Gonzalo Bernardos: “En España no habrá una crisis como la de 2008, pero sí una leve recesión”

El analista y consultor inmobiliario Gonzalo Bernardos es profesor de Economía de la Universidad de Barcelona (UB) y dirige el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria en dicha institución. idealista/news le entrevista para conocer su opinión sobre cómo finalizará el año el negocio inmobiliario español, cuáles son las previsiones para próximos meses y cómo está afectando la subida de tipos al inmobiliario.

En los próximos meses, ¿habrá una recesión económica en España?

En el segundo semestre de 2022 considero muy probable que la zona euro padezca una disminución del PIB. Los elevados precios de la electricidad, las restricciones energéticas y la reducción de la demanda mundial afectarán sustancialmente a todos los países. No obstante, en mayor medida a los que poseen una mayor capacidad industrial, tales como Alemania, Italia, Austria o Países Bajos.

En dicho período, creo que España padecerá una gran desaceleración y el crecimiento del PIB será exiguo, pero le salvará del decrecimiento la comparativamente escasa producción industrial y la magnífica temporada turística. También que las subidas del tipo de interés del BCE tardan aproximadamente un semestre en tener plenos efectos económicos.

¿Cómo va a impactar la nueva coyuntura en una familia media española?

Un gran número de hogares ya lo está pasando muy mal. No por la reducción del empleo, pues este ha crecido entre enero y agosto, sino por una elevada inflación. En la zona euro, en el último mes, esta estaba generada en un 68,5% por la subida de los precios de la energía y los alimentos. En España, la principal repercusión del gran IPC ha sido la pérdida por parte de las familias del 5,9% de su poder adquisitivo y ha obligado a muchas de ellas a ajustarse el cinturón.

En los próximos meses, la mayoría se lo tendrán que seguir ajustando. Los motivos principales serán tres: una nueva pérdida de poder adquisitivo, la disminución del empleo y la elevada incertidumbre. Sin necesitarlo, numerosas familias reducirán su nivel de gasto por miedo a lo que vendrá.

En las siguientes fechas, iremos progresivamente cambiando de problema principal. Cada vez la elevada inflación lo será menos por la caída del precio de las materias primas, la intervención de Bruselas en el mercado eléctrico, las subidas de tipos de interés del BCE y la recesión existente en los principales países del mundo. En cambio, lo será más el desempleo, por el freno observado en la actividad económica.

¿La nueva crisis será similar a la de 2008?

Depende del país. Para Alemania, será peor, pues entrará en una crisis estructural. Ya no dispondrá de una materia prima muy barata (el gas natural) y su capacidad exportadora menguará sustancialmente, ya sea por temas políticos (Rusia) o económicos (China). La industria, su gran estandarte, lo pasará muy mal.

En cambio, para España, no habrá tal crisis. Si acaso, una leve recesión. En el peor de los casos, la nueva coyuntura será más parecida a la de 1993 (bajada del PIB del 1%) que a la de 2008 – 13 (disminución de la producción en un 7,7%). En esta ocasión, el enfermo de Europa es Alemania, siendo su enfermedad grave. Como mucho, España cogerá la gripe.

¿Cómo afectará la subida de tipos al mercado residencial?

La mayoría de las recesiones inmobiliarias vienen generadas por una rápida y elevada subida de los tipos de interés. Si a esta se le añade una exuberante oferta y un excesivo número de préstamos otorgados por los bancos en los años anteriores, tenemos una gran crisis inmobiliaria. Lo último es lo que sucedió en España y Estados Unidos en la primera década del siglo XXI y en Japón en la penúltima del siglo pasado.

En los próximos meses, si se cumplen las previsiones del BCE, su tipo de interés principal se situará entre el 2% y 3%. En el primer caso, el descenso de las transacciones será del 8% y del precio del 2%: En el segundo, del 13% y 4%, respectivamente. En cualquier caso, el próximo año será peor que el actual.

¿Los malos tiempos también llegarán a la vivienda nueva?

Mucho menos que a la usada. Entre una y otra, existen dos grandes diferencias. Por un lado, la oferta de la primera es escasa y la de la segunda abundante. Por el otro, numerosas viviendas nuevas cuya entrega está prevista en 2023 ya están comprometidas sobre plano. En cambio, ninguna usada. En la actualidad, hay bastantes promotores que tienen garantizada la enajenación de más del 60% de las viviendas finalizadas durante el próximo año. Finalmente, a la clientela de la nueva (clase media–alta) le afectará negativamente la nueva coyuntura bastante menos que a la usada.

¿La subida de tipos de interés alejará a los inversores del mercado residencial?

Sin duda. Pronto, la renta fija o los depósitos a plazo fijo serán una buena alternativa a la vivienda para los inversores más conservadores. Por tanto, habrá un traslado inverso al observado en los últimos años. No obstante, la principal repercusión será el abandono del mercado inmobiliario por parte de algunos fondos de inversión y la disminución de las compras efectuadas por otros.

En el mercado residencial, la principal víctima serán las operaciones ‘buy to rent’ (comprar para alquilar). No obstante, el más afectado será el inmobiliario de empresa. Las subidas de tipos de interés impactarán de lleno en la valoración de las oficinas, naves, centros comerciales y hoteles. Además, la mayoría de los fondos dispondrá de mucho menos dinero para invertir. Por un lado, por la retira de inversores. Por el otro, por la menor capacidad de apalancamiento de sus gestores. Para el último mercado, una etapa gloriosa está a punto de finalizar.

Para triunfar en los nuevos tiempos inmobiliarios, ¿qué deben hacer los profesionales?

Mejorar su formación, pues esta les permitirá gozar de más oportunidades y satisfacer en mayor medida a sus clientes. Habrá menos para un número parecido de profesionales. En este contexto, una importante ayuda creo que puede ser el máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria que dirijo desde hace 21 años. Hemos formado a más de 1.000 personas y la inmensa mayoría ha logrado, después de hacerlo, un importante impulso en su carrera.