La consultora Jiménez de laiglesia en su informe “los ciclos inmobiliarios” analiza cuáles son los indicadores adelantados del cambio de ciclo de la vivienda: Euribor, visados, precios de la vivienda y el suelo, esfuerzo familiar, morosidad y paro
La consultora afirma que el sector inmobiliario es intrínsecamente cíclico y dependiente del sistema financiero. Como se refleja en el gráfico que se adjunta a la noticia, las oscilaciones del Euribor, tanto al alza como a la baja, son el principal indicador adelantado de los cambios de tendencia de ciclo
La solicitud de visados, que reflejan la evolución de las preventas, son el segundo indicador del cambio de tendencia del ciclo. Además los visados anticipan datos como la morosidad, el desempleo y los precios de vivienda
El precio del metro cuadrado (de la vivienda, del suelo Urbano y del suelo urbanizable) no es un indicador, sino un certificado del cambio de ciclo. “Cuando bajan es tarde para salir y cuando suben ya se han perdido las buenas oportunidades”, señala el informe. Las variaciones del precio de suelo urbanizable son mucho más acusadas que las del suelo Urbano y las de la vivienda terminada, tanto al alza como a la baja
El esfuerzo familiar es otro indicador del cambio de ciclo aunque se conoce con cierto retraso. La consultora segura que es bueno conocer esta variable para poder liquidar activos cuando el esfuerzo sobrepasa lo normal y para comprar activos inmobiliarios cuando desciende el esfuerzo. Esta variable es una ecuación del precio del dinero, del precio del metro cuadrado y la renta disponible por hogar
Jiménez de laiglesia advierte de que en el mercado inmobiliario sólo gana quien liquida a tiempo, no el que acumula a lo largo del tiempo y de que en España el ajuste de la vivienda puede durar dos o tres año más hasta llegar a la fase de equilibrio
“En periodos de desajuste y ajuste del mercado los gestores económicos se dejan influir más por los estados emocionales de euforia o depresión que por el análisis racional de los datos objetivos”, explica la consultora
Por último, la consultora estima que cuando el ciclo del sector inmobiliario vuelva a estar en fase de desajuste, dentro de unos 7 u 8 años, “nadie se acordará de lo que hemos hablado aquí, ni querrá saber nada al respecto”, sentencia
47 Comentarios:
Yo creo que hay bastante gente interesada en comprar piso, la suficiente cómo para estabilizar el mercado, pero efectivamente no hay quién pueda comprarse un piso ahora, pués además de la crisis económica ahora se está destruyendo empleo de una forma más preocupante, a mi que núnca me ha faltado trabajo, ahora llevo ya casi tres meses sin cobrar.
Vamos a ver. Yo no puedo pensar en comprar si no tengo trabajo. Es algo logico. Mucha gente piensa, que como ha visto un piso rebajado, dice, ahora puede ser el momento. Pero eso no quiere decir nada. Hay gente que dice que ahora es buen momento para comprar oro pero no lo hacen ni lo haran...
Cualquiera ignorante, eso si, puede pensar que es el momento. Cualquier persona que lea un poco de informacion economica sabe que nada de nada, que es de gilipollas meterse en comprar algo que pierde interes dia a dia
Nuestro ciclo economico va a tras pie de Francia y Alemania, así que en breve en cuanto suban los tipos (BCE suba precido del dinero y detras viene el Euribor) nos van a joder pero bien, y esto se acumula a la tétrica estela de 3.800.000 para segun INEM (mentirosos profesionales con el CORBACHO a la cabeza), según Eurostat en torno a 4.500.000 de parados, 3'5 millones de parados, otro tanto de pensionistas ... etc en fin un caos económico ¿Quien podrá comprar a 40 / 50 millonazos pts un pisito de mierda? Ademas aunque queramos (que visto lo visto España esta llena de tontos que se han puesto la soga al cueyo) el banco te va a mandar a tomar por .... en cuanto te hagan un estudio económico.
Así que a esperar, que el mercado inmobiliario solo ha hecho empezar a caer, le queda muuuuuuuuuuuuucho recorrido. Desgraciadamente para ello hemos tenido que entrar en una recesión económica del copón (esperad a noviembre que empiecen a salir datos economicos de paro, indice sintético de actividad, ipc ... etc) que va a producir mucho sufrimiento humano entre la población española (que es donde vivo y lo que me importa).
