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¿Por qué subieron tanto los precios de la vivienda en eeuu?

Autor: @dmontero

Por el sobre apalancamiento o la compra con excesiva deuda. Los compradores pidieron hipotecas más amplias y pusieron cada vez menos dinero de su propio bolsillo para comprar casas

El tradicional 20% de pago inicial de la vivienda y el 80% mediante una hipoteca se volvió algo del pasado durante el boom inmobiliario, especialmente para los que accedían a una vivienda por primera vez

En 2007, el 45% de los compradores que compraban casa por primera vez se agarraron a las hipotecas de “no Money down”, es decir, a las hipotecas en las que los bancos no pedían que pagaras parte de la casa con tus ahorros. Este producto hipotecario no existía antes de finales de los años 90. Otros se apuntaron a las adjustable-rate-mortgages (arms), hipotecas que inicialmente ofrecían un tipo de interés bajo pero que poco después se ajustaban con subidas de intereses muy fuertes, lo que causó que muchos hipotecados no pudieran hacer frente a sus pagos mensuales

 Tradicionalmente, los bancos al realizar sus operaciones financieras ponen el 9% del total en efectivo y piden deuda por el 81% restante, es decir, realizan operaciones de 1 dólar en efectivo contra 9 de deuda (9 a 1). Un ejemplo extremo fue el quebrado lehman brothers, que tenía un ratio de apalancamiento de 30 a 1. Aún así, este dato es inferior al que usaron los compradores de primera vivienda que tenían ratios de 50 a 1, es decir, ponía un 2% de la operación en efectivo y se hipotecaban por el 98% restante. El dinero no existía, todo lo hacían con dinero prestado y así multiplicaban sus ganancias

El apalancamiento incrementa el riesgo para los compradores y los bancos que financian las operaciones. Puede incrementar los beneficios, ya que los cálculos de rentabilidad se hacen sobre el dinero desembolsado y no sobre el precio de compra. Es decir, si alguien compra una vivienda por 300.000 dólares y desembolsa sólo 15.000 dólares, si la vivienda sube un 3% o 15.000 dólares, su ganancia es del 100%

Los ahorradores e inversores se lanzaron a comprar cada vez más casas gracias a los productos que les permitían grandes apalancamientos, pequeños pagos de capital, bajos tipos de interés iniciales y hipotecas con carencia (permiten pagar sólo intereses y nada de capital). Todo estaba montado sobre una supuesto: que el precio de la vivienda seguiría subiendo y muchas de las personas de bajos ingresos que estaban de alquiler se permitieron el lujo de comprarla, por lo que los ratios de posesión de viviendas llegó a tasas históricas

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