De edificio ‘abandonado’ a activo estrella: cómo un inmueble obsoleto puede convertirse en oportunidad

El mercado inmobiliario global enfrenta un reto significativo: la creciente obsolescencia de miles de inmuebles que, si no se adaptan a las nuevas exigencias del mercado, corren el riesgo de quedar abandonados. Sin embargo, esta aparente amenaza podría convertirse en una oportunidad única para los inversores, promotores y administraciones públicas interesados en renovar y transformar el tejido urbano. Según el informe Opportunity through obsolescence de JLL, el envejecimiento de los edificios, las presiones regulatorias y las cambiantes dinámicas de localización están generando un nuevo paradigma para el sector.

El desafío es colosal. De los 776 millones de m2 de oficinas existentes en 66 mercados clave, entre 322 y 425 millones están en riesgo de quedar obsoletos si no reciben intervenciones significativas en los próximos años. Esto equivale a un desembolso global estimado de entre 933.000 millones y 1,2 billones de dólares en capital. Más del 78% de este problema se concentra en Estados Unidos y Europa, donde las ciudades más afectadas, como Nueva York, Washington DC, Londres y París, acumulan casi 320.000 millones de dólares en necesidades de inversión.

La sostenibilidad juega un papel clave en este fenómeno. Según JLL, los edificios representan entre el 39% y el 42% de las emisiones globales de gases de efecto invernadero. Para cumplir con los objetivos de neutralidad en carbono, será imprescindible acelerar la rehabilitación energética de los inmuebles. Ciudades como Tokio, Boston y París ya han identificado que más del 60% de sus emisiones provienen del entorno construido. Las reformas profundas que reduzcan el consumo energético de los edificios entre un 40% y un 65% podrían generar ahorros operativos de hasta 31 dólares por metro cuadrado anualmente.

Ejemplos concretos destacan cómo este desafío se convierte en oportunidad. En Nueva York, el Lower Manhattan ha pasado de ser un distrito financiero exclusivamente diurno a un área residencial y de ocio gracias a la reconversión de antiguas oficinas en apartamentos y hoteles. Este tipo de iniciativas no solo mantiene la actividad económica en la zona, sino que también contribuye a paliar la escasez de vivienda en las ciudades. Por su parte, en Londres, las nuevas desarrollos en la City incluyen oficinas de alta calidad con espacios culturales y recreativos que reactivan las calles incluso fuera del horario laboral.

El informe también destaca la importancia de reimaginar el diseño de los edificios. La adopción de principios arquitectónicos como la bioconstrucción, el aprovechamiento de la luz natural y la incorporación de espacios verdes privados no solo mejora el valor de los inmuebles, sino que también responde a las crecientes demandas de sostenibilidad y bienestar de los inquilinos. Estos elementos son especialmente visibles en áreas regeneradas como el 22@ en Barcelona o Fulton Market en Chicago, que han pasado de ser distritos industriales a convertirse en destinos vibrantes y multifuncionales.

Desde una perspectiva regulatoria, las exigencias también están marcando el camino. Más de 86 millones de m2 de oficinas en los principales mercados del mundo necesitan renovaciones inmediatas para cumplir con estándares normativos cada vez más estrictos. Estas regulaciones, combinadas con el aumento de la demanda por parte de inquilinos e inversores de edificios bajos en carbono, están impulsando una transformación acelerada del sector. La presión para descarbonizar el entorno construido no solo recae sobre los propietarios privados, sino también sobre las autoridades locales, que deben coordinarse para fomentar desarrollos sostenibles.

No obstante, el problema de la obsolescencia no se limita a las oficinas. Otros activos inmobiliarios, como centros comerciales, hoteles y edificios industriales, enfrentan desafíos similares. Por ejemplo, los centros comerciales en áreas suburbanas con poca afluencia de público están siendo transformados en hubs logísticos, centros de datos o incluso complejos residenciales. Esto refleja un cambio de paradigma en el uso del suelo, en el que la flexibilidad y la capacidad de adaptación son clave.

Una de las mayores lecciones del informe es que el éxito no puede alcanzarse de forma aislada. La colaboración entre propietarios, desarrolladores y gobiernos es esencial para lograr proyectos de regeneración urbana integrales. En Tokio, por ejemplo, el proyecto Azabudai Hills combina residencias, oficinas, comercios y espacios culturales en un antiguo sitio industrial, transformándolo en un destino que atrae tanto a residentes como a visitantes.

La escala del problema, aunque alarmante, presenta una oportunidad sin precedentes para reimaginar las ciudades. En lugar de ver la obsolescencia como una amenaza, los actores del sector deben considerarla como un punto de partida para generar valor económico y social. Iniciativas como la conversión de oficinas en viviendas, la renovación sostenible y la creación de espacios multifuncionales demuestran que, con visión y colaboración, es posible transformar el riesgo en rentabilidad.

En última instancia, el informe de JLL destaca que el futuro del sector inmobiliario dependerá de la capacidad de sus actores para adaptarse a un panorama en constante cambio. Aprovechar la obsolescencia como una oportunidad no solo permitirá revitalizar activos en riesgo, sino que también contribuirá a construir ciudades más sostenibles, inclusivas y resilientes frente a los desafíos del siglo XXI.