G. Bernardos: “Una hipoteca fija al 1,3% era como si te tocara el Gordo: tardaremos en volver a esos números”

El analista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos es profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y dirige el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria en dicha institución. idealista/news le entrevista para conocer su opinión sobre cómo ha empezado el nuevo curso en el negocio inmobiliario español, cuáles son las previsiones para próximos meses y cómo está afectando la subida de tipos al inmobiliario. Además, el experto hace una radiografía de cómo está evolucionando la inversión y el negocio residencial en España.

Algunos dicen que va mal, otros que no es que vaya mal, sino que tenemos la referencia de años excepcionales. Como economista, dígame, ¿en qué momento está el inmobiliario en España?

Claramente estamos en un período de recesión inmobiliaria. Así sucede cuando las transacciones disminuyen notablemente y el precio baja. Según el Consejo General del Notariado, en julio de 2023 el importe anual de la vivienda había disminuido un 4,6% y las transacciones un 18,4%.

Es un resultado normal derivado del elevado aumento de los tipos de interés hipotecarios y de la contracción del crédito (un 22,4% anual en julio), pues muchas familias ya no pueden acceder a un préstamo y a otras no le queda más remedio que conformarse con obtener menos dinero del banco. Me sorprende mucho que en la actual coyuntura haya economistas que defiendan que el precio sigue subiendo, aunque así lo diga el INE.

Desde mi perspectiva, en el actual año se venderán 610.000 viviendas, aproximadamente un 15% menos que en el ejercicio anterior. Dicha cuantía supera la vendida en cualquier período entre 2008 y 2020. Por tanto, en relación a 2022, estamos en recesión, pero el mercado residencial está mejor que en trece de los últimos quince años.

Empieza un nuevo curso, y con él, nuevos retos: ¿qué le depara al sector en los próximos doce meses?

En 2024, el mercado residencial continuará en recesión, pues los tipos de interés seguirán siendo elevados, excepto si se produce un gran cataclismo económico en Alemania. La primera bajada la tendremos en primavera y a final del año probablemente se sitúen alrededor del 3,5%.

A los problemas generados por los tipos de interés hipotecarios, se añadirá un menor crecimiento económico. Si en 2023, el PIB crecerá cerca del 2,5%, el próximo año puede aumentar alrededor del 1,6%. Una cifra que comportará una creación de empleo sustancialmente inferior a la de 2023.

En dicho año, el precio de la vivienda caerá un poco menos del 5% y las transacciones alrededor del 10%. A pesar de ello, 2024 será un ejercicio bastante mejor que todos los comprendidos entre 2009 y 2017.

¿Qué le recomienda a un profesional del sector inmobiliario para hacer frente a esta leve recesión que se enfrenta el negocio del ‘real estate’ en España?

Lo que recomiendo a cualquier profesional del sector servicios: formación, esfuerzo y trato exquisito al cliente. Para mí, es la trilogía del éxito. Como profesor universitario que dirige el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona desde hace 22 años, he sido testigo de primera línea de la gran mejora profesional de las personas que se dedican al sector.

Desde mi perspectiva, es uno de los que más ha progresado en el siglo XXI, pues cada vez es más frecuente encontrarse con licenciados y graduados universitarios que trabajan en él. Para mí, es un gran orgullo encontrarme con antiguos alumnos después de una década y observar que se han convertido en magníficos directivos, gestores de family office o propietarios de agencias inmobiliarias muy reconocidas.

 Estamos en un momento convulso para el negocio residencial. ¿Qué opinión le merece la Ley de la Vivienda? ¿Cómo cree que va a evolucionar en los próximos meses?

La ley de Vivienda es una norma electoralista desarrollada por una Administración (la Central) que no tiene casi competencias sobre la materia. Por eso, no se había generado ninguna de similares características desde la llegada de la democracia.

Después de casi cuatro años en hibernación, la ley aparece en el BOE cuatro días antes de las elecciones municipales y autonómicas. Su principal aportación es un control de precios del alquiler, una medida que ha fracasado siempre que se ha adoptado. La impuso el régimen franquista y el resultado fue una gran caída del porcentaje de población que vivía de alquiler. En las provincias de Madrid y Barcelona, pasó del 82% y 81% de 1950 al 16% y 23,2% en 1991, respectivamente.

"En relación a 2022, estamos en recesión, pero el mercado residencial está mejor que en trece de los últimos quince años"

En la próxima legislatura, el alquiler de viviendas va a ser el principal problema nacional, junto con las listas de espera de la sanidad pública. La clave está en un gran exceso de demanda. Por cada vivienda en el mercado, habrá más de cinco interesados y el que conseguirá el piso será el que posea más ingresos. Recientemente, una de las principales inmobiliarias de Barcelona ha contabilizado 478 interesados en arrendar una vivienda después de cinco días de comercialización. No lo he soñado, sino que lo he contrastado.

Supongo que como economista, no está de acuerdo con la intervención del mercado… ¿qué alternativas tenemos?

Lo tenemos muy mal. Año tras año, los políticos suspenden la asignatura de la vivienda de protección oficial de alquiler. Todos son muy partidarios de ella, prometen que construirán un gran número y luego nada de nada. Te doy un dato: en 2022 solo se promovieron 4.150 unidades de la anterior categoría. Una cifra que ni tan solo constituye el aperitivo de una copiosa comida.

