El Catedrático de economía de la Universitat Pompeu Fabra, José García Montalvo , Participó recientemente en las jornadas sie realizadas en bilbao. En su presentación llamó la atención sobre la anatomía del mercado español, que está compuesto por un 95% de créditos a tipo variable, un 60% del crédito de la banca concentrado en el sector inmobiliario y con apenas un 13% de viviendas en alquiler. Además, recordó que el 16% de las casas están vacías, que el 18% del PIB depende de la construcción y que se han iniciado en los últimos años 860.000 viviendas cuando un país como estados unidos, con casi siete veces más habitantes, inició 1,1 millones de casas. Todo esto le llevó a concluir que "el sector inmobiliario e hipotecario español es un auténtico disparate"
Montalvo también apuntó que "el ajuste del mercado inmobiliario aún está muy retrasado y alertó que Una salida en falso sería muy negativa en el largo plazo". Criticó que en España estamos ajustando la burbuja inmobiliaria "por el lado de la producción y no de los precios, que sería lo más eficiente"
El experto también criticó que se midiese la accesibilidad a la vivienda por el esfuerzo teórico (medido como cuota hipotecaria dividida por renta anual del hogar), ya que excluye a los desempleados y las condiciones actuales de las hipotecas, algo que en un momento económico como el actual es primordial. Como alternativa, propuso medir el esfuerzo con el ratio del "precio de la vivienda sobre renta familiar bruta disponible, un Indicador que no depende de las nuevas condiciones de concesión de créditos hipotecarios"
Mediante esa medida, explica en su presentación, se observa cómo la accesibilidad actual a una vivienda no es tan sencilla como dicen otros estudios y que además seguimos muy alejados de otros países como estados unidos y reino unido. También defendió utilizar el per (precio de la casa dividido entre el alquiler) como método de análisis. Según este ratio, explicado recientemente por idealista news, España tiene aún precios de venta caros
Respecto al ajuste del sector inmobiliario, montalvo señala en su presentación que la rigidez de los mercados en España está provocando que se esté produciendo vía cantidades y no vía precios. En este sentido, muestra como mientras en estados unidos o Japón los ajustes del precio de la vivienda han superado holgadamente el 30%, en España estamos aún en el 8,6% según los datos oficiales
También criticó la disparidad de cifras existente a la hora de medir el stock de viviendas vacías y concluyó que el problema de convertirlo en vpo radica en los precios. Defendió el papel del alquiler cómo vía de escape a la crisis y alertó del impacto que la banca tendrá por la morosidad y lanzó dardos contra la modificación de las menores provisiones que tendrá que hacer la banca por las hipotecas, ya que recordó que si algo nos había salvado de estar peor en esta crisis fue ser estrictos en este punto
Respecto a los tipos de interés, mostró su desconfianza de que la recuperación que están viviendo las economías pueda ser una salida en falso propiciada por la barra libre de dinero barato que hay disponible en las principales economías. Además, lanzó una pregunta que cada vez repiten más expertos: "¿qué pasará con España cuando empiecen a subir los tipos de interés en la zona euro?"
186 Comentarios:
Que nadie compre pisos, que la situación es muy caotica.
En la costa española te pegan unas clavadas alucinantes.
En Madrid están cerrando más de 200 negocios diariamente.
La locura de la crisis inmobiliaria es, que ha sabiendas de que los precios están inflados en un 30% como mínimo, se está pretendiendo arreglar el problema dejándolo que se pudra.
Las viviendas que quedan por vendersi no bajan el orecio no se venderán y seguiremos con el problema "per insecula seculorum".
En cuanto a los bancos, éstos todavía lo tienen peor, ellos son el mayor inmobiliario de este pais, se han estado aprovechando de todo el mundo.
Nos decían " por aqui hay un terreno muy apetitoso, haz otra promoción en este lugar, que te concedemos el crédito en dos semanas........ todo cantos de sirena.
Todos los activos que tienen los bancos de los promotores, valen un 30% menos.
Pero los activos de los impagados de particulares, a los que concedían hipotecas hasta el 120 y 130% el valor de estos pisos es del 60%.
Cuando de verdad quieran vender viviendas los bancos, sus pérdidas van ha ser grandiosas.
Me gustaría que me dierais vuestra opinion sobre un apartamento nuevo que me venden cerca de Alicante, frente al mar, por 125.000 eur con 2 dormitorios y 90 metros cuadrados.
No tiene terraza pero se ve el mar y a los de tierra adentro, eso nos mola.
En capitalbolsa
SECTOR INMOBILIARIO EEUU Podría empeorar en el 2010, no mejorar.
Jueves, 19 de Noviembre del 2009 - 12:24:02
Si ya ha aprovechado el crédito fiscal del gobierno para los compradores de primera vivienda o tiene previsto hacerlo en el corto plazo, probablemente usted estará de acuerdo con esta predicción: las ventas de casas usadas alcanzarán un pico en el último trimestre del 2009, desde donde comenzará un deslizamiento durante todo el año, que probablemente sea brusco según algunas estimaciones.
"La mayor parte del crédito fiscal sirve para desplazar las ventas de un período a otro. No elimina el problema fundamental, todavía hay un exceso de ofertas de casas", dice Patrick Newport, economista de Global Insight.
Newport espera que las ventas de casas familiares alcancen un máximo en 5,88 millones en el cuarto trimestre. Desde ahí, las ventas caerán hasta los 5,65 millones en el primer trimestre del 2010 y a solo 4,75 millones en la segunda mitad del año.
"Esperamos una pequeña demora en 2010. La demanda anticipada puede quitar ventas en el futuro", dice David Crowe, economista jefe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas en EEUU.
Esta asociación tiene un pronóstico similar al de Patrick Newport. El grupo prevé un pico de ventas de 5,60 millones de unidades en el primer trimestre del 2010, para tocar fondo en 4,50 millones de unidades en el tercer trimestre. El promedio será de 5,15 millones en 2010 frente a un promedio de 4,91 millones en 2009. Un incremento muy ligero.
La exactitud de estos pronósticos depende de la economía, y sobre todo del mercado laboral, cuya recuperación se está retrasando. Algunos defensores del crédito fiscal preveían que con éste se incentivara a la gente a comprar viviendas, para posteriormente ser sustituidos por otro grupo de compradores que ya no estaban preocupados por su empleo. Pero parece que esto no va a ser así.
La mayoría de los analistas ven que la tasa de desempleo alcance un máximo del 11% en la primera mitad del 2010, para luego bajar hasta las cercanías del 10% a finales de año. Son cifras demasiado elevadas. Los niveles de inventarios están ahora en 8-9 suministro mes, bajando desde los 10-11 meses de principios de 2009, pero aún por encima del nivel óptimo 6-7 mes.
"A finales de 2010 todavía se va a tener exceso", dice Newport.
Otra víctima del mercado de trabajo es la creación de hogares, lo que ha significado un flujo constante de compradores en el pasado, que ayudó a mantener a los inventarios a un nivel saludable. En 2008, por primera vez en años, la creación de hogares cayó y bruscamente. Al mismo tiempo, el número de adultos viviendo en una misma casa se incrementó. últimamente estos datos se están aplanando.
La NAR admite que aún existen problemas en el sector, pero que los fundamentos están mejorando, por lo que espera un aumento de precios en 2010, entorno al 4%, con ventas alcanzando las 5,7 millones de unidades.
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