El control de alquileres no solucionará la crisis inmobiliaria de Reino Unido

“Para cada problema complejo hay una respuesta clara, plausible e incorrecta”, bromeó el escritor y crítico estadounidense H.L. Mencken. No podría haber mejor sentencia sobre el control de los alquileres como la solución a los problemas del sector inmobiliario privado en Reino Unido, según el columnista de Financial Times, John Plender, que ha escrito una columna de opinión sobre lo negativo de esta medida justo cuando se han adelantado las elecciones británicas al próximo 4 de julio, y dando una alternativa: abordar cambios en los impuestos a la propiedad.

“Es una lástima, entonces, que los políticos laboristas estén enviando señales contradictorias sobre el tema a medida que se acercan las elecciones” (hay convocatoria electoral en Reino Unido el próximo 4 de julio). La línea oficial de Partido Laborista es que el control de alquileres no es una política del partido, aunque la portavoz económica, Rachel Reeves, declaró recientemente que podría ver motivos para controlar los alquileres en áreas locales, aunque no estaba a favor de un “enfoque general”.

Su comentario se produjo justo cuando el partido intentó distanciarse de un informe encargado que recomendaba que el control de alquileres se vinculara al menor crecimiento de los salarios locales o al aumento de la inflación. Mientras tanto, Sadiq Khan, alcalde laborista de Londres, ya ha pedido poderes para congelar los alquileres en la capital del Reino Unido.

La preocupación por quienes se encuentran en la parte inferior del mercado inmobiliario es comprensible. En los últimos 12 meses hasta abril, los alquileres en el mercado libre del Reino Unido aumentaron un 8,9%, muy por encima de la inflación, del 2,3%. El apoyo financiero a quienes luchan contra la espiral de los alquileres se ha ido erosionando progresivamente, mientras que la contracción de la vivienda social desde la venta masiva de viviendas de protección oficial en los años 80 del ‘thatcherismo’ no se ha revertido.

Sin embargo, la historia del control de alquileres en Reino Unido, desde su introducción durante la Primera Guerra Mundial hasta su abandono en 1989, es una lección objetiva sobre la ley de las consecuencias no deseadas.

La combinación de inflación y alquileres controlados después de 1945 significó que los ingresos reales de los propietarios disminuyeron implacablemente. Esto eliminó su incentivo para invertir en nuevas viviendas para arrendar o gastar dinero en el mantenimiento de las propiedades existentes. 

Los inquilinos no podían mudarse por temor a perder rentas inferiores a las del mercado y, potencialmente, la seguridad de la permanencia. Esto tuvo consecuencias adversas para la movilidad del mercado laboral y condujo a un uso despilfarrador del parque de viviendas, ya que la reducción de personal en la vejez implicaba una grave penalización financiera.

El naufragio del sector privado en alquiler alcanzó su apogeo en las décadas de 1960 y 1970, con la gran ola de gentrificación en los centros urbanos de Gran Bretaña. En ocasiones, los medios de comunicación trataron este asunto como un proceso benigno, mediante el cual jóvenes profesionales emprendedores se trasladaron a barrios degradados y los convirtieron en lugares más saludables y seguros.

Pero en realidad, la gentrificación tuvo que ver más con el arbitraje financiero, destaca el columnista de FT. En una investigación publicada en ‘The Times’ en 1973, mostré cómo dos empresarios inmobiliarios poco conocidos con un imperio empresarial privado de unas 500 empresas habían comprado grandes extensiones de Islington, Camden Town, Fulham y otras partes del centro de Londres. Lo que ellos y otros especuladores estaban haciendo era explotar la diferencia entre el bajo valor de mercado de las propiedades con inquilinos protegidos y el valor mucho más alto de las propiedades vacías. 

Los empresarios emplearon 'winklers' (representantes) para inducir a los inquilinos a abandonar, no siempre por medios legales. Esto sembró la duda y la angustia entre los inquilinos y al mismo tiempo alteró a las comunidades. El furor que siguió a estas revelaciones llevó a Richard Crossman, el ministro de Trabajo cuya Ley de Alquileres de 1965 buscaba refinar el sistema de control de alquileres, a declarar que la ley no había protegido a los inquilinos.

Cuando se desregularon los alquileres en 1989, la participación del sector privado en alquiler en el parque de viviendas había caído a una décima parte, frente a nueve décimas en 1915.

La lección aquí es que el control de alquileres, con sus incentivos perversos, son una distracción de la realidad de que la crisis de asequibilidad de la vivienda se debe principalmente a los altísimos precios del suelo. John Muellbauer, de la Universidad de Oxford, ha descubierto que más del 70% del valor de la vivienda reside en el valor del terreno.

“La vía más fructífera para el Partido Laborista sería, por tanto, abordar la actual mezcolanza de impuestos a la propiedad que favorecen fuertemente la ocupación por propietarios frente al alquiler”, destaca Plender. Hay una recomendación de la OCDE, respaldada por Muellbauer, de pasar de los impuestos a las transacciones sobre la propiedad a impuestos anuales sobre el valor del suelo, con un aplazamiento apropiado para los hogares con escasez de efectivo.

Además de ampliar la (actualmente limitada) base impositiva, esto tiene el potencial de mejorar la movilidad laboral, reducir la desigualdad regional, asegurar una mayor proporción de ganancias inesperadas para el público en materia de planificación y frenar los auges de crédito basados en la propiedad que desplazan a las inversiones más productivas. Debe calibrarse para fomentar la ecologización del parque de viviendas.  

Intentos anteriores de incluir el impuesto sobre el valor del suelo en la agenda se han estancado ante la ruidosa oposición de los intereses de los grandes propietarios de suelo. “Sigue siendo difícil, sin duda, para los conservadores. Pero ¿por qué esto debería asustar a un resurgido Partido Laborista, con el viento a favor? Los premios son muchos y ricos”, concluye el experto.