¿Qué pasa si no puedo pagar la hipoteca?

Desde que estallara la crisis financiera en el año 2007 las ejecuciones hipotecarias han ido en aumento agravándose por la situación particular de España y en especial, por el paro. Las ejecuciones hipotecarias en 2010 alcanzaron las 71.187, el triple que en todo el año 2007 y con un aumento del 8% anual hasta octubre 2010. Ya en el año 2009 se registró una cifra récord de ejecuciones hipotecarias en toda España, con 92.632 en todo el año, un 59% más que en 2008

Las recientes declaraciones de esperanza aguirre y noticias sobre las “hipotecas a la americana” añaden también incertidumbre sobre qué obligaciones y derechos tenemos los hipotecados, y sobre todo, qué puede pasar en caso de que no podamos hacer frente a nuestras cuotas mensuales de la hipoteca

Qué pasa si dejo de pagar la hipoteca

Para saber cómo funciona un préstamo hipotecario en España debemos tener en cuenta que estamos hablando de dos conceptos paralelos pero diferentes: por un lado está el préstamo con sus condiciones particulares y por otra lado la hipoteca, que es una garantía adicional al préstamo

La hipoteca es un derecho real, es decir, recae sobre un bien o cosa (generalmente un inmueble). Dicho derecho real es una garantía de una obligación principal (el préstamo), esto quiere decir que la garantía hipotecaria no excluye la garantía personal, sino que es adicional a la misma

La hipoteca no es una garantía excluyente. Todo deudor, según nuestro código civil, responde con todos sus bienes presentes y futuros. La hipoteca es una garantía accesoria, que depende de esa obligación principal (el préstamo). Si la obligación principal se extingue, otro tanto pasa con la hipoteca. Pero al revés no sucede esto, quiere decir que si el acreedor saca a subasta la vivienda y obtiene por ella una cantidad inferior a la deuda que garantiza, el deudor no se libera y sigue estando obligado al pago de la cantidad restante en virtud de su garantía personal, como señalábamos anteriormente. Basándose en esto, el banco puede embargar tu nómina y otros bienes para cubrir el cobro de la deuda pendiente, aun cuando tú hayas perdido ya tu vivienda

Plazos del proceso de embargo

Hablar de plazos en un proceso judicial ejecutivo es un poco complicado en la actualidad teniendo en cuenta el volumen actual de estos procedimientos y depende mucho del juzgado donde te toque (que legalmente es el juzgado de la ciudad donde esté ubicada la vivienda),  y que los procedimientos pueden tener una casuística muy distinta. En líneas generales estaríamos hablando de:

• 3-6 meses de cuotas impagadas. Una de las preguntas más frecuentes es si el banco me puede ejecutar la hipoteca por impagar 2-3 cuotas. En la mayoría de las escrituras de préstamo hipotecario incluye la cláusula de “vencimiento anticipado”, por la que el banco podrá exigir por anticipado el pago de la totalidad, en caso de falta de pago de alguna de las cuotas (podría ser incluso una sola cuota)

En el caso de que la vivienda sobre la que se constituyó la hipoteca es el domicilio familiar, el art. 693 lec. Le da opción al deudor de paralizar la ejecución mediante la consignación de la deuda vencida en la fecha de la presentación de la demanda, incrementada con los vencimientos del préstamo, más intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento. Esto puede hacerse solamente una vez cada cinco años

• 5 meses para:

- Requerimiento de pago al deudor

- Interposición de la demanda

- Notificaciones a titular inscrito y acreedores posteriores

- Solicitud de certificación de dominio y cargas

• 5 meses para:

- Convocatoria de subasta (deben transcurrir 30 días desde las notificaciones). Debe anunciarse con 20 días de antelación a la fecha de celebración

- Si la mejor postura alcanza o supera el 70% del valor de tasación, el tribunal aprueba el remate y concede 20 días para consignar en la cuenta del juzgado

- Cuando la mejor postura no alcance el 70% el ejecutado dispone de 10 días para presentar a un tercero que ofrezca cantidad superior al 70% del valor de tasación o la cantidad adeuda si esta es superior a la mejor postura

- Si pasan estos plazos sin que ejecutante y ejecutado ejerzan sus derechos, podrá aprobarse el remate inferior al 70% y siempre que supere al 50% del valor de la tasación o siendo inferior cubra la cantidad por la que se despacha ejecución, intereses y costas

- Si finaliza la subasta sin ningún postor, el demandante tiene 20 días para solicitar la adjudicación de los bienes por el 50% del valor de la tasación

• 3-7 meses para:

- Señalamiento de la fecha para llevar a cabo diligencia de toma de posesión y lanzamiento

- Ejecución de lanzamiento

- Entrega de nuevas llaves por parte de procurador

Estos plazo son estimados y estaríamos hablando que como poco pasarían desde el primer impago 18-24 meses

¿Qué está pasando actualmente?

Actualmente la mayoría de las subastas están quedando desiertas, por lo que los bancos se están adjudicando las viviendas por el 50% del valor de la tasación, lo que está provocando que con el inmueble no se está cubriendo la totalidad de la deuda. Visto lo expuesto anteriormente, si la deuda que nos reclaman asciende a 180.000€ y el valor de tasación de la vivienda era de 200.000€, significa que el banco se puede adjudicar la vivienda por 100.000€ y exigirnos los 80.000€ restantes a través de solicitud de embargo de nuestra nómina y otros bienes (¡aunque ellos luego vendan la casa por 180.000€ y recuperen toda la deuda!)

Resulta obvio que esta estructura protege al acreedor frente al deudor y es lo que explica parcialmente que los diferenciales de los préstamos hipotecarios en España sean históricamente más bajos que los de otros países europeos

Pero desde el punto de vista del deudor, es una bomba de relojería: nos podemos encontrar sin casa, sin dinero, y además con una deuda pendiente que nos “hipoteque” nuestros ingresos futuros durante muchos años

Nuestras recomendaciones para evitar llegar a esta situación son las siguientes:

- Reconocer el problema lo antes posible, y actuar de manera rápida y decidida

- Intentar llegar a un acuerdo con tu banco para refinanciar la deuda, con un período de carencia si es posible (por ejemplo, si tienes una situación de menores ingresos transitoria)

- Los intereses de demora y los gastos judiciales son altos: debes solucionar tu problema antes de encontrarte en la fase judicial, para evitar tener que pagar costes adicionales elevados

- Si no vas a ser capaz de hacer frente a los pagos, asumir que es mejor vender la vivienda y saldar la deuda (o incluso percibir un ingreso adicional si vendes por encima del saldo de la hipoteca) que arriesgarse a perder la vivienda a un precio por debajo del mercado (que es lo que pasa si se adjudica la vivienda el banco)

- Si tienes otros préstamos y lo que te ahoga es llegar a fin de mes con la suma de todos, analizar la posibilidad de hacer una reunificación de deudas, de tal manera que pagues bastante menos al mes (esta opción no es barata, pero a menudo es una buena solución)

Información elaborada por idealista.com/hipotecas

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