La socimi Vitruvio absorbe a su homóloga Mercal y dispara su cartera a 267 millones

La socimi Vitruvio da un paso más en sus planes para ampliar cartera. Ha cerrado un acuerdo con su homólogo para absorber el 100% de Mercal Inmuebles, una socimi valorada en 63 millones de euros que cuenta parques y medianas comerciales de primer nivel.

Tras la operación, el vehículo de inversión inmobiliaria liderado por Joaquín López-Chicheri alcanzará un portfolio de 267 millones de euros, aunque su composición cambiará. El segmento residencial dejará de ser el más destacado y será sustituido por los activos ‘retail’, que supondrán un 52% del total; seguido de las viviendas (32%), oficinas (13%) y naves logísticas (3%). 

Madrid es la región donde la socimi agrupa más del 80% de todas sus propiedades, seguida de Málaga (8,6%), Sevilla (2,7%), Vizcaya (2,6%), Mallorca (2,6%) y Barcelona y otras capitales de provincia (1,2%).

Actualmente, Vitruvio suma más de 100 activos inmobilarios, que algutinan cerca de 97.000 m2 y cuentan con más de 350 inquilinos, con un porcentaje de ocupación del 97%.

"Esta nueva operación confirma la posición de Vitruvio como el proyecto integrador de otras sociedades de inversión inmobiliaria. Es la novena operación de este estilo que acomete nuestra sociedad y estamos convencidos de que habrá muchas más, siempre y cuando mejoren la rentabilidad para el accionista, como es el caso de la fusión con Mercal", ha destacado el presidente de Vitruvio, Joaquín López-Chicheri.

Los cálculos del vehículo de inversión sitúan la rentabilidad media tras la operación de integración de Mercal en el 6,3%, lo que supone un ingreso medio de 2.750 euros por m2. 

Las claves de la operación

Según el comunicado remitido a BME Growth, está previsto que Vitruvio apruebe un "aumento de capital con cargo a aportaciones no dinerarias consistentes en el 100% de las acciones de Mercal, mediante la emisión de un total de 2.800.000 acciones que serán entregadas a los accionistas de Mercal a prorrata de su participación". 

El tipo de canje propuesto, cita el texto, "ha sido determinado sobre la base del valor razonable de los patrimonios sociales de ambas entidades y tras los trabajos de valoración pertinentes. A efectos de la ecuación de canje de la fusión, el precio se ha fijado en 15,60 euros por acción de Vitruvio, correspondiente al valor liquidativo a 31 de diciembre de 2024. En el caso de Mercal el precio se ha fijado en 47,48 euros por acción". 

El documento también detalla que "la fusión por absorción y sus términos están sujetos a que el resultado del proceso de 'due diligence' sea favorable y al compromiso, por parte de los accionistas significativos de Mercal, de no disponer de las acciones que reciban de Vitruvio por un plazo de dos años".

Una vez las condiciones anteriores se cumplan, los consejos de administración de Mercal y Vitruvio someterán la operación a la aprobación de las juntas generales de las respectivas sociedades, que previsiblemente se celebrarán en el mes de junio de 2025". 

Más operaciones a la vista

La socimi ha llevado a cabo varias operaciones en lo que va de año. Antes de anunciar la compra de Mercal mediante una absorción, selló la adquisición de un parque comercial y de varias viviendas en Madrid por un importe total de 20,67 millones de euros, tal y como publicó idealista/news. 

Por un lado, se hizo con el parque comercial Las Rejas, situado junto al centro comercial Plenilunio, en un punto estratégico al compartir ubicación con Leroy Merlin y Makro, en una zona muy caliente del noreste de la capital y próxima a la A2. El activo ha estado en manos de Inbest hasta este mes de febrero, y su precio de compraventa ha ascendido a 13,1 millones de euros. 

Este parque comercial tiene una superficie cercana a los 9.300 m2, que se encuentra arrendada al 100%. Se construyó en 2018 y sus ocho inquilinos iniciales han renovado sus contratos recientemente. 

Además de este activo 'retail', la compañía se hizo en enero con varias viviendas en Madrid, que se encuentran en ejes como Castellana, Condes del Val y Víctor de la Serna. En este caso, la operación se ha cerrado a un precio de 7,57 millones de euros (con un promedio de 3.961 euros/m2) y ha sido una adquisición por aportación, después de que la socimi haya absorbido Carte S.A., una sociedad inmobiliaria familiar con más de 40 años de historia. 

Esta cartera residencial está formada por 18 inquilinos y Vitruvio confía en el potencial al alza de la revalorización de los inmuebles a medio plazo. Además, su plan pasa por mantener viva Carte, que seguirá participada al 100% por Vitruvio, y a la que dotará de más recursos para crecer en inversión residencial. 

Tras estas compras, que proporcionarán a Vitruvio unos nuevos ingresos por alquileres anualizados de 1,4 millones de euros y una rentabilidad por alquiler del 6,6% anual.

En lo que resta de año, la sociedad espera llevar a cabo más operaciones con el objetivo de ampliar su cartera hasta los 300 millones de euros, frente a los 267 millones actuales. Entre sus planes están tanto posibles nuevas compras directas como aportaciones de grupos familiares.

Aumento de ingresos y beneficios 

Vitruvio cerró 2024 con más inmuebles, más ingresos por alquileres y mejor beneficio que el ejercicio anterior. 

En concreto, el valor de los inmuebles a cierre de 2024 ese situó en 183,2 millones de euros, por encima de los 163,5 millones a cierre de 2023, lo que representa un crecimiento del valor de los activos del 12%. 

Los ingresos por alquileres y el ebitda subieron un 14,5%, que permite a la socimi proponer una mejora del 6,7% en las distribuciones a los accionistas. De esta forma, explica la compañía, "el dividendo objetivo para 2025 es de 0,48 euros por acción, un incremento para los más de 700 accionistas de la sociedad que multiplica por dos veces y media a la variación de la inflación, que en 2024 cerró en un 2,8%".