Información sobre vivienda y economía

Cuenta atrás para las inmobiliarias: la moratoria que les exime de computar pérdidas por depreciación de activos llega a su fin

las inmobiliarias necesitan una nueva moratoria del gobierno
Autor: @efonseca

El reloj inmobiliario se ha puesto de nuevo en marcha. A falta de un mes para que se cierre el ejercicio fiscal 2012, las compañías del sector esperan un nuevo guiño del gobierno en forma de moratoria que les permita seguir sin contabilizar las pérdidas que les genera la depreciación de sus activos. Un “paréntesis legal” que se ha prorrogado hasta en cuatro ocasiones desde 2008. El ministerio de economía asegura que aún no se ha tomado una decisión sobre el asunto pero los expertos apuestan por una nueva moratoria porque creen que “no tiene sentido herir de muerte” a inmobiliarias que están haciendo frente a sus pagos por una mera cuestión contable

El remedio contable de muchas inmobiliarias tiene fecha de caducidad: el 4 de febrero de 2013. Ese es el plazo límite dado por el ejecutivo en el decreto-ley 2/2012 de saneamiento del sector financiero para que las firmas del ladrillo no tengan que contabilizar las pérdidas “que se derivan del deterioro del inmovilizado material, las inversiones inmobiliarias y las existencias”. En otras palabras, las empresas del sector no tienen que asumir la depreciación de valor que ha sufrido sus activos (suelos o edificios)

¿Y que supone esto para una inmobiliaria en la actual crisis? pues algo tan vital como su supervivencia. El hecho de que una inmobiliaria no compute las pérdidas derivadas de la caída del valor de sus activos evita que sus resultados se vean afectados por dicha depreciación. Si esas pérdidas se contabilizasen, tal y como debería hacerse si no existiese la actual moratoria, muchas firmas del negocio entrarían en causa de disolución

En la terminología contable, una compañía entra en causa de disolución cuando su patrimonio neto se sitúa por debajo de la mitad de su capital social. Es decir, cuando la diferencia entre el valor de los activos y las deudas de una empresa es inferior a la mitad del dinero aportado por sus socios. Si esto ocurre, la compañía debe en principio disolverse, tal y como recoge el artículo 363 de la ley de sociedades de capital

Sin embargo, el sector inmobiliario ha vivido bajo un “paraguas legal” desde 2008 lo que le ha permitido esquivar la causa de disolución. Ese año el gobierno de josé Luis Rodríguez zapatero aprobó el decreto-ley 10/2008 con el que se adoptaron “medidas financieras para la mejora de la liquidez de las pequeñas y medianas empresas”

La norma auspiciada por zapatero permitió esa moratoria contable con el objetivo de dar aire a las inmobiliarias durante dos años ante el cierre del acceso a la financiación. Pasado ese plazo, la crisis se recrudeció y zapatero optó por prorrogar la moratoria en 2010 y 2011. Estrategia que también ha imitado el gobierno de Mariano Rajoy al conceder a principios de 2012 otros 12 meses más de gracia al sector

El salvavidas del ladrillo

Los letrados David balaguer y María auxiliadora blázquez, de iure abogados, reconocen que esos aplazamientos “han supuesto un salvavidas para el sector inmobiliario”. En este sentido, explican que en caso de no existir las moratorias “los administradores de las inmobiliarias se hubieran visto obligados a disolver la sociedad mediante la convocatoria de junta general para evitar de este modo cualquier tipo de responsabilidad”

El mismo argumento repite mikel echavarren, consejero delegado de irea. Echavarren recalca si las empresas del ladrillo asumiesen las pérdidas por depreciación de los activos “sus fondos propios se verían afectados, lo que les llevaría a causa de disolución”. El directivo de irea destaca que el riesgo de que una inmobiliaria entre en causa teórica de disolución y que no se tomen medidas para solucionarlo, está en que uno de los acreedores termine instando a la sociedad al concurso de acreedores y reclame cuentas a los administradores

Desde iure abogados, despacho especializado en derecho concursal, aseveran que si no se hubieran aprobado las moratorias “los juzgados de lo mercantil se habría colapsado”. Primero, por las demandas de responsabilidad planteadas por los acreedores contra los administradores que no hubieran cumplido con su deber de disolución de la sociedad. Y segundo, por las solicitudes de concursos voluntarios de acreedores de las sociedades que no tuvieran liquidez suficiente para la satisfacción de los créditos de sus acreedores

¿Y si el gobierno no prorroga un año más la moratoria?

Fuentes del ministerio de economía ha señalado a idealista news que el gobierno aún no ha decidido si concederá una vez más otra moratoria contable para el ladrillo. Los expertos consultados apuestan a que el ejecutivo optará por ampliar el plazo porque “no tiene sentido herir de muerte a inmobiliarias que están haciendo frente a sus pagos”

Echavarren cree que “sería un callejón sin salida” para muchas empresas del sector que el gobierno no volviese a recurrir a la moratoria porque “esa cuestión contable” les obligaría a entrar en concurso de acreedores. “Lo que el mercado está primando ahora es la capacidad que una inmobiliaria tiene para hacer frente a los pagos con sus proveedores o con sus clientes y no una simple cuestión contable”, apostilla

Además,  el ejecutivo de irea descarta que la entrada del banco malo en la escena inmobiliaria vaya a modificar la actitud que el ejecutivo ha mostrado hacia el sector desde 2008. A su juicio, no supondría ningún incentivo para la sareb que el ejecutivo no prorrogase la moratoria contable, dado que los bancos no van a traspasar los activos o créditos al banco malo porque estos estén dentro de un proceso concursal sino por cómo estén clasificados en términos de solvencia

Causa de disolución también en las inmobiliarias de la bolsa

Juan moreno, analista de ahorro corporación financiera (acf), reconoce que si no se prorroga la moratoria, los resultados de las inmobiliarias cotizadas se verían afectados al reducirse sus fondos propios. No obstante, moreno cree que si esto ocurre los bancos, accionistas de estas compañías, “volverán a recapitalizarlas a través de la conversión de deuda por acciones”

El analista de acf basa su opinión en tres aspectos. El primero es que este sistema de canje permite a los bancos controlar el capital de las compañías sin tener que poner más dinero. El segundo es que gran parte del valor bruto de los activos (gav) de metrovacesa, realia y colonial corresponde a activos de patrimonio de calidad (en su mayoría oficinas en España y Francia) por lo que los bancos no van a querer traspasarlos al banco malo

Y el tercero es que con esta fórmula las inmobiliarias continuarían gestionando los activos hasta que en un futuro puedan venderlos a mejor precio. Moreno asegura que esto evitará “la destrucción de valor adicional que supondría liquidar la compañía, repartirse los activos entre los bancos y tener que gestionarlos de forma individual y con mucho menor conocimiento de los mismos”

Acf cree que las únicas inmobiliarias con riesgo elevado de liquidación son reyal urbis (con gran proporción de activos de promoción y suelo) y asentia (filial de promoción y suelo de colonial). En el caso de esta última el impacto para colonial sería muy reducido ya que los bancos acreedores sólo podrían exigir a la inmobiliaria 275 millones de euros

Noticias relacionadas:

Metrovacesa, reyal urbis y martinsa fadesa flirtean con la causa de disolución

La banca acreedora recapitalizará parte de la filial residencial de inmobiliaria colonial (asentia)