El 'senior living' intenta captar la atención de la banca y la financiación alternativa

Carlos Baños, CEO de Adapta Socios, Paula León, head of origination CRE and hotel lending en Banco Sabadell, y Bernat Martínez, managing director de TQ Eurocredit, debatieron sobre las claves del senior living, un modelo de negocio emergente, y sobre los desafíos que enfrentan y las oportunidades que ofrece, así como el papel crucial de la financiación alternativa. Un debate que se produjo en un evento organizado por planner exhibitions. 

Baños explicó que estructurar un proyecto de senior living no difiere en muchos aspectos de otros modelos como el build to rent. El primer paso es la identificación del suelo, un factor clave que dependerá de las características del usuario. Según Baños, existen cuatro segmentos principales en este mercado: el urbano de lujo, el urbano medio, el urbano social y el de costa. La selección del tipo de suelo y el perfil de los usuarios, junto con los niveles de renta, determinarán el modelo de explotación que se implementará.

En este sentido, Baños destacó varios posibles modelos de negocio. El primero es el build to sell, que implica desarrollar un suelo, ofrecer servicios y vender las viviendas como una promoción de uso habitual. El segundo modelo es el build to rent, que, aunque más complejo, ofrece estabilidad a largo plazo, siempre que se asegure una demanda confiable y rentas sostenibles. Lo más importante para estructurar correctamente la inversión en senior living, según Baños, es conocer quién ocupará el espacio. En este contexto, las entidades financieras, aunque interesadas en el sector, aún desconocen la evolución del producto, lo que genera incertidumbre.

La financiación alternativa, un pilar fundamental

Martínez, de TQ Eurocredit, enfatizó que, en el contexto actual, la financiación alternativa juega un papel esencial en el desarrollo de proyectos de senior living. Señaló que, aunque grandes entidades financieras ya están mostrando interés, muchas de ellas no se atreverán a financiar estos proyectos hasta que no tengan un historial probado de tres o cuatro años. De ahí la importancia de la financiación alternativa, que está dispuesta a asumir más riesgos. Según Martínez, es fundamental que en los primeros proyectos se establezcan buenas alianzas entre inversores, propietarios y operadores para asegurar la viabilidad a largo plazo. Además, indicó que los inversores deben contar con la experiencia de un operador experto para minimizar riesgos.

Uno de los retos más destacados por Martínez es el equity. En su opinión, un proyecto de senior living debe contar con un equity del 40% como mínimo para garantizar su viabilidad. También destacó la importancia de aprender de los modelos de éxito en otros países, con el objetivo de replicar y adaptar esos modelos al contexto español. Sin embargo, recordó que los primeros proyectos deben ser un éxito rotundo para sentar las bases de un mercado sólido.

La postura de la banca: cautela y crecimiento

Por su parte, Paula León, de Banco Sabadell, expuso que la banca está dispuesta a financiar el sector de senior living, pero con cautela. A pesar de su interés, la banca prefiere actuar en un entorno de menor riesgo y, por ello, no puede competir directamente con la financiación alternativa, que asume mayores riesgos. León comparó el desarrollo del senior living con el de las residencias de estudiantes, que al principio fueron rechazadas por las entidades financieras, pero que hoy en día cuentan con un modelo más consolidado y con mayor aceptación. Para León, la clave está en que los proyectos demuestren su viabilidad y, con el tiempo, se logre una estabilización del mercado que permita a la banca entrar con mayor confianza.

León también destacó el papel crucial de la financiación alternativa desde la crisis de 2008, lo que ha permitido el desarrollo de nuevos sectores como el senior living. A pesar de los riesgos asociados, los inversores profesionales están dispuestos a asumirlos, lo que, según León, es fundamental para que el sector crezca y se consolide.

Baños cerró la discusión subrayando que para que los proyectos de senior living sean viables, deben contar con una estructura financiera sólida. En su opinión, si un proyecto no tiene un equity superior al 35%, será difícil atraer financiación, y si se tiene un 50%, el financiador se sentirá más cómodo. Además, destacó que el éxito de estos proyectos depende de la colaboración entre todos los actores involucrados: inversores, operadores, propietarios y entidades financieras. En este sentido, el modelo de cesión de uso vitalicio es una opción que debería explorarse más a fondo, ya que podría ofrecer mayor estabilidad a largo plazo.