Por qué los alquileres suben demasiado deprisa en los países más avanzados

En todas las economías avanzadas, el mercado del alquiler está experimentando cambios al alza. En los años anteriores a la pandemia, los alquileres eran altos, pero no subían con tanta rapidez: el precio de arrendar una vivienda aumentaba en torno al 2% anual, según datos de la publicaciónThe Economist. Durante la pandemia, el precio de los alquileres se ralentizó y, en algunas ciudades, incluso bajó mientras los propietarios buscaban desesperadamente inquilinos.

Hoy es otra historia. Los alquileres en el mundo rico crecen a un ritmo anual de cerca del 5%, el aumento sostenido más rápido en décadas, lo que supone un enorme reto para la cuarta parte de los hogares del mundo rico que alquilan.

En algunos lugares, el mercado del alquiler se ha vuelto “loco”. El precio de los alquileres en Francia sube un 2,5% interanual, lo que aparentemente no parece mucho, pero está muy lejos del 0,3% anual que se registraba antes de la pandemia. La inflación de los alquileres en Australia es ocho veces superior a la de finales de la década de 2010. En Portugal, los alquileres suben un 7% anual. Incluso en países en los que el mercado de la vivienda está de capa caída, los alquileres suben rápidamente. En Nueva Zelanda, los precios nominales de la vivienda en venta han caído un 15% desde su máximo, el peor comportamiento con diferencia de cualquier país rico. Sin embargo, los alquileres han subido un 14%. Y en España el precio del alquiler sube en febrero un 11% interanual, hasta los 14 euros/m2, según datos de idealista.  

Esto supone un problema para los bancos centrales, que han subido los tipos de interés para reducir la inflación general. Los alquileres representan directamente el 6% de la cesta de inflación media de los países ricos, y hasta el 20% en Suiza, donde la población inquilina es numerosa. También pueden tener un gran efecto indirecto, ya que los alquileres de mercado se utilizan como aproximación a los costes de la vivienda ocupada por el propietario: El «alquiler equivalente del propietario» constituye una cuarta parte del índice de precios al consumo de Estados Unidos. Además, la inflación de los alquileres se ajusta con especial lentitud a los cambios de la economía. La mayoría de los contratos duran meses o años, lo que significa que los propietarios aplican las subidas de precios con mucho retraso. Aunque la inflación de otros bienes y servicios ha bajado, la de los alquileres se mantiene al alza.

Para muchos inquilinos, especialmente de clase baja, la subida representa un enorme gasto mensual extra. Un informe del año pasado de la Reserva Federal de EEUU señalaba que “los retos a la hora de pagar el alquiler aumentaron en 2023”, con un incremento del 10% en la mensualidad media del alquiler. Es probable que la subida de los alquileres sea uno de los factores que explican el aumento del número de personas sin hogar en muchos países. Los datos oficiales sugieren que el número de personas sin hogar canadienses y estadounidenses ha aumentado un 20% y un 40%, respectivamente, desde 2018.

La reciente oleada migratoria del mundo rico ha agravado las dificultades. Los recién llegados rara vez tienen el dinero o el historial crediticio necesarios para comprar una vivienda. En Gran Bretaña, el 75% de los que han llegado en los últimos cinco años son inquilinos, frente al 16% de los nacidos en el país. Además, los recién llegados tienden a aterrizar en las ciudades, donde la oferta de vivienda es más limitada.

Junto a esta mayor demanda, el sector del alquiler también se enfrenta a una restricción de la oferta. Por ejemplo, en EEUU la pandemia llevó a muchas promotoras y constructoras a dejar de construir pisos, que suelen ser de alquiler, en favor de viviendas unifamiliares en los suburbios, que suelen ser en propiedad. En 2020, los permisos en San Francisco para la construcción de viviendas plurifamiliares cayeron a la mitad de su máximo anterior a la pandemia, por ejemplo. Incluso hoy el centro de la ciudad está lleno de apartamentos de lujo que se empezaron pero nunca se terminaron.

La inflación de los alquileres en el mundo rico puede estar tocando techo: el sector de la construcción se está adaptando y los tipos de interés ya no suben. En muchos países también se ha frenado la emigración. Pero otra cuestión es si los tipos bajarán lo suficiente como para permitir que la gente vuelva al mercado de la vivienda en propiedad y, por tanto, si la presión extrema sobre el sector del alquiler se reducirá realmente. Los inquilinos de las economías avanzadas van a sentirse presionados durante un tiempo, con consecuencias políticas imprevisibles. 

Según The Economist, les parece injusto. Casi el 50% de los hogares del mundo rico son propietarios de su vivienda, mientras que muchos otros tienen una hipoteca a tipo fijo. Bastantes de estas personas apenas han sufrido la subida de tipos. Según un análisis de los datos estadounidenses hecho por The Economist, de 2021 a 2023 (el último año disponible) los propietarios de viviendas aumentaron su gasto en cosas divertidas, como aficiones y comer fuera, un 25% en términos nominales. Los inquilinos solo aumentaron su gasto un 16%. Esa sensación de injusticia puede estar animando a los inquilinos a intentar derrocar el orden político. Un nuevo estudio de Tarik Abou-Chadi, de la Universidad de Oxford, concluye que, en Alemania, “para las personas con ingresos más bajos, el aumento de los alquileres constituye una amenaza significativa para su estatus social, lo que se traduce en una mayor propensión a apoyar a la derecha radical”. 

La política monetaria ha contribuido a la subida de los alquileres. Debido a las decisiones de la Fed, los tipos de interés medios de las hipotecas estadounidenses a 30 años han pasado de un mínimo histórico del 2,7% en 2020 a cerca del 7%. Tal y como advertía un documento de dos economistas de la Fed en 2019 que ocurriría, el aumento de los tipos ha expulsado del mercado a los potenciales propietarios de viviendas. Como ya no pueden permitirse una casa, los rechazados se ven obligados a alquilar, compitiendo por una oferta cada vez más escasa.