Alquilar una habitación con fines turísticos: ¿cómo tributa en el IRPF?

La Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado una de las cuestiones más consultadas por los propietarios que arriendan parte de su casa a través de plataformas de alquiler turístico: cómo declarar en el IRPF los ingresos obtenidos por arrendar una habitación de la vivienda habitual.

En su consulta vinculante V1643-25, de fecha 15 de septiembre de 2025, la DGT aclara el tratamiento fiscal aplicable a estos arrendamientos y detalla los gastos que pueden deducirse en la declaración de la Renta. La resolución despeja así una cuestión clave para los miles de propietarios que comparten su hogar con fines turísticos o de corta estancia.

Cómo tributa el alquiler de una habitación en la vivienda habitual en el IRPF

La DGT establece que este tipo de arrendamientos no tiene consideración de actividad económica, ya que no cumple los requisitos del artículo 27.2 de la Ley 35/2006 del IRPF.

En consecuencia, los ingresos que se obtienen al alquilar una habitación —ya sea de forma turística o temporal— deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario, tal y como recoge el artículo 22 de la ley. Esto afecta directamente a cómo se calcula el beneficio neto y qué gastos son fiscalmente deducibles.

Gastos deducibles por el alquiler parcial de la vivienda

La consulta aclara que el propietario podrá restar de los ingresos los gastos necesarios para obtenerlos, pero solo en la parte proporcional al espacio alquilado y al tiempo que haya estado ocupado. Entre los gastos deducibles que Hacienda admite destacan:

• Suministros (agua, luz, gas o internet), siempre que los pague el arrendador.
• Intereses de la hipoteca y otros gastos de financiación vinculados al inmueble.
• IBI, tasa de basuras, cuotas de comunidad o seguros relacionados con la vivienda.
• Gastos de administración y defensa jurídica en caso de necesitar asistencia profesional.
• Reparaciones o trabajos de mantenimiento, como pintura o sustitución de instalaciones.

Si estos servicios se repercuten al inquilino —por ejemplo, mediante un importe adicional en el contrato—, el propietario deberá declararlos como ingreso, aunque también podrá deducirlos como gasto. Así lo establece el artículo 23.1 de la LIRPF y el artículo 13 del Reglamento del Impuesto (Real Decreto 439/2007).

Amortización del inmueble y del mobiliario: qué se puede deducir

Tributos también aborda la posibilidad de aplicar amortizaciones sobre el inmueble y el mobiliario, siempre que exista una depreciación real y justificada.

• En el caso de la vivienda, la deducción anual puede alcanzar el 3% del mayor valor entre el precio de adquisición (sin incluir el suelo) o el valor catastral.
• Para el mobiliario y enseres —como camas, armarios o electrodomésticos—, se aplica el 10% anual sobre el coste de adquisición, con un máximo de 20 años, conforme a la tabla de amortizaciones simplificada aprobada por la Orden de 27 de marzo de 1998.

Gastos no deducibles en un alquiler turístico dentro de la vivienda habitual

Solo resultan deducibles aquellos gastos que sean necesarios para la obtención de los ingresos y estén directamente relacionados con el alquiler.

En consecuencia, no podrán deducirse los gastos de mejora o ampliación del inmueble, como las reformas que aumenten su valor o capacidad. Por ejemplo, una ampliación de la superficie útil o la instalación de nuevos elementos estructurales.

Tampoco serán deducibles los gastos personales del propietario que no estén vinculados al arrendamiento, ni las cantidades que no se hayan pagado efectivamente durante el ejercicio fiscal.

Cómo prorratear los gastos y determinar la parte deducible

Cuando los gastos no puedan asignarse directamente a la parte alquilada —por ejemplo, la electricidad o el seguro del hogar—, la DGT recuerda que deberá realizarse un prorrateo, teniendo en cuenta los metros cuadrados de la habitación y el tiempo exacto de ocupación dentro del periodo impositivo.

Por ejemplo, si la habitación representa un 20% de la vivienda y estuvo alquilada 100 días, solo se podrá deducir el 20% de los gastos anuales y, a su vez, la parte proporcional a esos 100 días.

No aplica la reducción en el alquiler de vivienda habitual

Uno de los puntos que más interés genera entre los contribuyentes es la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual, regulada en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF y actualizada por la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda.

Desde 2024, esta reducción oscila entre el 50% y el 90%, dependiendo de factores como el alquiler a jóvenes, las zonas tensionadas o los programas públicos de vivienda.

No obstante, la DGT recuerda que esta ventaja solo se aplica cuando el arrendamiento tiene carácter permanente y el espacio arrendado constituye la vivienda habitual del inquilino.

Como explicamos en esta entrada, los alquileres turísticos, vacacionales o por temporadas —como los de verano o curso académico— no pueden beneficiarse de esta reducción, debiendo tributar por el 100% del rendimiento neto obtenido.

Documentación que debes conservar para justificar los gastos en el alquiler turístico

Es recomendable guardar durante al menos cuatro años toda la documentación que respalde los ingresos y gastos declarados:

• Contratos de arrendamiento o reservas.
• Facturas y recibos de suministros, comunidad, seguros y reparaciones.
• Justificantes de pago del IBI y otros tributos.
• Documentos que acrediten los días alquilados, como extractos de plataformas o transferencias del inquilino.

¿Qué riesgos existen si no se declara el alquiler turístico de una habitación?

La Agencia Tributaria dispone hoy de múltiples herramientas de control, entre ellas los datos facilitados por las plataformas de alquiler turístico, los bancos y el Catastro, por lo que omitir ingresos ya no pasa inadvertido.

No declarar los rendimientos puede acarrear regularizaciones con recargos e intereses de demora, y en los casos más graves, sanciones por infracción tributaria.

Además, si Hacienda detecta que el contribuyente aplicó deducciones o reducciones no permitidas, podrá exigir la devolución de las cantidades indebidamente deducidas, junto con los intereses correspondientes.

Criterios fiscales a tener en cuenta en el alquiler turístico parcial

La consulta vinculante V1643-25 deja clara la postura de Hacienda: alquilar una habitación de la vivienda habitual con fines turísticos genera rendimientos del capital inmobiliario, no actividad económica.

El propietario podrá deducir los gastos proporcionales y la amortización del inmueble y mobiliario, siempre que los justifique adecuadamente. Sin embargo, no podrá aplicar la reducción por vivienda habitual, ya que el arrendamiento turístico no cumple la función de vivienda habitual.

El alquiler de habitaciones en la vivienda habitual puede ser una excelente forma de obtener ingresos adicionales, pero también implica obligaciones fiscales muy concretas. La clave está en distinguir si el uso es temporal o habitual, justificar los gastos con documentación y declarar todos los ingresos en la Renta. Conocer y aplicar correctamente estos criterios es la mejor manera de evitar sanciones y optimizar la tributación dentro de la legalidad.