Kiko Llaneras, autor de la web enSilicio.com, publica el blog de basicohomes un artículo en el que analiza la caída del precio de la vivienda según la fuente de medición que se utilice. Una crítica generalizada al sector es la disparidad de datos que existe según quien ofrezca el dato. A la pregunta "¿cuánto han bajado los precios?", llaneras señala que es "una pregunta sencilla, pero de difícil respuesta. Disponemos de muchos datos, pero son imprecisos, contradictorios, y aunque dicen representar lo mismo, todos representan algo ligeramente distinto"
Por ello, llaneras ha decidido resumir todas en las tres que considera más importantes y relevantes: la del precio de escritura (ministerio de vivienda), la del precio de tasación (de sociedad de tasación) y la del precio de salida de segunda mano (para el que ha elegido a idealista.com como fuente de datos)
Así, llanera obtiene tres interesantes gráficos:
Llaneras precisa que las principales dudas que despierta este índicador es por un lado que "no reflejan los pagos en negro, lo que significaría que la caída real ha sido mayor (si aceptamos que los pagos en negro han perdido importancia)" y por otro que las viviendas nuevas se escrituran con meses de retraso sobre la firma, cuando se pacta el precio final
Respecto a las tasaciones, el autor del blog ensilicio.com señala que "las tasaciones siempre se ven rodeadas de escepticismo, al fin y al cabo son una medida parcialmente subjetiva y sujeta a los intereses de los agentes (p.e. Bancos) y mi impresión es que tienden a ir retrasadas, aunque son útiles a largo plazo"
Respecto al indicador de precios de idealista.com, el experto recuerda que "son precios de salida y no finales y que es de esperar que en un mercado en contracción como el actual, las negociaciones se habrán endurecido, y que por tanto las caídas de los precios finales serán mayores de lo que reflejan los datos". Este mensaje es repetido por idealista.com en sus comunicados de precios, en los que suele señalar que el precio final de la transación está en momentos como el actual por debajo del anunciado debido a las negociaciones privadas entre comprador y vendedor
Entre las conclusiones de llaneras se encuentran que los precios seguirán bajando y que tratar de dar una cifra que resuma lo que ha bajado el precio de la vivienda en España tiene "poco sentido", ya que el precio de cada vivienda depende de muchas cosas como "tamaño, tipología, antigüedad, o ubicación". Por último, destaca la importancia de seguir el dato del número de transacciones como termómetro para "anticipar el futuro del sector"
Basico homes es una empresa joven especializada en la comercialización de activos de entidades financieras. Está liderada por Rafael valderrábano, ex director comercial de metrovacesa, y en su accionariado está también Joaquín rivero, ex presidente de la inmobiliaria española. Pese a sus pocos meses de vida, está creciendo de forma notable gracias a su presencia en Internet y en las ferias inmobiliarias. Su lema en twitter: "Barato, simple y cómodo así es cómo imaginamos la compra de tu casa y a eso nos dedicamos: a vender activos inmobiliarios de bancos y cajas"
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25 Comentarios:
Bien visto
La realidad es esta:
De las tropecientasmil inmobiliarias que operaban en mi barrio hasta hace 4 dias, solo queda una, y cada vez que paso por la puerta la veo las mesas mas vacias. Si esto no es un claro sintoma de la poca demanda de viviendas que a dia de hoy existe, que baje dios y lo vea. Las estadisticas van en funcion de intereses, pero la calle y el dia a dia no falla.
He dicho.
Tienes toda la razón, hace 3 años había en mi barrio más inmobiliarias que semáforos. Ahora queda sólo una.
Afortunadamente se han cerrado muchas inmobiliarias, y seguramente las que resistan es porque están más preparadas, y hoy en día han hecho buenas estrategias de marketing, pues antes los pisos se vendían sólos ... ahora no, ahora hay que venderlos, y eso no es tan fácil, verdad?
Entonces, si bien la demanda obviamente no es como hace un par de años, es cierto que sigo habiendo, y en este caso la gente ó tiene el dinero ó dispone de buena parte de él, porque los bancos sin este requisito no dan nada (por mucha publicidad que hagan de que "este año hemos concedido xxx.xxx mil hipotecas": tururu ...).