Saludos
Alemania ya está creciendo, Francia irá detrás, y despues poco a poco el resto, el Euribor por supuesto subirá pero no está tan clara la relaicón Euribor bajo---venta masiva, y viceversa, puesto que ahora está el Euribor en mínimos y la venta de viviendas está en un -50%, por lo tanto, y hace 4 años teníamos un Euribor al 3% el doble que ahora, y se vendían 800.000 viviendas, luego este dato influye pero no es determinante, en cuanto al esfuerzo familiar ahora estamos en niveles de esfuerzo respecto a renta media parecidos al año 2003, cuando se vendían pisos a porrillos, que circunstancias tenemos que impiden que se vendan viviendas?, sobre todo y principalmente la falta de financiación, además de una falta de seguridad en el comprador, poca confianza en su futuro que le hace no solo no comprar un piso ni un coche ni una tv nueva, y también por supuesto una parte de los compradores pueden esperar a ver si puede bajar más el precio nominal, aunque esto último es de tontos puesto que ya no recuperarán los 70-80.000 euros que se hubiesen ahorrado en deducciones firmando antes del final de año, por lo tanto cuando estos factores cambien y siempre y cuando el resto de condiciones se mantenga en límites razonables las compraventas volverán a subir y los precios aunque no suban demasiado si es seguro que no bajarían más, y es así como comienza un ciclo alcista cuyo recorrido dependerá de un conjunto de circunstancias que puede que sean nuevas y diferentes a las que produjeron los ciclos anteriores, por lo tanto y resumiendo, os podéis meter vuestro informe por el ojete.
Señores, si leemos el gráfico adecuadamente el resultado correctamente el panorama es desolador.
Aqui se ha dado la parte derecha del gráfico pero con un Euribor a 1%, sin lugar a mas bajadas. Cuando esté empiece a subir por los brotes verdes alemanes, nuestra situación va a ser insostenible y los precios se van a desplomar (junto con las arcas publicas y el resto de la economia).
" En el mercado inmobiliario solo gana quien liquida a tiempo y no el que acumula " este señor ó no tiene un jodido piso ó miente mas que zparo ( y ya hay que ser mentiroso ) yo le remitiria a este señor a la iglesia ¿ Porque la iglesia tiene el mayor patrimonio nunca visto ? Evidentemente porque ha acumulado propiedades inmobiliarias entre otras, atraves de los siglos
Este sr jimenez por lo visto es un especulador porque según dice hay que liquidar a tiempo un piso anteriormente comprado, osea hay que especular según el , esta equivocado porque generalmente el que compra un piso es para vivir ó disfrutarlo en un sitio de ocio..especuladores en la vivienda lo hay pero me temo que para especular la bolsa es mucho mas idonea que una vivienda
Mean dicho los ke hentienden de heconomia porque llo soi de letras y de numeros no hentiendo,que a pesar de lo que dice Mariano y montoro parece hesto se hesta harreglando y que los vrotes berdes hestán apareciendo,handa que como zp harregle hesto como dijo uno ace dias se juvila en la moncloa.
Cuando hablan de mercado inmobiliario para ganar, se refieren a utilizarlo como un bien de inversión (comprar barato y vender alto, una y otra vez)
El común de los mortales, solamente aspira a tener un sitio donde vivir, y es este mercado el que es sostenible.
Si los que quieren comprar un piso para vivir no pueden hacerlo, bien porque los precios sean inalcanzables o porque sus ingresos no son seguros, el mercado se hunde, y ahora pasan las dos cosas aunque los precios van bajando.
Solo cuando los precios se hagan alcanzables y la gente tenga un horizonte estable a nivel económico se podrán plantear comprarlos en un periodo máximo de 20 años, y volverá el agua a su cauce.
Todo lo que se diga antes en favor de la compra son simples intentos de captar a quien ya tiene la pasta o para pardillos que sin tenerla, se se dejen embaucar por cantidades mensuales a un euroibor en mínimos y muy probablemente esa decisión hará que muchos vayan a la ruina.
Ahora que empiezan algunos paises a subir tipos (Australia) , que parece ( no estoy yo muy convencido, pero eso dicen ) que las bolsas siguen al alza , que trichet y bernanke insinúan que habrá que sibir el año que viene los tipos de interes en Europa y eeuu ( no sé, no sé), nosotros en deflacion y con gravísimos problemas. Parecemos un coche en una autopista pero en sentido contrario. Todos al revés. Nos la vamos a dar.
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