La única alternativa es convencer a los propietarios privados que en lugar de percibir 1.000 euros por el alquiler de una vivienda se conformen con obtener del inquilino 600. Los 400 restantes los debería sufragar la Administración, ya sea mediante una subvención al propietario o exenciones de impuestos, pago parcial de las reformas necesarias para conservar la confortabilidad de la vivienda, etc.          

Si así lo hiciera, aumentaría mucho la oferta de viviendas y los elevados incrementos del precio del alquiler pasarían al baúl de los recuerdos. No obstante, nada de ello harán los políticos, pues las anteriores medidas parecen que benefician a los propietarios, aunque realmente mejoran la vida de los inquilinos. Para los políticos, lo importante no es lo que es, sino lo que parece.

Se continúan viendo a los fondos como enemigos, pero el inmobiliario cree que son parte indispensable para poder crear vivienda asequible. ¿Qué opina?

Voy a nombrar a Den Xiaoping: “gato blanco o negro, da igual; lo importante es que cace ratones”. Con esta frase, el dirigente chino legitimaba la adopción de un modelo de desarrollo económico capitalista en un país comunista. Lo importante era que aumentara el nivel de vida de la población.

"En el mercado residencial, lo importante es que aumente la oferta"

En el mercado residencial, lo importante es que aumente la oferta, lo haga a través de pequeños propietarios o de grandes fondos. Una gran parte de los que están en el mercado de alquiler no son especulativos, sino patrimonialistas. Un ejemplo son los que pertenecen a compañías aseguradoras que se conforman con una rentabilidad de alrededor del 5%.

En cuanto a la vivienda; si hacemos ‘zoom out’ a España y nos comparamos con otros países, ¿cómo está el sector frente al resto de Europa? ¿Cómo se está viviendo el impacto de los tipos y la inflación en otros mercados?

La recesión inmobiliaria afecta a toda Europa y también a EE.UU, pues en todos los anteriores países ha existido una gran subida de tipos de interés y una reducción del crédito hipotecario. En 2023, lo más probable es que el mercado español esté entre los mejores de la zona euro, pues España será uno de los países donde más crezca del PIB de la anterior área.

¿Cuándo tocarán suelo los tipos de interés, en su opinión?

Difícilmente, los tipos de interés serán tan reducidos como lo fueron en el área euro entre enero de 2010 y junio de 2022. Hace quince meses, era fácil conseguir una hipoteca fija al 1,3%. Durante los últimos años, dicho tipo de interés o uno similar eran lo más parecido a que te tocará la lotería. No el Gordo de Navidad, pero si un quinto premio.

Auguro una lenta, pero constante bajada de tipos de interés, desde la primavera de 2024. No obstante, probablemente deberemos esperar hasta finales de 2025 o el primer semestre de 2026 para ver el tipo principal de referencia del BCE en un 2%. Para que así suceda, la tasa de inflación deberá disminuir sustancialmente. Si lo hace muy rápido será mala señal, pues significaría que la economía no va bien y el crecimiento del PIB es exiguo.

¿Qué requisitos debería cumplir ahora mismo una persona que quiere comprar una vivienda para que sea una buena opción de inversión?

En primer lugar, debe tener paciencia para poder encontrar un chollo. Tiene muchas posibilidades de conseguirlo entre el último trimestre del 2023 y el segundo de 2024. En segundo, debe buscar una vivienda que sea rentable, aunque no sea bonita. En las mejores zonas de Barcelona y Madrid es donde la rentabilidad por alquiler es más baja. En los últimos 30 años, en términos porcentuales, ha subido bastante más el precio de la vivienda de venta en Alcorcón que en el barrio de Salamanca de Madrid.

En tercero, debe comprar en las urbes que el precio de vivienda ha subido poco en los últimos años, pero bastante el del alquiler. En ellas probablemente esté el nuevo Alcorcón. En cuarto, a diferencia de lo que muchos inversores creen, lo caro jamás es lo bueno.

¿Es partidario de que, con los tipos en los niveles actuales, los hogares cambien de hipoteca y busquen fijas? ¿O el tiempo de las fijas ya pasó y ahora compensa más una mixta?

Hay muchas familias que son muy animosas y, después de cada subida de tipos de interés de la hipoteca, se autoconvencen que pronto los tipos se desplomarán y volverán a pagar lo que sufragaban hace quince meses. Se equivocan y ese error les ha costado mucho dinero y les va a costar bastante más en el futuro.

“Para invertir en vivienda ahora hay que tener paciencia y anteponer la rentabilidad a la belleza”

Para ellas, lo mejor es cambiar una hipoteca a tipo variable por una fija, si la última está por debajo del 3%. Dicho préstamo está muy bien, pues es inferior al valor del Euribor a 1 año (3,38%) en un período de política monetaria normal (1999 – 2007). No obstante, el anterior tipo es difícil que se lo faciliten en una oficina bancaria.

Para conseguirlo, debe recurrir a un bróker hipotecario digital. Hay muchos, y una parte de ellos no cobra nada a los clientes, solo lo hace al banco que da la hipoteca. Gracias a ello, puede conseguir el mejor préstamo del mercado, sin salir de su casa y estando cómodamente sentado en un sofá.