Guía paso a paso para comprar casa en EEUU siendo español

A los Estados Unidos de América se le conoce como el país de las oportunidades. Cierto o no, muchas personas sueñan con mudarse allí y, algunas de estas, con comprar una casa. ¿Se puede comprar una vivienda en EEUU desde España? Te mostramos cómo hacerlo.

¿Se puede comprar una casa en Estados Unidos siendo español?

La respuesta es que sí. Puedes comprar una vivienda en EEUU desde España y siendo español. ¿Comprar una casa te da el permiso de residencia en Estados Unidos? La respuesta es no. Adquirir una propiedad no te concede el permiso de residencia, la conocida ‘Green Card’, ni te ayuda a conseguir la ciudadanía estadounidense.

Requisitos para comprar una casa en Estados Unidos

No es necesario ser ciudadano estadounidense ni contar con una residencia legal en el país para adquirir una propiedad en EEUU, pero esto puede influir en la facilidad para acceder a una hipoteca con bancos de allí o acogerte a los distintos programas de ayuda en la compra de una vivienda. Si cuentas con el capital necesario para pagar al contado, podrías hacerlo sin ningún problema. 

Para comprar una vivienda en Estados Unidos, necesitas reunir:

1. ITIN (Número de Identificación del Contribuyente Individual)

El ITIN es fundamental para cualquier trámite fiscal en Estados Unidos, para todos aquellos extranjeros que no tienen un número de la Seguro Social. Hay que solicitarlo a través del formulario W-7 del Servicio de Impuestos Internos (IRS) y presentar una identificación válida, como tu pasaporte.

2. Visa de turista (opcional, pero recomendable)

No es un requisito obligatorio para comprar una vivienda, pero facilita la entrada a Estados Unidos para visitar inmuebles y completar el proceso de compra en persona.

Si estás interesado en obtener la residencia a través de inversión, podrías considerar conseguir la Visa EB-5. Bajo este programa, los inversores (y sus cónyuges e hijos solteros menores de 21 años) pueden obtener la residencia permanente si:

• Realizan la inversión necesaria en una empresa comercial en los Estados Unidos; o
• Planifican crear o conservar 10 empleos permanentes para trabajadores estadounidenses cualificados.

Además, en función de tus planes, te podría interesar optar a otros visados para inversores. Los visados del Tratado de Comerciante (E-1) y de Tratado de Inversor (E-2) son visas de no inmigrante dirigidas a ciudadanos de países con los cuales Estados Unidos mantiene un tratado de comercio y navegación.

• El visado E-1 está destinado a aquellos que entran a Estados Unidos para invertir en un comercio de envergadura: bienes, servicios o tecnología, principalmente.
• El visado E-2 está pensado para quienes buscan desarrollar y dirigir las operaciones de una empresa en la que han realizado o están en proceso de realizar una inversión grande de capital.

Requisitos para solicitar una hipoteca en Estados Unidos

Si tienes que solicitar una hipoteca, necesitarás presentar los siguientes documentos y cumplir ciertos requisitos:

• Extractos bancarios que demuestren que cuentas con ahorros suficientes.
• Recibos de nómina o facturas que acrediten ingresos regulares.
• Copia de tu última declaración de impuestos. Siendo español, la última declaración de la Renta.
• Historial crediticio. Algunos bancos ofrecen hipotecas a extranjeros sin requerir este dato.
• Prima inicial o capital ahorrado. Para extranjeros, suele oscilar entre el 20% y el 30% del valor de la propiedad.

En el mercado estadounidense, existen diversas instituciones que otorgan préstamos hipotecarios, desde bancos tradicionales hasta entidades especializadas en estos créditos. Para encontrar la mejor opción según tu perfil y necesidades, es recomendable buscar el asesoramiento de un experto en hipotecas. Los hay especializados en ciudadanos extranjeros que quieren comprar en Estados Unidos.

Una vez seleccionada la institución financiera, deberás reunir y presentar la documentación que te requieran para iniciar el proceso de solicitud. Antes de hacerlo, es importante conocer algunos conceptos clave de las hipotecas de EEUU, aunque son similares a las de España:

Tipo de interés hipotecario

Es el porcentaje que determina cuánto pagarás periódicamente por el préstamo. Las tasas de interés son establecidas por el banco o la entidad que te concede el crédito y pueden verse influenciadas por regulaciones bancarias de ámbito nacional y legislativo. 

