La colocación récord de Neinor da vía libre a las nuevas salidas a bolsa de promotoras

Intentar colocar de forma acelerada un gran paquete como el 20% del capital de una empresa es poco habitual. Recibir la sobredemanda suficiente como para ampliar la desinversión al 27% de las acciones tampoco lo es. Y hacer una venta de este tamaño (cerca de 400 millones de euros) con un descuento del 3,9% es más difícil todavía.

Todo eso hizo el fondo Lone Star en la promotora Neinor el pasado 13 de septiembre. Claro que este mismo año se han producido ventas en bolsa con descuentos más bajos, pero ni el porcentaje de capital era tan relevante ni los protagonistas eran empresas recién llegadas a la Bolsa con un historial bursátil tan corto como el de Neinor.

Pero cuando los paquetes son significativos, las rebajas de precio también lo son. Por ejemplo, Imperial Brands, filial de Imperial Tobacco, tuvo que aceptar el 7 de septiembre un descuento del 5,2% para vender de forma acelerada un 10% del capital de Logista entre inversores institucionales. Antes, en enero, el descuento se amplió a un más potente 6,9% en la venta por parte de los fondos Arle Capital y Panda LP de un 10% del capital social de Parques Reunidos a 14,20 euros por acción.

La conclusión es que la primera promotora que pisa suelo bursátil tras el gran pinchazo de la burbuja inmobiliaria en 2008 ha salido muy bien parada de la operación. Se estrenó en bolsa el pasado mes de marzo a 16,46 euros por acción. Ahora, se mueve por encima de los 18,5 euros (tras el ajuste provocado por la colocación acelerada). Por lo tanto, ha subido cerca de un 15% desde su debut.

La fuerte demanda recibida por la compañía por parte de los grandes fondos institucionales y la velocidad a la que está saliendo Lone Star del capital (ya solo le queda un 13% de las acciones) es un extraordinario estímulo para las compañías que aspiran a desembarcar en bolsa en los próximos meses.

Fuentes del sector especulan sobre los motivos de esta salida. Por un lado, podría deberse a la coincidencia en el tiempo entre el final del compromiso de permanencia (conocido como “lock-up”) de Lone Star con el “procés” en Cataluña, ya que para ambos acontecimientos quedan 15 días. Además, querría evitar las consecuencias negativas que podría provocar en bolsa la celebración del referéndum catalán, lo que afectaría al valor de Neinor tras ejecutar el lock-up. Lone Star podría haber preferido vender con descuento a tener que asumir pérdidas. 

Sin embargo, otros analistas aseguran que ha vendido antes de la salida a bolsa de Aedas Homes y Vía Célere, para quedarse con la liquidez disponible de los inversores para ambas operaciones.

Fondos como Värde Partners, Lone Star o Castlelake han lanzado sus propios proyectos inmobiliarios con un planteamiento estrictamente financiero: comprar barato para vender al mejor posible a través del mecanismo más eficiente. Y, en estos momentos, no hay otro más rentable que el mercado de valores, como ha demostrado la colocación acelerada de Neinor.

Una operación que demuestra que la demanda de promotoras inmobiliarias sigue creciendo en plena recuperación de la economía española. Si se cumple la hoja de ruta, Vía Célere se convertirá en empresa cotizada en la primera mitad de 2018. Aedas ha confirmado su estreno para el último trimestre de este año. Y previsiblemente también lo hará Aelca.

Con hambre de ladrillo, los inversores parecen dispuestos a llevar todo el papel promotor posible. La gran ventaja de las compañías es que tras el gran tijeretazo de la crisis la promoción residencial apenas tiene representación en Bolsa. La buena acogida a la colocación acelerada de Neinor es la mejor prueba de que hay demanda suficiente para revertir una clara anomalía del mercado por el peso del sector en el PIB nacional.