vida. Actualmente se están comercializando también los seguros de protección de pagos y en casos más excepcionales los seguros de protección del tipo de interés.
En estos casos debemos valorar lo que las coberturas de dichos seguros nos aportan, su coste y la contraprestación que recibimos vía rebaja en el diferencial durante toda la duración del préstamo (15-25 años)

Siempre que contratemos algún seguro o producto con el banco debemos beneficiarnos de los ingresos que les vamos a proporcionar. La vinculación con el banco es una de nuestras mejores armas para obtener una hipoteca barata

10- ¿cuánto tiempo tengo para buscar la hipoteca?

La hipoteca suele ser la mayor decisión financiera de nuestra vida, así que deberíamos asegurarnos que le dedicamos suficiente tiempo para tomar la decisión adecuada. No debemos aceptar de buena gana la oferta de nuestro banco de toda la vida, sin comparar con otras opciones, debemos siempre negociar lo que nos ofrecen y leer detenidamente hasta comprender lo que vamos a firmar

Así que, si no tenemos los conocimientos para tomar la decisión adecuada, o no disponemos de tiempo para realizar este trabajo de campo, utilizar los servicios de Asesores especializados Suele ser una buena opción, pero siempre asegurándote de que tú decidirás cuándo y con quién firmar la hipoteca, y no pagar los servicios de asesoramiento hasta que firmes el préstamo (y ya puestos, comparando los costes de los diferentes asesores, si lo miras con varios a la vez)

Información elaborada por idealista.com/hipotecas

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