Y además las técnicas de venta también han cambiado, si bien es mUY IMPORTANTE Y PIENSO QUE IOMPRESCINDIBLE TENER UN DESPACHO PROFESIONAL (ADONDE PUEDA DIRIGIRSE LA GENTE), aHORA los clientes buscan más los inmuebles por Internet, incluso la prensa local ha caído un montón ... y son mucho más exigentes, esperan a personas realmente preparadas que sepan informarles y que se les vea expertos en el tema ... se acabo el portero de la casa que te vendía el piso, el vecino, gente sin oficio ... y toda esta gente que francamente y sin ofender "zapatero a tus zapatos" enturbiaron a los verdaderos profesionales, así que sólo puedo decir en este caso "bendita crisis" ... y eso que también ha afectado en la facturación, pero el que sabe y esprogfesional continua ... para dar mejor servicio a los clientes !!
Soy Juan Fernández-aceytuno, director general de St-sociedad de tasación. Solo queria puntualizar, como hemos hecho a través de ensilicio.com, que los datos que aporta ST al mercado desde hace más de 25 años no provienen de las tasaciones, que en efecto pueden ir sesgadas por criterios de prudencia y métodos de valoración que vienen regulados por el Ministerio de economía. Los datos que nosotros publicamos En ST-Sociedad de Tasación derivan de una metodología muy concreta y que ponen en práctica más de 800 tasadores, colaboradores de ST, a partir de los datos de promociones de viviendas con unidades en venta obtenidos por sondeo directo en los lugares de emplazamiento de las mismas. El informe recoge los datos procedentes de más de 108.000 viviendas correspondientes a más de 5.600 diferentes promociones inmobiliarias de 400 ciudades y poblaciones de todo el territorio nacional, y con esos datos se hace una media ponderada. En el estudio de mercado no se han considerado las viviendas unifamiliares, ni las usadas ni las de protección oficial. Tampoco se han incluido las viviendas con superficies inferiores a 60 m2 o superiores a 150 m2, ni las que tienen condiciones especiales que distorsionan su precio en el mercado (entre ellas los áticos con terrazas). No son precios de oferta, ni de tasaciones, sino de cierre de transacción, auditadas y analizadas de forma homogénea por ST. Podemos equivocarnos, como todo el mundo supongo. St no está vinculada a ninguna entidad financiera ni organismo publico alguno. Cada seis meses hacemos exactamente lo mismo: una "foto" a un producto que entendemos homogeneo y comparable.
Juan
Esta pasando exactamente lo mismo que cuando empezaron a subir los precios, oficialmente se decia por ejemplo que ese año habia subido un 3%, pero la realidad era que de un mes para otro la misma vivienda incrementaba su precio en mas de ese 3%.
Yo he vendido un piso que en el 2008 lo tasaban en 200.000 y ahora se ha tasado en 120.000, eso es bajar precio, y creo que es su valor real, lo demas fue pura especulacion.
El problema de los promotores y de la gente que no quiere bajar precios, es por que pagaron un precio demasiado alto y ahora no hay dios que compre esos pisos.
Lo que los bancos y las inmobiliarias dicen haber rebajado al 40% o 50% son promociones en casa dios que pretendían vender a 4.000 euros metro.
Ya sé que soy más pesao que el plumero, pero yo vengo a este foro a decir todos los días que el precio en capitales de provincia, en centro y áreas urbanas consolidadas es de 2.000 a 4.000 euros metro, según antiguedad del piso y localización.
Y de ahí no se bajará. vale más la negociación con un propietario concreto que esperar por esperar y perder la desgravación.
Pues, como se dice al principio de los comentarios. Lo que cuenta es lo que se ve todos los dias en la calle. Yo estoy buscando en un ático en la zona centro de mi ciudad, y todos (particulares, inmobiliarias y promotores) bajan el precio de 10 a 40 mil €. Siendo el precio medio de salida 200000€ 80m2.
Y esto va a seguir bajando hasta que exista un poco más de equilibrio. Tiempo al tiempo
De ilusiones tambien se vive. En función de las perspectivas económicas de España, el recorrido de la caída en precios de la vivienda apenas está comenzando
La mayoria de los que tenian necesidad de vender barato ya lo han hecho.
La mayoria de los que no podian comprar ya dejaron de comprar.
Que queda?
Los que no tienen prisa en vender barato.
Ly los que estan accediendo a creditos y necesitan o quieren comprar.
Los que esperais la caida del Imperio romano en el centro de las ciudades vais a tener que esperar a la herencia de los abuelos si no entregan los pisos para pagar residencias de lujo desde los 80 a los 92 años de esperanza de vida.
Hace 10 años España tenia 40 millones de habitantes y ahora tiene casi 47 millones, en algun sitio tienen que vivir la gente
No espereis a que se venda piso construido a precio de suelo.
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