Tasa Anual Efectiva (APR, por sus siglas en inglés)

Representa el coste total anual del crédito hipotecario: la tasa de interés, comisiones y otros gastos. Es un indicador clave para comparar diferentes ofertas de hipotecas.

Tipos de tasa de interés

• Fija: se mantiene constante durante toda la vida del préstamo, lo que garantiza estabilidad.
• Variable: puede cambiar en función de un índice de referencia, lo que puede significar pagos más bajos en algunos periodos o incrementos inesperados en otros. Como el euríbor en Europa. 

Pago inicial (down payment)

Es el importe que debes aportar al momento de adquirir la propiedad. La conocida prima o ahorro que has de tener para acceder a una hipoteca en España. Para extranjeros, el capital a tener suele oscilar entre el 20% y el 30% del valor del inmueble, aunque depende del préstamo y la entidad.

Guía paso a paso para comprar una casa en Estados Unidos

Estos son los pasos para comprar una vivienda en Estados Unidos de forma segura.

1. Elige la zona y busca un agente inmobiliario

Cada Estado del país es tan vasto que es casi como un país, con sus costumbres y leyes. Antes de lanzarte a la aventura, conviene investigar un poco. Una vez hecho esto, lo aconsejable es buscar un agente inmobiliario. Este profesional te proporcionará información sobre las diferentes zonas en la ciudad o Estado donde deseas comprar, además de ayudarte a encontrar casas que se ajusten a tus necesidades.

Hay que verificar que el agente cuente con la certificación CIPS (Certified International Property Specialist) a través de la base de datos de la National Association of Realtors (NAR). Esta web también te permitirá buscar agentes en distintas localizaciones.

En Estados Unidos, la comisión del agente inmobiliario la suele pagar el vendedor, por lo que sus servicios no supondrán un coste adicional.

2. Haz una oferta por la propiedad

Después de visitar la casa presencialmente (es mejor que hacerlo por videollamada o que fiarte de terceros), es la hora de hacer la oferta. En la mayoría de los casos, el precio de venta es negociable. El agente inmobiliario te asesorará sobre los valores de mercado de propiedades similares en la zona, su potencial de revalorización y te ayudará a definir una oferta adecuada.

Si el vendedor acepta tu oferta, es crucial revisar la propiedad antes de concretar la compra. Asegúrate de que no existan problemas estructurales, eléctricos o de tuberías. Para ello, puedes contratar empresas especializadas en inspecciones de viviendas. Reclamar vicios ocultos en un país que no es el tuyo puede ser todo un quebradero de cabeza, así que mejor ir con cuidado. Si se detectan desperfectos, tienes la opción de desistir de la compra o renegociar el precio.

3. Firma el contrato y finaliza el pago

Una vez acordado el precio final, se procede a la firma del contrato de compraventa. En este punto, deberás realizar un depósito inicial, generalmente entre el 5% y el 10% del valor de la vivienda. En este momento, también se verificará que el inmueble esté libre de deudas. En caso de que existan, el vendedor deberá liquidarlas antes de cerrar la transacción.

Por último, habrá que desembolsar el pago total y registrar el cambio de titular de la propiedad. 

¿Cómo puedes conseguir la nacionalidad estadounidense?

Puedes conseguirla si:

• Tienes al menos 18 años de edad.
• Posees habilidades básicas de lectura, escritura y comunicación oral en inglés (este requisito puede variar según la edad y el tiempo de residencia).
• Eres una persona de buena conducta moral.

Además, debe estar en algunas de las siguientes categorías:

• Has sido residente permanente legal de Estados Unidos (titular de una Green Card) durante al menos cinco años.
• Estás casado/a con un ciudadano/a estadounidense.
• Haber servido o servir en las Fuerzas Armadas de EEUU.
• Eres hijo/a de un ciudadano estadounidense

Si no cumples estos requisitos, lo tienes complicado, salvo que consigas alguna visa de inversor. En la página web del Gobierno hay un test que te permite conocer si cumples con los requisitos para conseguirla.